2025年第三季度，北京各物业市场呈现差异化表现：
办公楼市场
- 供应与需求：整体供应平稳，无新项目入市；新租交易面积环比回落31%，受头部科技企业需求释放、中关村区域可租面积下滑、需求结构小型化等因素影响。
- 租户流动：搬迁需求占新租总面积的75%，金融街、通州呈区内流动，科技中心子市场间流动活跃，CBD、丽泽为跨区搬迁主要承接地。
- 行业需求：TMT需求占比最高（31%），金融行业缓慢回升（环比上涨15%），专业服务业位列第三，医药及生命科学需求升至第四位。
- 市场表现：净吸纳量8.7万平方米，整体空置率降至19.7%；甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅显著；科技中心净吸纳量最佳，CBD、金融街净吸纳量为负。
- 租金趋势：全市平均租金面价环比下跌2.9%至每月每平方米234.8元，金融街跌幅居首，乙级楼宇租金下行压力突出。
零售物业市场
- 供应与运营：无新增商业项目交付，核心及外围商圈各有一成熟商业体停业，后期将更换运营方或启动改造。
- 消费趋势：社销总额持续下行，可选消费品零售减弱；餐饮业态新开店铺占比下滑至43%，茶饮果汁、烘焙甜品表现活跃；服饰零售新开店铺占比稳定在30%以上；运动户外品类放缓，大牌高奢保持低迷。
- 区域表现：外围商圈调改积极，新开店铺占比提升12个百分点，但全市净吸纳量为负，空置率小幅上涨至7.7%。
- 租金趋势：全市购物中心首层平均租金环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元，次级商圈领降；外部运营商退出合作案例频现。
工业地产市场（亦庄、廊坊、天津、武清等）
- 亦庄经开区：新增4万平方米供应，制造业企业（35%）、民生食品饮料（27%）、纯电商（18%）需求活跃；租戶策略降本提质，传统区域老项目流失；净吸纳量年内累计7.5万平方米，不及新增供应两成，空置率升至29.6%。
- 廊坊：新增11.1万平方米高标仓储项目，环京市场需求强劲，净吸纳量连续第五个季度超20万平方米，空置率降至2021年中以来的最低水平。
- 天津：无新增项目交付，新增需求小幅回暖，净吸纳量较上季增长明显至7.2万平方米，空置率环比下滑。
- 武清、空港、滨海新区：表现相对活跃，第三方物流企业（45%）和制造业（20%）需求为主。
产业园区市场
- 供应与功能：亦庄经开区和北清路子市场分别迎来生命科学专项园区交付，新增体量11.6万平方米，采用“研发+中试+生产”复合型空间形态，凸显商务园区功能升级趋势。
- 市场表现：净吸纳量6.0万平方米，环比下降37%但同比仍增长；互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群，芯片、新能源汽车企业主攻亦庄经开区，医药及生命科学表现活跃。
- 租戶需求：具备功能优势或价格竞争力的项目去化良好，同质化严重或缺乏运营能力的项目承压；全市空置率升至24.7%，租金继续承压，平均报价环比下调2.5%至每月每平方米134.3元。
物业投资市场
- 交易规模：共录得11笔大宗交易，成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75%，仍以5亿元以下小体量为主。
- 买方结构：企业买家（8笔）延续对稀缺优质资产的配置需求，包括自用型需求；机构投资者积极寻求交易机会，更重视运营方资管能力和现金回报。
- 卖方结构：地产公司占总金额69%，主要因加速回款需求；某地产公司转让通州在建综合体股权，推动项目续建；底商法拍资产中地产公司占比较高，增加流通资产。
- “抄底型”需求：偏好中小体量、收益型标的，法拍资产出清5笔，多为带租约底商及散售办公楼层。
