公募REITs周报（第45期）：整体下跌，成交回落

整体下跌，成交回落 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs指数全周下跌1.0%，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs。截至2025年12月5日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低14BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为274BP。在经过近五个月持续的震荡回调后，当前REITs的配置价值已得到明显提升。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.88企业/公司/转债规模(千亿)77.2/22.3/5.6 中证REITs指数周涨跌幅为-1.0%，年初至今涨跌幅为1.5%。截至2025年12月5日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为801.18点 ， 整 周（2025/12/1-2025/12/5）涨跌幅为-1.0%，表现弱于沪深300指数（+1.3%）、中证转债指数（+0.1%）和中证全债指数（-0.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%）。近一年中证REITs指数回报率为4.9%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在12月5日为2178亿元，较上周减少21亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周下降0.13个百分点。 除水利设施、新型基础设施外，其他类型REITs均下跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%。从不同项目类型REITs来看，除水利设施和新型基础设施以外，其他类型REITs均下跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《公募REITs周报（第44期）-REITs扩围在即，市场蓄势待发》——2025-11-30《转债市场周报-正股高波品种仍为优选》——2025-11-30《超长债周报-TL放量大跌》——2025-11-30《转债市场周报-权益回调中展现“退可守”属性》——2025-11-23《公募REITs周报（第43期）-周度普跌，换手率走低》——2025-11-23 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额26.2%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（910万元）、中金安徽交控REIT(683万元）、南方润泽科技数据中心REIT(527万元）。 证监会主席吴清表示，“十五五”时期稳步发展REITs。12月5日，中国证监会主席吴清在《人民日报》发表题为《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》的署名文章，其中提出在十五五期间要稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。“十五五”稳步发展REITs的政策信号，意味着REITs迎来发展新机遇。 全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄。北京经济技术开发区成功发行全国首单城市更新类REITs产品“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模达7.53亿元，底层资产包括博润产业公园和经开区汽车部件产业公园。 华润有巢REIT扩募采用原持有人配售方式。12月3日，华夏基金发布华润有巢REIT扩募发售公告，成为国内第二单获批的保租房REITs扩募项目。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs 截至2025年12月5日，中证REITs（收盘）指数收盘价为801.18点，整周（2025/12/1-2025/12/5）涨跌幅为-1.0%，表现弱于沪深300指数（+1.3%）、中证转债指数（+0.1%）和中证全债指数（-0.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年12月5日，近一年中证REITs指数回报率为4.9%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在12月5日为2178亿元，较上周减少21亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周下降0.13个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 除水利设施、新型基础设施外，其他类型REITs均下跌 截至2025年12月5日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%。从不同项目类型REITs来看，除水利设施和新型基础设施以外，其他类型REITs均下跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年12月5日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年12月5日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额26.2%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（910万元）、中金安徽交控REIT(683万元）、南方润泽科技数据中心REIT(527万元）。 一级市场发行 从年初起截至2025年12月5日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有3只，已申报阶段1只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品14只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至12月5日，公募REITs年化现金分派率均值为6.39%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年12月5日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低14BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为274BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 证监会主席吴清表示，“十五五”时期稳步发展REITs。12月5日，中国证监会主席吴清在《人民日报》发表题为《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》的署名文章，其中提出在“十五五”期间要进一步全面深化资本市场改革，持续提高资本市场制度包容性、适应性和吸引力、竞争力，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。“十五五”稳步发展REITs的政策信号，意味着REITs发展迎来新机遇。这一部署以REITs和资产证券化发展为抓手，将打通“存量盘活—增量投资”的良性循环，为资本市场高质量发展注入持久动力。 全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄。北京经济技术开发区成功发行全国首单城市更新类REITs产品“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模达7.53亿元。该REITs底层资产包括博润产业公园和经开区汽车部件产业公园，通过清退低端制造业、引入生物技术与智能制造企业，构建了“生物技术+高端制造”双核产业体系。该产品借助资产证券化手段盘活存量资产，为城市更新项目提供稳定资金支持，形成了政府引导、市场运作的多赢局面，为全国城市更新项目提供了可复制模板。 华润有巢REIT扩募采用原持有人配售方式。12月3日，华夏基金发布华润有巢REIT扩募发售公告，成为国内第二单获批的保租房REITs扩募项目。本次扩募创新采用向原持有人配售方式，配售比例为每1份基金份额配售0.9份，价格定为2.53元/份，预计募集资金总额11.385亿元。发售期定于2025年12月8日至12日，配售权益登记日为12月5日。此前在2024年5月，华夏基金首次宣布该基金拟申请扩募，在同年11月获上交所受理，并在2025年10月获中国证监会批准。华润有巢REIT此次扩募以原持有人配售为创新路径，是对公募REITs“首发+扩募”双轮驱动格局的实践深化。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政 策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构