2025年10月上海住宅买卖市场

城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！ 01受国庆假期影响，新房市场供求面积均有下滑 10月，全市共计有33个项目开盘，环比减少9个；成交方面，成交面积约为40万平方米，环比下降27%，同比减少40%。 与上月有所区别的是，10月 市 区新 房 推 盘 节奏 放缓，外环线以外项目开盘比例上升至七成。 全月仅有1个新盘触发积分制，7个项目认购率破百。位于闵行马桥板块的尚园，由叠加和联排组成，属于市场上较为稀缺的低密度住 宅产品。项目采取“少量多批次”加推策略，10月全新入市，成为当月唯一触发积分制的项目，认购率达150%，且推出的44套房源在开盘当日基本售罄。 截至2025年10月底，上海新房市场近一年供求比为0.87。受假期影响，10月新房市场供求两端均出现预料之中的回落态势。预计未来两个月，房企为完成年度业绩指标，或将加大优惠力度， 助推楼盘销量提升。 02外围区域供应占比增多，成交结构发生下移 面 积 段 方 面 ，10月 ，90-140平方米户型成交占比有所上升，环比合计增幅为6%；总价段方面，由于外环以外 区 域 供 应 占 比 提 升 ，200-500万元的住宅物业交易份额环比增加4%，500万元以上物业成交份额小幅微跌。 01二手住房市场短暂调整，成交量价略有下跌 10月，上海二手住宅成交量约为1.67万套，环比下跌7%；成交均价33473元/平方米，环比下跌4%。 10月第一周，受假期影响，二手住房日均成交不足百套。从第二周开始，市场逐步恢复交易节奏，日均成交666套，周末日均成交1018套。 根据网上房地产数据显示，截至11月15日，全市二手房（含商业和车位）成交量为11411套，推测11月全月二手住宅交易量或超过1.9-2万套。当前，头部中介在清理一批房源后，挂牌总量回落至10万套以内，但挂牌均价仍连续下跌。从市场一线买卖情况看，购房需求依然旺盛，但买卖双方就成交价格会进行多轮博弈，平均议价幅度已超过5%。进入年末，随着诚意房东“让利意愿”增强，高性价比房源或将持续出现，二手房楼市将维持“量稳价跌”的基本格局。 02刚需客群主导市场交易，成交结构持续下移 总价段方面，10月，市场交易继续以刚需客群为主，300万元以下物业成交份额环比增加2%；面积段方面，90平方米以下户型成交占比提升至66%，环比增加1个百分点。 03各区成交环比总体回落，中环以外板块表现相对较好 10月，除崇明和徐汇区成交环比有所上涨外，其余各区成交均有回落。普陀、松江等7个行政区，环比跌幅在2%~6%，原南汇、原闸北等其 余 行 政 区 环 比 跌 幅 超过8%。 10月全市二手住宅成交量环比涨幅前十板块中，位居前三的均为中环以外板块。徐汇华泾板块继今年4月之后，再度位居排行榜首位，可见，该板块依托徐汇区对南部板块的整体规划，在产业布局、轨交建设、配套设施方面全方 位发力，提升了板块能级，进而吸引看好板块未来发展的区域内外购房者，来华泾地区置业安家。 04远郊新城楼盘成交活跃，临港地区首次有楼盘进入榜单 数据显示，近三个月二 手 住 宅 成 交 热 门 小 区中，分类型看，纯商品房小区有5个上榜，售后公房小区有3个上榜，动迁房 则 有2个 小 区 进 入 榜单。 上 榜 小 区 分 布 于 奉贤、浦东、青浦等8个行政区域， 楼盘套均总价为237万元/套，环比结构性下跌49%。 统计周期内，临港新城首次有2个小区进入榜单。其中，临港书院一号公寓本次排名上升72位，位列第五。该楼盘处于书院镇核心位置，周边各项基本配套齐全，且小区为书院核心区域内少数纯商品房公寓，一房65-70万元/套起，二房100-110万元/套起，对于在当地工作的刚需客群而言，购置该小区作为短期过渡住房，颇具性价比。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2025年11月21日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988