房地产行业月报：“十五五”规划建议房地产高质量发展为主旋律

房地产行业月报 “十五五”规划建议房地产高质量发展为主旋律 10月楼市延续调整态势。根据克而瑞的初步数据，2025年10月前百开发商全口径销售总额由9月2,663亿元（人民币，下同）环比上升4.0%至2,769亿元。我们跟踪的21家主要上市开发商10月销售额环比上升6.3%，销售面积环比上升10.2%，销售均价环比降16.3%；其中越秀地产和万科地产销售额环比增超50%。在10月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前十个月国企合同销售额市占率增加至75.6%（前九个月：75.4%）。 10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布。《建议》明确提出“十五五”时期房地产高质量发展目标，房地产制度与模式改革，包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，供给体系优化，坚持“市场+保障”双轨运行，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程，促进物业服务质量提升，深入实施提振消费专项行动等等。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 国家统计局2025年9月数据同比跌幅持续收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，9月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌2.7%/0.4%（2025年8月：-3.0%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌5.2%/0.6%（2025年8月：-5.5%/-0.6%）。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让略微扩大至85.6%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年11月10日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年11月10日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年11月7日） 第二部分：房企销售表现 10月楼市延续调整态势 10月前百开发商销售环比上升4.0% 根据克而瑞的初步数据，2025年10月前百开发商全口径销售总额由9月2,663亿元（人民币，下同）环比上升4.0%至2,769亿元。2025年10月销售总面积约为1,398万平方米，环比上升18.6%。2025年前十个月合同销售总额同比降16.6%至27,719亿元（2024年前十个月：33,224亿元）。 21家上市开发商的10月销售额环比上升6.3% 我们跟踪的21家主要上市开发商10月销售额环比上升6.3%，销售面积环比上升10.2%，销售均价环比下降16.3%；其中越秀地产和万科地产销售额环比增超50%。21家开发商前十个月销售额相比去年同期降幅收窄，国企表现略好。在10月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前十个月国企合同销售额市占率增加至75.6%（前九个月：75.4%）。 10月“十五五”规划建议发布：高质量发展为主旋律 10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布。“十五五”期间，房地产发展核心要点主要涉及几个方面：一是核心目标与定位转变，推动房地产高质量发展；二是制度与模式改革，包括改革完善商品房开发、融资、销售等基础制度；三是供给体系优化，坚持“市场+保障”双轨运行；四是产品与服务升级，不仅要求建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，还要促进物业服务质量提升等；五是消费环境改善，包括深入实施提振消费专项行动等。 第三部分：实体市场 2025年10月10城新房成交量环比降2.07%（对比2025年9月环比+14.75%），供应量环比降23.5%，库存去化周期约19.61个月。 10月前四周30城新房成交量环比上升6.57%。一/二/三线城市成交量分别环比-1.8%/+15.7%/+2.5%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2025年9月数据同比跌幅持续收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，9月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌2.7%/0.4%（2025年8月：-3.0%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌5.2%/0.6%（2025年8月：-5.5%/-0.6%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅继续放缓，而二手商品住宅区则在一线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-0.7%/-2.1%/-3.4%（2025年8月：-0.9%/-2.4%/-3.7%） ， 二 手 商 品 住 宅 指 数 同 比 跌 幅 分 别 为-3.2%/-5.0%/-5.7%（2025年8月：-3.5%/-5.2%/-6.0%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.3%/-0.4%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-1.0%/-0.7%/-0.6%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布。《建议》明确提出“十五五”时期房地产高质量发展目标，房地产制度与模式改革，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，供给体系优化，坚持“市场+保障”双轨运行，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程，促进物业服务质量提升，深入实施提振消费专项行动等等。 地方层面 据不完全统计，2025年10月全国超17城出台举措，涉及公积金、购房补贴、城市更新、好房子标准等方面，为房地产市场稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 富力地产 富力地产前9月总销售收入约105亿元。10月17日，广州富力地产股份有限公司发布了2025年9月的未经审核营运数据。根据公告，富力地产9月份的总销售收入约为10.9亿元，销售面积约为88,100平方米。累计至2025年9月底，富力地产的总销售收入约为105亿元，销售面积累计约为1,031,400平方米。 绿城中国 绿城64.7亿上海北外滩“地王”定名潮鸣外滩。10月19日，绿城中国正式公布上海北外滩地王项目案名为“绿城·潮鸣外滩”，同步开放潮鸣会客厅接受咨询。项目规划4栋10-29层高层住宅，仅194套，主力建面约190-307平方米大平层，南向直面约6公顷中央公园绿地，与480米浦西第一高楼“北外滩中心”及陆家嘴天际线同框。该地块为7月25日绿城以64.72亿元、溢价率46.3%竞得，是近年上海集中供地溢价率最高宅地，也是北外滩CBD核心区近年出让的唯一住宅地块。 保利发展 截至9月末，2025年度新增担保410.29亿元。10月22日，据保利发展控股集团股份有限公司公告，截至2025年9月30日，公司及其控股子公司2025年度新增担保410.29亿元（含子公司间相互担保；包括连带责任担保、为子公司转让应付账款承担共同还款义务等），解除担保392.91亿元；对外担保余额1,131.76亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东的净资产57.28%。 成功发行30亿元中票利率分别为2%及2.21%。10月24日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）发布2025年度第三期中期票据发行结果公告。其中，品种一（3年期）证券简称为“25保利发展MTN003A”，期限3年，计划发行总额和实际发行总额均为5亿元，发行利率为2.00%。品种二（5年期）证券简称为“25保利发展MTN003B”，期限5年，计划发行总额和实际发行总额均为25亿元，发行利率为2.21%。 保利置业 2025年第四期公司债票面利率确定为2.79%。10月24日，保利置业集团有限公司发布公告，宣布2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）的票面利率。本期债券为固定利率债券，分为两个品种，其中，品种一债券期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二债券期限为7年，附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。保利置业和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面利率询价。根据网下专业机构投资者询价结果，经发行人和主承销商协商一致，最终确定本期债券票面利率品种二为2.79%，品种一未实际发行。拟重组九只境内公司债，债券余额约138亿元。 中海企业 成功发行第三期中期票据总额达30亿元。10月21日，中海企业发展集团有限公司根据香港联合交易所有限公司证券上市规则第13.10B条发布了海外监管公告，宣布成功发行两期中期票据。此次发行的第三期中期票据分为两个品种。品种一（债券简称：25中海企业MTN003A）期限为3年，起息日和兑付日均为2025年10月21日，计划发行总额和实际发行总额均为1亿元人民币，发行价为100元（百元面值）。品种二（债券简称：25中海企业MTN003B）期限为5年，起息日和兑付日分别为2025年10月21日和2030年10月21日，计划发行总额和实际发行总额均为29亿元人民币，发行价同样为100元（百元面值）。 招商蛇口 计划发行不超过40亿元公司债券，分为两个品种。10月21日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，宣布2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）的发行计划。计划发行不超过40亿元公司债券，分为两个品种，2025年10月23日发行。品种一简称“25蛇口02”，为3年期固定利率品种，票面利率预设区间为1.50%-2.50%。品种二简称“25蛇口03”，为5年期固定利率品种，票面利率预设区间为1.70%-2.70%。 招商局置地 3季度销售总额95.69亿元，销售均价34,978元/平方米。10月24日，招商局置地有限公司（以下简称“招商局置地”）发布公告，披露了截至2025年9月30日止九个月的未经审核营运数据。招商局置地连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为256.62亿元，同比降约8.44%；合同销售总面积约为994,540平方米，同比降约23.26%。3季度招商局置地连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为95.69亿元，同比增约14.7%；合同销售总面积约为273,582平方米，同比降约36.03%；平均售价约为每平方米34,978元，同比增约79.29%。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议