2025年8月全国住宅产品月报

全国住宅产品月报 克而瑞研究中心丨产品力研究中心 房企产品动态01 客户趋势02 住宅产品结构特征03 产品亮点分析04 优秀项目分析05 01 房企产品动态 •产品升级、服务升级、品牌战略（部分略） PART ONE 1.2 房企产品动态丨万科植物园已成为万科长期品牌战略 •与当地植物园共创，不仅仅把植物作为景观装饰，把珍惜植物保育、新品种试种、养护标准引入社区；•精选品种，挑选保育意义与观赏性兼容的品种，此外，也考虑植物园新优品种的应用推广；•万科将植物与场景形成复合效应，植物以多元精细的方式参与到业主生活，让业主愿意多与景观绿化互动； 杭州【枫宜晓庐】 嘉兴【万科理想大地】 杭州【星遇光年府】和【星图光年府】 社区如雨林花园，归家前场用片墙等元素营造都市绿境印象；社区内绿植与原木浓郁空间氛围；有卡座窗景等核心场景；“景观花园”与“首层架空”模式下，创新植物组团，提供科普、休闲、艺术户外空间。 围绕青山周平设计的“种子艺术中心”，将植物引入室内外，通过一体化设计，让人们在日常中贴近自然。当你穿行由盒子堆叠而成的空间中可以看到空间间隙错落分布着大量落叶骨架乔木、丛生常绿乔木、灌木及地被，感受立体层叠的绿意。 檐下盒子设“万科植物园”，不同植物主题带来不同体验。形成童玩盒子、戏水广场等多样场景，同时，为宠物也准备了绿色空间，满足宠物的社交运动需求。 客户趋势 （部分略） 2.1 客户趋势一丨老人独居趋势下，银发族未明言的居住痛点值得关注 •随着经济发展，银发族消费能力提升，呈现越老越富的趋势，而老年人空巢、独居比例升高。同时，长辈与子女对家居需求认知存在差异，长辈常隐藏真实需求，如46%老人认为浴室“没有不便”，但48.6%子女发现地面湿滑隐患，老人最需要的三大支持是起身助力、物品好拿取和防滑设计。 2025年代际友好家居趋势报告 银发群体需求痛点 不同年龄银发群体需求的差异 2.1 客户趋势一丨住宅产品需关注居家养老需求，打造包容各年龄段的代际友好型家居环境 •住宅产品正向着营造生活方式转变，未来住宅产品的竞争力，将愈发体现在其对人的全生命周期关怀、对代际情感的细腻洞察中，将“代际友好”转化为可感知、可体验、可信任的产品细节，有望为房企开辟发展的新蓝海。 旭辉集团 行业启示 三分离卫生间马桶和淋浴房的扶手、座椅 •树立“终身住宅”理念：在规划设计阶段就融入代际友好理念，打造能适应家庭全生命周期变化的居住空间。 •卫生间和厨房是核心需求空间：需要精细化设计，包括卫生间的地面防滑、入厕安全、沐浴便利、动线优化；厨房的储物便利、操作台高度、歇脚处、防滑；卧室床的支撑性和起身便利性、储物空间；客厅坐具支撑性等细节。 •智能家居赋能：简化科技产品操作，将跌倒感应报警、燃气泄漏报警、水浸报警等智能安防系统作为高端套餐选项或预留接口。 03 住宅产品结构特征 •全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况•各经济区域住宅产品结构特征：区域供需情况、户型、面积段、总价段分布•典型城市住宅产品结构特征：上海、深圳、杭州等六城面积、户型、总价段分布 PART THREE 3.3 产品结构特征丨面积段 全国市场成交面积中枢稳步提升，140-160㎡产品市场份额同比增加1.2个百分点，120-140㎡产品同期占比也增加1个百分点，其余更大面积段产品成交占比也同比持增。 Ø一线城市：成交向100-140㎡主力面积段集中，这一面积段产品的成交占比已高达四成，其余各面积段产品成交占比大多不及去年同期水平。 Ø三四线城市：120-140㎡和140-160㎡产品的市场份额增长最快，增幅分别为1.5和1.4个百分点，160㎡以上各面积段产品的比重也合计同比增加1.7个百分点。 3.8 区域产品结构特征丨总价段 Ø环渤海区域趋向高总价产品，400-500万元、500-1000万元和1000万元以上产品成交占比分别同比增加0.4、1.7和1.8个百分点。 Ø长三角区域波动主要出现在高总价段，500-1000万元产品成交占比同比回落2个百分点，而1000万元以上产品成交占比则增加2.1个百分点，其余总价段产品市场份额的波动有限。 Ø中西部区域低总价产品主力巩固，100万元以下产品占比较去年同期增加2.3个百分点至20.4%，是市场份额最高的面积段，也是占比增长最快的面积段。 Ø珠三角区域成交结构整体稳健，仅300-400万元和500-1000万元产品市场份额同比分别增加1.3和1.6个百分点，其余总价段产品市场份额的波动均在1个百分点以内。 表：2025年1-8月各经济区成交商品住宅总价段分布同比 3.10 城市产品结构特征丨上海 Ø截至8月，市场成交由二房、三房向四房迁移，二房、三房占比分别下降1.1和2.3个百分点，同期四房市场份额增加3.4个百分点至19.1%。Ø成交向主力面积段集中，且趋向更大面积，100-120㎡、90-100㎡和120-140㎡产品占据成交前三位，且100㎡以上的两个面积段产品的比重同比增幅合计超过一成。Ø成交向800-2000万元总价段集中，其中800-1000万元产品成交占比较去年同期增加3个百分点至11.3%，1000-2000万元产品占比同期大幅增加7个百分点至21.6%。 3.14 城市产品结构特征丨成都 Ø成交向中间面积段集中，100㎡以下和200㎡以上面积段产品成交占比分别同比下降0.9和1.9个百分点，100-200㎡之间各面积段的市场份额均同比持增。 Ø改善需求更趋向适中价格端，除1000万元以上豪宅市场份额同比增加0.4个百分点以外，400-1000万元之间各总价段市场份额均同期下降，合计降幅达2个百分点。 3.15 城市产品结构特征丨西安 Ø截至8月，成交以三房为首位，且市场份额同比继续增加0.8个百分点至46.4%，同期四房比重同比微降0.3个百分点至36.4%。Ø120-140㎡和100-120㎡产品成交占比分居一二位，合计占比超五成，且成交向主力面积段集中，两个面积段产品的成交占比分别同比增加3.2和2.2个百分点。Ø200-250万元和250-300万元总价段产品市场份额领先，且同比分别继续增加2.3和0.6个百分点，此外180-200万元总价段产品的比重也同比大增4.2个百分点至一成以上水平。 04 产品细节亮点分析 •四代宅/景观/社区/高赠送/收纳/服务/规划（部分略） PART FOUR 4.1 四代宅亮点丨挑空墅厅突破空间格局 第四代住宅作为行业产品创新的核心方向，正从概念逐步走向现实。其中，双层挑空客厅作为创新设计，通过奇偶层错落排布、通高空间打造及室内外空间的无缝衔接，将传统平面居住体验提升至立体墅级享受，达成了技术与居住心理需求的双重跃升。双层挑空客厅不仅是建筑形式的创新，更象征着生活方式的演进。 Ø空间感与舒适度提升，将别墅的垂直尺度与大平层的横向尺度融合，形成“立体化”观景视窗 ◎建面约280㎡，约63㎡双层方厅（挑高约6.6米）+南向约9米宽空中庭院 ◎建面约389㎡户型，约71㎡挑空客厅+南北双露台 •一层一户，双梯入户，独享约14㎡独立前厅 •约71㎡挑空客厅（约6.6米挑高）+约8.5米南向空中露台+北向露台•承重墙比重少，改造性强 •一线瞰湖头排，纯T2设计，综合使用率约101%•约63㎡双层方厅（挑高约6.6米）+南向约9米宽空中庭院•全套卧”设计，类独梯独户、约6.5㎡独立电梯厅 4.1 四代宅亮点丨挑空墅厅突破空间格局 ◎建面约252㎡户型，约6.2米挑高墅厅+270°景观花园（奇数层）/76㎡前庭后院（偶数层） •综合得房率134%•独梯入户，步入式电梯前厅•约71㎡的无界生活厅•约102㎡270°景观花园（奇数层）/76平方米前庭后院（偶数层） 4.1 四代宅亮点丨挑空墅厅突破空间格局 ◎户户挑空客厅+超大露台 •所有户型一梯一户，均标配挑空墅厅和全赠送露台 •以建面185㎡户型为例，拥有约6.4米挑高墅厅，墅厅面积约40㎡，与之相连的是约24㎡挑空平台，整体约100㎡LDKBG一体化动区 4.54.7 收纳亮点丨收纳藏于生活动线，百平内实现海量存储无痕化 上海招商臻境·源上约105㎡户型，以“全景Pro级收纳系统”革新空间效能——玄关设4.77米整体柜体集成双薄柜与洞洞板，实现工具有序归置；厨房采用垂直分区设计；卫浴配置智能镜柜，将海量收纳隐于生活动线，提升实用效率，百平米三房收纳效能远超同面积产品。 ◎玄关收纳 采用约4.77米长的整体柜体，结合"双薄柜"和"洞洞板" •双薄柜可容纳全家一年用量的纸巾（约200包）•洞洞板用于收纳清洁工具、长柄伞等大件物品•预留冰箱位置，冰箱旁约60cm高深拉篮柜体 4.54.7 收纳亮点丨收纳藏于生活动线，百平内实现海量存储无痕化 ◎隐藏收纳：S墙设计、三阳台等 ◎厨房收纳：高效分区与定制拉篮 •S墙设计，优化玄关空间，提升收纳效率•薄型柜体垂直分区，避免占用动线，实现“零碎隐形”，提升秩序感•主卧飘窗，三阳台（仅算半面积）+花池（零公摊）拓增实用面积，为收纳提供空间 ◎卫生间收纳：干湿分离与智能镜柜 •多功能调味拉篮：分类存放瓶罐调料，烹饪时取用便捷。•定制谷物抽屉：专为干货和谷物设计，避免杂乱 •卫生间干湿分离•镜柜自带置物架与美妆冰箱，护肤品可有序冷藏存放，，提升生活精致度 05 优秀项目分析 •宁波明湖之心·星洲•上海金茂棠前（略） PARTFIVE 5.1 【宁波明湖之心·星洲】项目概况 项目坐拥约25.6公顷的明湖生态资源和东部新城CBD的配套，产品定位稀缺性显著 Ø项目两次开盘接近“日光”，首开推出叠墅+双拼134套房源，整盘成交均价8.2万元/㎡，最高单价接近13万/㎡，实现高达94%去化，第二次开盘日均接待客户超200组，当日去化87%，两次开盘销售金额37亿，在宁波市场上掀起了逆势热销的行情；Ø项目引入了“超级岛链POD”（Park-OrientedDevelopment）理念，旨在打造一个公园式的商业生态综合体，将自然与城市功能有机融合；Ø项目配置地铁1号线和7号线（在建）的双地铁便利，盛莫路站为TOD复合开发提供了条件；Ø项目提供了数量极为有限的双拼（约432㎡、532㎡）和叠拼（约263㎡、326㎡）这类产品在宁波核心城区本就罕见，加之一线临湖的位置，稀缺性突显；高层产品并非传统大平层，而是户户带有“空中庭院”的生态平层（建筑面积约215㎡、260㎡、293㎡）这些庭院有足够的覆土深度，同时，首次采用了“巨幕边厅”设计，实现了空中别墅的尺度喝居住体验； 5.1 周边配套：满配生活配套，1500亩公园生活 Ø商业配套：西侧东部新城核心区内，东部银泰城、阪急百货等优质商业综合体步行可达，此外围绕明湖在建的超级综合体——明湖之心，位于地块北侧200米，涵盖超高层双子塔地标、TOD商办、滨湖度假商业、奢华湖居酒店等顶级配套； Ø交通配套：临近轨道1号线盛莫路站、在建7号线邱隘站，双地铁换乘加持，出行便捷； Ø自然景观：明湖公园、后塘河、1500亩新城生态廊道等景观资源，可观鸟、跑步、浆板、露营等户外活动； Ø学区配套：文赫德实验学校、邱隘董玉娣实验中学、在建九年一贯制学校等优质学校资源，满足一站式教育需求； Ø医疗配套：直线3km范围内有8个一级及以上医院。其中宁波市眼科医院距离楼盘1.6km。 5.1 社区规划：南区以低密别墅为主，北区主力为空中大平层 Ø低密产品（南区首批）：项目首批推出的134套住宅位于南区，均为低密度的叠墅和双拼别墅。其中双拼别墅仅62席，且因其位于东部新城超级岛链的核心地段，奠定了项目极度稀缺和高端圈层的特性，此外叠墅产品在东部新城同样非常稀贵，数量也不多，下叠+上叠总共72套； Ø后续产品（北区高层）：北区31