2025年第一季度，北京各商业地产板块呈现分化态势：
办公市场
- 新增供应：奥体区域交付3.1万平方米新项目，入市前近两成面积预租。
- 市场情绪：春节后问询量与带看量回升，新租交易总面积超2023-2024年同期。
- 需求结构：搬迁占新租交易近八成，TMT扩租需求回升，人工智能、大数据等领域占主导。
- 吸纳表现：净吸纳量11.0万平方米，环比增16%，中关村、望京及丽泽贡献主要增量。
- 区域分化：东部CBD等传统区域净吸纳量为负，受金融和TMT整合影响。
- 空置与租金：空置率降至20.4%，租金环比降2.9%至249.2元/平方米，超甲级市场跌幅更大。
零售市场
- 供应情况：无新增商业项目交付，世纪金源等启动改造升级。
- 消费数据：1-2月社销总额微降0.1%，餐饮收入下降4.1%，商品零售增长0.3%。
- 拓店需求：餐饮新增店铺占比49%，小吃快餐、烘焙茶饮仍是主流；奢侈品类关闭低效门店，运动户外服饰鞋包新开占比提升。
- 吸纳与空置：净吸纳量录得负值，空置率微升至7.4%，核心商圈品牌更迭活跃。
- 租金趋势：首层平均租金环比降4%至31.3元/平方米，中关村、CBD等领降，业主下调租金预期。
仓储物流市场
- 新增供应：平谷马坊交付6.7万平方米，第三方物流占新租60%。
- 吸纳表现：净吸纳量首次回正至2.6万平方米，电商制造业小幅回升，但降级活动同步出现。
- 空置与租金：空置率升至25.0%，租金环比降3.9%至48.4元/平方米，核心区位项目更受欢迎。
- 区域分化：顺义空港和平谷马坊空置率最高，通州、顺义空港等核心子市场租金加速下调；廊坊无新增供应，净吸纳量创历史新高。
天津市场
- 新增供应：武清及蓟州新增10万平方米，净吸纳量回落至5.3万平方米。
- 需求结构：第三方物流占52%，制造业占30%，武清及宁河表现最佳。
- 空置率：维稳于28.4%。
商务园区市场
- 新增供应：五个项目共48.2万平方米交付，其中新型制造园区占比高，医药生命科学园区创单季纪录。
- 吸纳表现：净吸纳量16.3万平方米，医药健康和工业品制造业占需求超85%。
- 空置与租金：空置率升至25.1%，租金环比降2.8%至143.8元/平方米，类办公物业跌幅更大。
- 区域分化：中关村软件园等子市场以价换量成效显著。
物业投资市场
- 交易数据：9笔交易，总额92.9亿元，环比降4.8%，同比降14.7%。
- 自用买家活跃：8笔办公物业交易，涉及教育、医药健康等领域，如国家开放大学购入石景山园区，传媒企业购入奥体改造项目。
- 区域偏好：非核心区域优质办公项目受产业环境加持青睐。
