领展房产基金 2023 2024中期报告

中期報告中期報告2023 / 2024 關於本報告 本報告涵蓋了我們由2023年4月1日起至2023年9月30日止的表現。我們於本報告中詳述於過去幾年訂下的發展計劃所得的進展，並重點說明財務因素、環境因素、社會因素及管治因素之間如何互相配合，以及闡述這些因素對我們的長遠持續發展的影響。 載 於 本 報 告 的 資 料 與 我 們 內 部 管 理 和 董 事 會 報 告 的 指 標一致，同時亦可與我們過往的報告作比較。 完整的可持續發展績效披露可參閲我們的可持續發展彙編：https://www.linkreit.com/tc/investor-relations/financial-reports 領 展 房 地 產 投 資 信 託 基 金 是 亞 洲 市 值最 大 且 最 具 流 動 性 的 房 地 產 投 資 信 託基金。我們以多元化物業組合，致力為基金單位持有人及所有持份者提供持續增長和締造長遠價值。 目錄目錄 業務概覽引言02關於領展封面內頁 策略及業績 04主席報告書06行政總裁報告書09新興趨勢10策略新動態12營運摘要 管治及財務 24企業管治32披露43核數師審閱報告 簡明綜合中期財務資料 44簡明綜合收益表45簡明綜合全面收益表46綜合分派報表47簡明綜合財務狀況表48簡明綜合權益及基金單位持有人應佔資產淨值變動表49簡明綜合現金流量表50簡明綜合中期財務資料附註 73五年表現概要76投資者資料77納入指數78釋義及詞彙公司資料封底內頁 關於領展關於領展 領展是亞太地區領先的房地產投資者及資產管理人，旗下物業組合多元化，涵蓋零售、停車場及相關業務、辦公大樓和物流資產，物業遍布香港、中國內地、澳洲、新加坡及英國，員工人數逾1,300名。 抱負 成為世界級的房地產投資者和管理人，服務社群並提升其生活質素 宗旨連繫好生活 澳洲、新加坡及英國12零售及辦公大樓 附註： (1)於2023年9月30日的投資物業總估值，加上七寶萬科廣場50%的物業估值，以及悉尼及墨爾本優質辦公大樓的49.9%權益。(2)包括在香港的兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。 您的亞太地區房地產市場的可靠夥伴 主席報告書主席報告書 各位基金單位持有人： 2.營運平台：此支柱建基於積極的資產管理。我們充分發揮競爭優勢，重視租戶與客戶的關係、營運效率，並在打造多元化組合的過程中發展不同能力，致力推動卓越營運。 我們剛從全球公共衛生危機中復元，但世界仍然受種種不確定因素影響，尚未走出地緣政治緊張局勢、經濟逆境及持續衝突的陰霾。縱然面對不少變數，我們依然致力實現増長、創造價值並帶來穩定的回報。領展3.0戰略建基於現有積極的資產管理、卓越營運表現、嚴謹投資紀律及審慎資本管理，而在這些鞏固基礎上，我們不但力求拓展物業組合，並提升領展資產管理有限公司的基金及資產管理能力，以實現下一階段的增長。戰略轉型是必經之路，我們很榮幸與您一同展開新征程，攜手構建領展的未來。 3.基金管理平台：此為策略性延伸支柱，利用現有優勢，在我們選擇落戶的市場拓展規模，同時引入費用收入作為新增的收入類別，以管理公共和私人資本，務求令我們的資本來源多元化。 三大支柱合而為一，構成切實可行的長遠策略，旨在應對萬變的市場格局。領展3.0不僅是一個計劃，更是建基於領展1.0和2.0戰略基礎之上因時制宜、不斷演變的可持續增長藍圖。 財務摘要 我們致力驅動發展，但領展3.0的戰略核心依然是以卓越營運為本的有機增長。市場環境不太有利於融資，我們將繼續物色潛在的資本夥伴，並準備好隨時抓緊合適機遇。此外，我們將通過平台收購尋找無機增長的機會，以提升實力並加快增長步伐。 面對充滿變數的形勢，息率可能長久高企，令我們的經營環境更添複雜。然而，領展擁有充裕的流動資金作為強大後盾，有助我們抵禦考驗，並讓我們能夠在物業市場重新定價時抓緊機遇。當我們積極應對複雜多變的挑戰，確保可持續增長，審慎理財是我們的策略基石。 發展人才及企業文化 為了應對持續的通貨膨脹、高息和匯率波動，我們力求提升財務實力，並已償還60億港元的銀行貸款，使我們的淨負債比率穩定維持於18.0%。為抵禦利率風險，我們將定息債務比率從56.8%提高至69.8%，這做法有效將平均借貸成本維持於具競爭力的3.74%。展望2024年，我們將繼續保持警惕及積極的態度，仔細評估交易以實現策略目標。鑑於目前的經濟形勢，我們將嚴守投資紀律，保持審慎並沉着應對。 為推動長遠增長，員工的發展至關重要。我們的業務合作模式以「商業互融」理念為主軸，此為我們特有的核心優勢。這不但關乎確保期望保持一致，更為了如何達成期望造就共識。同時，因應策略的演變，並為求有效促進亞太區各地的員工融入其中，我們改進領展的組織文化，當中包括制訂具吸引力的員工價值定位，並落實具針對性的人才發展計劃。我們採取靈活的營運模式，確保領展有能力達至並超越績效標準，有助迅速應對新挑戰並把握新機遇。 我們於短期內將秉持謹慎態度，而憑藉強大的適應能力及追求卓越的決心，我們對中長期的前景持樂觀看法。我們本着堅韌及靈活變通來貫徹策略方針，儘管利率上調，但領展的可分派總額較2022/2023年度上半年增加1.7%，每基金單位分派則下跌16.4%，主要由於2023年3月供股後基金單位基數擴大。由於物業估值下調，每基金單位資產淨值下跌4.4%至70.72港元，但通過積極主動的財務管理策略，我們已為日後發展奠下堅實基礎。我們於2024年仍會聚焦於確保創造長遠價值，並推動可持續發展。 社區及持份者參與 我們對社區的投入並非紙上談兵，而是活現於持份者之中。今年是領展旗艦項目「愛•匯聚計劃」的十周年誌慶，計劃自成立以來，迄今合共投放1.4億港元，資助逾180個社區服務項目，受惠人次超過1,600萬，遍佈香港及中國內地。「愛•匯聚計劃」的效益不只局限於直接受助者，更重要的是，通過賦能予所有參與其中的持份者，包括受惠人士、個人和機構，讓大家攜手為生活的社區帶來更美好的未來。 戰略推進 在去年的年度報告書中，我宣布推展領展3.0戰略，即我們的可持續增長路線圖。我希望在此分享一些有關下一階段領展增長新征程的最新想法。 我們的取向以三大支柱為基礎： 1.於資產負債表內的資產：此支柱是指以嚴謹的管理，通過收購、出售和多元化發展來優化資產組合，實現可持續的收入增長。 「通過賦能予所有參與其中的持份者，包括受惠人士、個人和機構，讓大家攜手為生活的社區帶來更美好的未來。」 董事會監督及可持續發展 董事會負責制訂領展的策略方針。當我們展開增長新征程時，董事會更需要具備豐富多元的專業知識。在最近舉行的董事會策略會議中，我們全面監督策略、投資、風險和績效管理、人力資源和文化、管治和外部報告各個範疇。此舉確保董事會與管理團隊的步伐一致，進一步推動我們實踐穩健管治及可持續增長。 香港最近發生的極端天氣事件，凸顯明瞭氣候變化對我們物業組合可能造成的影響至關重要。當務之急是處理物業組合在應對氣候變化時的弱項，並積極減碳。我欣然與大家分享，領展的淨零排放目標已於本財政年度較早時候獲科學基礎目標倡議組織核准。此策略涵蓋範疇一、二及三的碳排放，我們減碳策略的着眼點依然是持續發揮能源效益及安裝可再生能源系統。 總結 縱然面對息率長久高企帶來充滿複雜變數的新常態，我們對眼前的轉型之旅充滿期待。領展3.0的願景不單局限於物業，亦是關乎人。我們擁有由超過1,300多名同事組成的團隊，為領展的資產注入源源活力。憑藉我們在香港、中國內地和新加坡的出色營運能力，領展已準備好成為亞太地區的世界級房地產投資及管理公司。我們的策略方針相當明確：收入和資本來源多元化，採取輕資產模式，並拓展跨地區、跨資產類別的業務。我們致力增加分派，並為基金單位持有人創造無可比擬的價值，同時堅守環境、社會及管治和可持續發展管理的最高標準。 衷心致謝 我們之所以能夠有所成就，全賴管理團隊及員工的不懈努力，以及持份者和我們所服務社群的一直支持。感謝閣下的信任和付出，令我們能夠走得更遠，成就更遠大的目標。 聶雅倫 主席領展資產管理有限公司領展房地產投資信託基金的管理人2023年11月8日 行政總裁報告書行政總裁報告書 各位基金單位持有人： 隨着全球物業市場經歷結構性變化，領展3.0提供的策略方針更切合時宜。我們經深思熟慮作出戰略調整並制訂領展3.0，旨在創造新的增長來源，以逐步實現「成為世界級房地產投資及管理公司」的願景，同時繼續為基金單位持有人提供可持續的回報。市場前景未明，地緣政治局勢動盪等挑戰迫在眉睫，但我們的整體目標堅定不變，矢志成為「亞太區房地產市場的可靠夥伴」。我們以香港為家，業務遍佈亞太地區，包括中國內地、新加坡和澳洲，致力為基金單位持有人造就更多機遇。 除了財務增長，我們亦通過嚴謹的風險管治，積極維持物業組合的生產力。我們定期評估並緩解實體及轉型氣候風險，同時緊貼最新的減碳策略。這些舉措建基於互相尊重、追求卓越、恪守誠信及團隊精神這些領展核心價值之上，成為我們執行業務策略的引路明燈。 再創高峰 我們全力推動卓越營運，以實踐有機增長的策略。領展的綜合營運平台是整體策略的關鍵所在，有助我們秉持「商業互融」的理念，力求達致並超越持份者的期望。 增長及穩定兼備的往績 卓越營運：我們的增長基石 經濟格局變幻莫測，加上息率長期高企，我們明白到在展開增長新征程的路途上，或會遇到障礙。然而，變化多端的狀況亦開闢增長新路徑。有賴最近的供股和穩定的信用評級，我們擁有雄厚的財務實力，有助駕馭種種不明朗因素，同時為基金單位持有人創造價值。我們將繼續通過積極的資本管理來緩解風險，包括策略性對沖和資本來源多元化。我們需要審時度勢，隨着市場重新定價，我們亦會繼續嚴守投資紀律。同時，我們將繼續物色機會通過出售資產以回收資本，並將資金重新配置到前景更佳的投資項目。 我們致力推動卓越運營，以維持堅韌的現金流，並促進持續的有機增長。綜合營運平台是重中之重，旨在提高效率、物業組合生產力及商戶滿意度。卓越營運是領展可持續增長的基石，而我們在這方面取得重大進展。我們採用積極手法管理物業，主動與商戶和消費者互動交流，以提高服務水平。我們以客為本，有助於提高效率和商戶滿意度，為未來的增長發展奠下鞏固根基。 我們一直重視商戶滿意度，並將其納入整體資產管理策略之中，成效令人鼓舞。除了物業收入淨額增加，領展所有地域及物業類別的租用率保持高企。我們繼續實施節省成本的措施，為業績帶來正面效果。我們拓展上一財政年度的一項先導計劃，為更多物業安裝能源管理系統，令能源效益平均提高4%。通過改進工作流程、提升成本效益及加快決策步伐，我們合力減低對環境造成的影響，亦有效增加分派收入，從而為基金單位持有人增值。 我們經營理念的核心在於竭力追求長遠增長及創造價值。我們旗下物業組合的物業收入淨額展現韌力，實現10.4%的增長率，足證我們的財政狀況及業務模式相當穩健。這些指標不僅是數字，更體現我們對實現非凡價值的承諾，而這一切源於我們非常重視卓越營運、審慎資本管理、嚴守投資紀律和穩健企業管治。 環顧區內表現，香港零售及停車場與相關業務的物業收入淨額分別上升1.0%及4.5%。儘管中國內地受到貨幣貶值的影響，但若以人民幣計價，物業收入淨額仍增加2.5%。我們國際物業組合的收益及物業收入淨額分別增長206.4%及236.9%，主要來自澳洲及新加坡新收購資產的貢獻；然而，新加坡的收購項目導致財務成本增加，以致部分收入被抵銷。有賴最近的供股及因償還貸款節省資金，大大減低了加息所造成的影響。 釋放更多價值。這項目的成功體現了策略性收購所帶來的協同效應。 區域中心摘要 •香港：身處挑戰重重的市場，我們的租務策略發揮效用，租用率繼續保持強勁。我們已成功引入來自不同範疇的逾300份新租約，令零售空間更添多樣性和吸引力。相關租務表現相當符合領展有機增長和卓越營運的整體目標。 •澳洲：隨着各國旅遊開始復蘇，澳洲市場漸入佳景。我們的零售