2025年第三季度广州房地产市场回顾

⾦融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应。本季度，⾦融城两栋甲级办公楼投⼊使⽤，共19.2万平⽅⽶的新增办公空间。其中包括⽬前区内最⾼的单⼀业权办公楼君超中⼼，⾦融城进⼊了优质办公楼的集中交付期。空置率保持上升态势，全市上升1.1个百分点⾄季末的21.6%。 需求仍然处于复苏阶段，季度净吸纳量环⽐回落。净吸纳量主要贡献⾃新兴商务区，⾦融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平⽅⽶。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，是⼴州优质办公楼重要的增量来源。另外，新项⽬⼊市前录得⼤⾯积预租，也是第三季度净吸纳量的重要构成部分。⽽核⼼商务区珠江新城的可租⾯积仍在增加，季内录得负吸纳。全市空置率季度末环⽐上升1.1个百分点⾄21.6%。 新租成交⽅⾯，受⼤宗交易带动，⾦融业季度成交⾯积位居⾸位，占⽐39%，环⽐上升29个百分点。科技互联⽹、专业服务和消费品零售分列第⼆⾄第四位。⾦融业的成交来⾃某银⾏在⾦融城的⼤⾯积搬迁；科技互联⽹的成交中，分别有33%和26%的⾯积来⾃电商和游戏，其中的⼤⾯积交易均位于琶洲，主要是区内企业的扩张；专业服务和消费品零售录得的成交以500平⽅⽶以内的⾯积段为主，也有⼤宗成交来⾃某⼴告公司在海珠区新租3600平⽅⽶。新租类型上，珠江新城以搬迁为主，尤其是区内的搬迁；⽽琶洲的升级成交则占录得成交个数的54%，是区内新租的主要形式。 楼宇竞争加剧，租⾦降幅加⼤。季内全市租⾦环⽐下跌4.3%⾄季度末的每⽉每平⽅⽶123.8元，全市有效租⾦更是环⽐下跌了6.3%。其中，琶洲楼宇调租最积极，季度环⽐下跌7.2%，⽽珠江新城相对幅度较⼩，但也有-3.7%的环⽐跌幅。 预计2025年最后⼀个季度，⼴州将有两个项⽬交付，均为⾦融城⽚区的总部楼宇，共17万平⽅⽶。需求⽅⾯，预计⾦融城⽚区的升级需求短期内仍将持续释放，带动空置去化。⽽核⼼商务区及琶洲，通过积极的租⾦重组挽留已有租户的同时，丰富的可租选择也将满⾜企业的区内扩租需求。 第三季度⼴州新增⼀个优质零售物业，位于番禺⻓隆的K11Select，营业⾯积约8.1万平⽅⽶，万博-⻓隆商圈商业总体量进⼀步壮⼤。除此以外，⽩云区百信⼴场东区的时尚街区由于市政⼯程缘故，拆迁8,000平⽅⽶，优质零售存量有所减少。季度末，零售物业空置率为7.0%，环⽐下降了0.3个百分点。 从新租成交来看，餐饮新开店数量重新超越零售业态，位列第⼀，占⽐52%。茶饮、雪糕和糖⽔品类均在积极扩张，如野⼈先⽣、爷爷不泡茶和⽩瑭瑭⼿作糖⽔等。相较之下，特⾊餐饮的开店有所放缓，录得新开店铺数量环⽐下降18%。零售成交占⽐放缓，⾸店及品牌旗舰店是业态亮点。天河路录得多家⼴州及华南⾸店，包括男装MaisonKitsune，珠宝agete以及⻘少年服装品牌Subdued，以及运动品牌mont·bell。超市调改活动仍然活跃，在进⾏胖东来式改造，或更换超市品牌的同时，超市的经营⾯积被缩⼩，以此增加快餐茶饮等⼩⾯积餐饮业态。 ⼴州优质零售物业⾸层租⾦本季度继续下跌，但跌幅收窄，录得环⽐下降1.6%⾄季末的每天每平⽅⽶21.4元。就具体商场⽽⾔，租⾦个别发展。以往依靠新能源汽⻋品牌⽀撑⾼租⾦报价的商场，随着该业态承租能⼒的下降，⽽下调租⾦期望值。与此同时，也有部分购物中⼼，在开业并经过⼀个租期的成功运营后，提升了餐饮的租⾦。另外，业主还通过调整业态组合，增加⼩⾯积可出租铺位来提升商场的整体租⾦收⼊。 本季⼴州新增三个仓储物流项⽬共37.4万平⽅⽶，分布在增城和花都。由于新项⽬预租表现良好，及第三⽅物流需求的回暖，季度净吸纳量环⽐显著上升。尽管如此，⼤量新增供应仍导致空置率⼩幅环⽐上升0.4个百分点⾄季度末的9.1%。具体成交⽅⾯，本季成交主要来⾃第三⽅物流，录得整租增城16.2万平⽅⽶新仓库，以及整租从化7.1万平⽅⽶项⽬的成交。租⾦⽅⾯，供应增加给市场带来压⼒，租⾦加速下跌，季度环⽐下降2.6%⾄每⽉每平⽅⽶36.2元。本季度花都跌幅最为显著，区域内电梯库的⾼层租⾦报价显著下调；⽽从化则是所有区域中租⾦最具竞争⼒的物流⽚区。 佛⼭本季录得四个项⽬交付，分布在⾼明、三⽔和顺德三个⽚区，共56.7万平⽅⽶，是佛⼭年内⼜⼀供应⾼峰。由于新项⽬预租时并未录得整租去化，因此净吸纳量环⽐减少，推升季度空置⽔平环⽐上升6.6个百分点⾄季度末的9.0%。跨境电商需求放缓，但第三⽅物流和制造业需求有所回暖。某电商相关的第三⽅物流服务商在佛⼭展开整合，从旧仓库搬⾄新仓库。同时录得某汽⻋品牌售后⽀持仓库在⾼明的成交。当前⼴佛市场充⾜的可选物业，以及优越的租⾦条件，为租户的扩张和节约成本提供了良好的机会。第三季度租⾦持续下⾏，环⽐下降2.0%⾄季末的每⽉每平⽅⽶35.3元。 2025年最后⼀个季度，⼴州和佛⼭将分别有70万和54万平⽅⽶的新增供应⼊市，全年供应量将分别达到139万平⽅⽶和209万平⽅⽶的年度供应量历史新⾼，空置率预料将继续攀升，租⾦下⾏压⼒也在增⼤。 第三季度⼴州仅录得⼀宗⼤宗物业成交，位于琶洲南区的商业街，成交⾦额三亿元。2025年截⾄第三季度末，⼴州投资市场成交总⾦额为70.2亿元⼈⺠币*，达到2024年全年总⾦额的81%。其中商业物业成交⾦额占⽐最⾼，⽽购买⼤型购物中⼼的地产基⾦也成为投资⾦额最⾼的投资者来源。 尽管第三季度录得的成交有限，但其实本地投资者对于低总价，如1-2亿元总价的商业和酒店资产的询盘有所增⻓，⼴州投资市场仍然备受关注。并且，随着市区优质整售物业通过不良资产出售的⽅式释放，核⼼资产的投资机会有所增加。在琶洲和⾦融城供应⾼峰到来前，⼴州市区缺少整售物业的投资机会。⽽当前由于房地产市场的调整，核⼼及拓展区带租⾦收⼊的甲级办公楼在拍卖市场上开始出现，传统核⼼商圈的街铺投资标的也在增加。相⽐以前的整售投资机会，这⼀轮的投资标的位置更核⼼，区位成熟，并且带现⾦流出售，是机构投资者进⾏⻓期投资的优质机会。⽽这些物业最终的成交价格，也将成为当前⼴州核⼼物业的标杆和参考，因此将被市场密切关注。