2023年11月全国住宅产品月报

全国住宅产品月报 克而瑞研究中心丨产品力研究中心 房企产品动态01 客户趋势02 住宅产品结构特征03 产品亮点分析04 优秀项目分析05 房企产品动态 •产品升级、服务升级、品牌战略（部分略） PART ONE 1.1 房企产品动态丨建发房产举办“2023「盛世唐风•风雅宋韵」中式建筑美学新品赏析” •11月9日，建发房产在上海中心大厦举办“2023「盛世唐风•风雅宋韵」中式建筑美学新品賞析”，正式发布「盛世唐风」、「风雅宋韵」两款新产品。 •建发房产「风雅宋韵」产品，在精研宋代文化和建筑特征的基础上，以「轻、闲、霁、金」的匠造手法，对产品进行了文化溯源与转译，真实复刻宋代风雅市集，抽象凝练展现宋韵印象，呈现千里江山壮观场景。 •建发房产「盛世唐风」产品，遵循宫廷式审美，汲取唐代文化内涵，以「刚、柔、朱、青」四大匠造手法，还原唐风建筑的山水相依、丹楹刻桷，深度诠释唐风建筑的形与意。 1.3 房企产品动态丨华润置地举行澜映悦城产品发布会 •11月25日，华润置地在杭州举行“澜IN潮归处”的澜映悦城产品发布会。发布会着重介绍了澜映悦城建筑立面和景观营造的理念。 建筑立面 社区景观 •建筑立面上，澜映悦城延续滨江建筑的经典元素——格栅，并在此基础上进行创新，建筑两个檐角选用白色、墨色等偏自然的原本色彩，注重整体的深浅对比，希望从“第一眼”的建筑立面就营造放松的度假感。考究立面比例和细节做法，以简约的“香槟金”勾勒金属边框和大面积玻幕，营造独特的建筑美感。 •在景观营造上，澜映悦城以水为引线，以山林为基地，对话远山近江，将自然的波澜融入场地。在层层递进的空间中，以酒店式的高品质细节，塑造高级的日常度假感。 •澜映悦城在每个住宅地块设置一个室外度假泳池，摒弃了圆形、方形等常规做法，采用不规则泳池设计，结合乐享平台与草坪空间，营造度假的松弛与安逸感。 客户趋势 （部分略） PARTFIVE 2.1 健康生活类消费进入“精养时代〞，健康需求渗透至当代人生活的方方面面，健康生活类消费需求持续渗透六大场景 客户趋势一丨 •健康需求升级的体现，是消费者对健康管理的需求更加专业化与精细化。调研数据显示，睡眠健康、饮食健康、运动健康乃至呼吸健康、头皮健康问题都受到消费者的关注，健康精养需求正在渗透进当代人生活的方方面面，并且衍生出六大健康生活消费场景 健康生活类消费需求持续渗透六大场景 居家健康Time 呼吸健康→饮水健康，居家时刻也要关注健康问题 保健养生Time •从营养保健→传统养生，日常养生方式更加精细化 2.1 客户趋势一丨 Ø消费者对居家饮水健康和呼吸健康提出更高要求，人居健康问题受到重点关注，房企可考虑针对消费者的居家健康需求，打造更为精细化的健康科技人居系统 居家健康重点关注饮水健康与呼吸健康 行业启示 饮水健康 呼吸健康 •调研数据表明，53%的消费者关注居家饮水健康场景。 •调研数据表明，42%的消费者关注居家呼吸健康场景。 •提供高质量的饮水系统：房企可以在住宅设计和建设中考虑引入智能净水系统、智能水龙头、纳米技术过滤器、水质监测系统等科技，为居民提供安全、便利和健康的饮水体验。 •六成左右消费者关注室内空气循坏问题、以及厨房油烟所产生的室内空气问题。 •近七成消费者对水质净化、过滤重金属、去除水质内细菌病毒等问题重点关注。 •引入空气净化技术：房企可以考虑引入空气净化器、智能空调系统、空气质量监测系统、智能窗户以及植物墙和室内绿化改善室内空气质量，提供清新的居住环境。 69%67%53%50%净化水质，过滤重金属、有害化学物质等水质过滤，去除细菌、病毒等有害物质去除水碱（如水垢、水绣等）净化管道二次污染（如管道杂质等） 03 住宅产品结构特征 •全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况•各经济区域住宅产品结构特征：区域供需情况、户型、面积段、总价段分布•典型城市住宅产品结构特征：上海、深圳、杭州等六城面积、户型、总价段分布 PART TWO 3.1 整体住宅市场丨供需情况 供应：11月低位回升，100个典型城市供应量1544.4万平方米，同比下降36.4%，环比上升6.8%。一线城市合计新增供应246.4万平方米，同比下降16.3%，环比上升40.4%。其中，北京供应高峰期与低谷期交替出现，本月恰逢供应高峰，规模环比增长超两倍，上海十一批次新盘如期推出，供应规模进一步冲高，并突破100万平方米。而广州、深圳放量程度相对有限。24个二线城市合计新增供应754.2万平方米，同比下降39.1%，环比上升1.5%。环比来看，6成以上城市供应规模触底反弹，成都、杭州等规模重回百万平以上。72个三四线城市合计新增供应543.7万平方米，同比下降39.2%，环比上升3.1%。 成交：11月成交热度稳中有降，延续筑底行情，100个典型城市成交量1421.7万平方米，同比下降37.2%，环比下降33.1%。一线城市合计成141.5万平方米，同比下降37.5%，环比下降35.4%。北京、上海环比齐跌，深圳延续低位震荡。24个二线城市本月总成交面积743.6万平方米，同比下降30.5%，环比下降37.9%。武汉、郑州、西安等城市成交显著放量。72个三四线城市合计成交536.6万平方米，同比下降44.6%，环比下降24.4%。 3.3 产品结构特征丨面积段及分能级 100-120㎡和120-140㎡成交比重位居一二位，前者成交比重较去年同期微降0.3个百分点至28.8%，后者占比同期提升1个百分点至24.4%。 Ø一线城市：成交继续向主力面积段100-120㎡集中，其比重同比提升1.9个百分点至24.4%，此外，90-100㎡偏刚需刚改面积段仍有较高市场份额，成交比重持稳。 Ø三四线城市：小面积产品继续走弱，100㎡以下产品成交比重较去年同期下降1.7个百分点，成交份额主要转移至120-140㎡面积段，后者比重增幅为1.2个百分点。 3.5 区域住宅市场丨供需情况 Ø环渤海区域：供应同比下降9.3%，仅天津、长春累计供应同比增长，其余城市均不及去年同期。区域成交同比下降2.5%，沈阳累计同比跌幅26.4%，大幅超过其他城市。 Ø长三角区域：供应同比下降13.2%，苏州累计供应超过去年同期。区域成交同比下降9.6%，仅杭州成交好于去年同期水平，而南京和苏州累计同比跌幅领先。 Ø珠三角区域：供应同比下降11.7%，深圳、南宁供应同比维持增势，广州、惠州持续领跌。区域成交同比增长0.7%，惠州、南宁同比涨幅超一成，而佛山同比跌幅超一成。 3.8 区域产品结构特征丨总价段 Ø环渤海区域100万以下产品成交占比均有明显下降，较去年同期回落5.3个百分点至252.%，市场购买力趋向高总价产品，尤其500-1000万元产品同期成交比重增长1.8个百分点。Ø长三角区域低总价产品小幅波动，而500万元以上产品成交占比提升3.1个百分点至28.7%，其中，500-1000万元产品的成交比重已增加至二成以上水平。Ø中西部区域100万以下产品成交占比均有明显下降，同比降幅达6.3个百分点，区域该价格段产品比重已低于环渤海和珠三角区域，市场购买力趋向高总价产品。Ø珠三角区域成交结构仍趋向低总价段，180万元以下各价格段成交比重均同比提升，合计增幅为3.2个百分点，这一趋势与其他区域有明显的差异。 3.10 城市产品结构特征丨深圳 Ø1-11月，成交结构继续集中于三、四房产品，尤其四房成交比重的增幅最为迅猛，较去年同期增长7.8个百分点至22%，二房产品的比重则下滑至一成左右水平。 Ø成交结构面积段特征仍偏紧凑，90㎡以下产品成交占比合计增加5个百分点至36.8%，而90-100㎡、100-120㎡产品成交占比下降明显，分别下降3和2.6个百分点。Ø大面积产品成交占比下降伴随着高总价产品的成交走弱，1000-2000万元和2000万元以上产品成交占比分别同比下降2.9和0.8个百分点。 3.12 城市产品结构特征丨重庆 Ø1-11月，三房主力优势继续扩大，成交比重同比增加3.6个百分点至55.5%，同期四房、五房及以上产品占比回落，尤其四房的比重较去年同期下滑3.2个百分点至14.3%。Ø80-100㎡产品市场成交主力的地位继续巩固，其成交占比接近市场半数的水平，80㎡以下和100㎡以上各面积段产品成交比重均同比持降，客户需求面积段特征越发集中。Ø120-140万元产品成交比重位居首位，140-160万元产品次之，且占比同比大幅增加3.4个百分点，是成交比重增长最快的总价段，而前者的比重则略有回落。 3.13 城市产品结构特征丨南京 Ø1-11月，作为市场主力的三房成交占比较去年同期继续大幅增加7.8个百分点，而去年同期占比超36%的四房占比则下降至三成以下水平，客户需求向三房集中。Ø100-120㎡和80-90㎡合计成交占比过半，且是唯二成交占比同比增加的面积段，合计提升6.3个百分点，其余面积段占比不同幅度同比缩水。Ø市场购买力趋弱，150-200万元和100-150万元产品占比快速增加，合计同比增幅为8.4个百分点，400万元以上产品成交占比均较去年同期回落9.5个百分点。 04 产品细节亮点分析 •立面/户型（略）/交付（略）/社区亮点 PART FOUR 4.1 立面亮点丨创造性地使用HPC装饰混凝土+多维曲面线条+欧洲灰玻璃 产品的革新扩展出无限生活场景，迭代的其实是生活方式，追求健康、自然、自由，正被越来越多的精英人群所向往。他们更在意身心健康，居住成为纯粹的为生活场景买单的享受型消费行为，购买逻辑类似奢侈品。以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，更大限度实现建筑与自然、人与景观的共生。塔希提建筑群依山而建，层层退台，力求景观、视野更大化，又让建筑隐于自然，“见山依然还是山”，构建起流畅的建筑天际线。豪宅审美重于功能，但审美和功能并不是对立的两面，塔希提深度考量工艺工法在建筑中的应用就是例证，审美与功能达到了均衡。 ◎创造性地使用了顶级公建项目才敢用的HPC装饰混凝土 工艺选材上，将实用性与艺术性的苛求发挥到极致。为此，设计团队们为塔希提全球寻找工艺用材，最终呈现的HPC材质外立面，具有超高强度和耐久性，多用于地标性建筑，著名的欧洲和地中海文明博物馆、上音歌剧院等均采用过HPC材质。 HPC装饰混凝土的造价超过2000元/㎡，是常见石材的3倍、铝板的4倍。 ◎多维曲面线条对土建精度要求极高 大量弧线、弧度对建筑主体的土建精度要求极高，误差要求控制在毫米以内。常见平直立面的外装材料制作往往与主体建设同步进行。塔希提则必须等到主体封顶之后，经外装团队现场扫描、倒模，才能制作HPC装饰材料，才能尽最大限度消灭误差，确保最终呈现效果。 ◎欧洲灰玻璃，低透低反射 开窗面越大、越多，越需要考量建筑群落建成后的玻璃面的透射和反射问题，只看单体效果图，大概率会出现视觉问题和隐私问题。欧洲灰是一种低透低反玻璃，不仅色彩与建筑更匹配，未来隐私性和整体观瞻也更加可靠。审美与功能均衡的理念在此进一步凸显。 4.4 社区亮点丨金地第五季全维科学展示动线 金地峯范系，拥有五方面优秀产品力特征：①选址必须是一线、新一线城市的核心地段；②在标准化产品的基础上进行属地化创新；③产品要满足客户功能和精神的双重需求；④高品质实景展示，彰显交付力。落位于大连的金地城峯境，在此基础之上，还对产品进行了新一轮的调整和升级，创新性的提出“第五季全维科学展示动线”。在如此的高标准严要求之上，金地通过整体性、连续性、精细性的设计实现了归家动线与生活场景的一次进化，独属于东北片区的创新做法称得上“锦上添花”。 随着购房者对公区品质的关注度越来越高，如今在产品打造上，合理的归家动线以及动线上的承载场景成为了重要发力点。如何打造完整的归家动线，大连金地城