建发股份机构调研纪要

调研日期: 2025-09-19 厦门建发股份有限公司是一家以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业。公司成立于1980年，1998年6月在上交所挂牌上市。建发股份以“开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活”为使命，致力于整合资源，创造增值，为客户提供供应链运营服务和房地产综合服务。公司的供应链运营服务在钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产有色、能源化工、机电、综合行业等业务领域形成优势，与170多个国家和地区建立了业务关系。公司在房地产开发领域形成了“建发房产”与“联发房产”两大品牌，目前在中国60多个城市进行房地产开发，初步形成了全国性战略布局。建发股份坚持以增值服务理念为导向的商业模式创新，致力于创新驱动的发展战略，努力在供应链运营领域发展成为国际领先的供应链运营商，房地产开发领域发展成为中国优秀的房地产运营商，并始终致力于成为员工热爱、股东信任、客户满意、社会尊重的优秀企业。 1.公司供应链运营业务上半年继续保持稳健经营的态势,其中有哪些品种表现较为突出? 答:2025年上半年公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约 1.03亿吨,在经营总货量保持增长的同时,多个核心品类继续保持行业领先地位,其中:钢材经营货量超 3,600 万吨,同比增长超 10%;农产品经营货量近1,700万吨,同比增长超 6%。此外公司消费品业务板块亦有较好的表现,2025年上半年,公司消费品业务的营业收入超 240 亿元,同比增速超 20%,其中轻纺板块营业收入超过 95 亿元,同比增长超 35%;泛食品板块营业收入近 40亿元,同比增长近25%,咖啡豆、乳制品等品类表现亮眼。 2.公司消费品业务近年表现亮眼,凭借深厚的国际贸易底蕴与完善的物流网络体系,与瑞幸咖啡等知名品牌进行了深度合作。请问公司的咖啡豆业务是采购国内的还是国外的,采购规模大概是什么量级的?消费品业务上游和下游主要有哪些大型合作方?答:公司咖啡豆业务深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等海内外主要核心产区,上半年签约采购咖啡豆超 4 万吨,实现销售 额超7亿元,同比增长超 120%。公司消费品业务与各大头部品牌及企业开展广泛合作,涵盖产品品类众多。(1)鞋服业务方面,消费品集团整合全球轻纺产业资源,构建了中国及东南亚生产资源网络,为海外大型零售终端(家乐福、沃尔玛等)及品牌客户(斯凯奇、ZARA等)提供定制化的产品供应链运营服务;(2)车辆设备出口及供应链方面,消费品集团积极践行"走出去"战略,融入中国产业出海进程,与一汽集团、东风集团、江淮汽车、中国重汽、陕汽集团等国内主机厂建立联系,搭建一站式集采服务平台,提供整车、零配件供应链服务;(3)家电业务方面,消费品集团持续拓展与海尔、美的、小米、TCL、西门子等头部品牌的合作,整合供应链运营与交付,持续打通京东、天猫等渠道资源,探索家电行业生态新模式;(4)乳品及咖啡业务方面,消费品集团与瑞幸、蜜雪冰城、古茗等头部连锁品牌持续深化合作,提供极具竞争力的供应链解决方案;(5)酒类业务方面,消费品集团积极与茅台、五粮液、洋河、汾酒、西凤、水井坊等名优酒厂建立合作,提供供应链集成解决方案、名优酒团购分销和数字化酒平台等业务。 3.公司近年来持续加快海外业务布局,请问目前海外业务规模在什么水平? 答:公司加快供应链业务海外布局,积极推进海外业务本土化运营,着力把握海外市场需求。截至 2025年6月末,公司已有超 70个境外公司和办事处,其中 26 家系境外平台公司。公司上半年海外业务规模超57亿美元,同比增长约 10%。业务地区结构方面,与"一带一路"沿线国家的业务规模同比提升 10%;与非洲联盟国家的业务规模同比提升超37%;与中东欧 16国的业务规模同比提升超 380%。 4.上半年公司在拓展海外业务的同时,是否同步部署海外物流资源? 答:公司积极部署海外属地资源,重点布局非洲、东南亚、中东等区域的自营物流资源,提升属地化物流服务能力。截止 2025年6月末,公司累计海外自有及合作仓储网点已超 350 个,覆盖全球 40 余个国家和地区。在东南亚地区,公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南中南半岛四国的物流通路,在泰国拥有超 170 台自有汽运车辆、35 万平自营仓库,另有6万平自有仓库正在建设中。在中东地区,公司成立了集装箱班轮公司 Gretashipping,与全球头部航运公司赫伯罗特开展合作;Greta shipping 首轮布局三条"中 东-印度"支线航线并于8月中旬启航,与中东、东非、红海地区的主干线服务实现无缝衔接,迅速融入了全球主干线班轮系统。 5.公司提出了"中国式商社,全球化建发"的品牌定位,能否介绍一下国际化战略的发展愿景? 答:建发股份致力于成为国际领先的供应链运营商,以"中国式商社,全球化建发"为品牌定位,坚持"国际化战略",持续完善全球化供应链服务体系,拓展国际产业链资源,积极融入国内国际双循环新发展格局。公司加快从供应链全球化"参与者""服务者"到"组织者"的自身定位转型升级,与各产业链上下游合作伙伴共同开拓国际市场,共享全球供应链优质资源,共建国际化发展竞争力,在全球供应链体系中不断提升建发股份"LIFT供应链服务"的品牌影响力。在全球化战略中,公司主要秉承两大核心方向: 一是锚定"双循环"格局,构建全球供应链网络。建发股份积极融入"双循环"新发展格局,紧抓"一带一路"、RCEP 市场机遇,加快供应链海外布局,从东南亚向美洲、欧洲、非洲等远洋市场"走出去"。目前,公司已在越南、马来西亚、印尼、日本、韩国、巴西等 RCEP、金砖及共建"一带一路"超 35个国家设立超 70个海外公司和办事处,在职外籍员工及派驻境外员工超 400人。公司积极与 国际大型或境外本土优势物流供应商深化战略合作关系,在境外超 30 个国家和地区设有自营/合作海外仓,并运营中欧班列建发专列和商舟航空跨境物流项目,搭建高效的全球物流网络,为产业客户国际化业务提供安全稳定、畅通高效的国际物流服务。二是强化资源与渠道整合,服务保障国家关键资源供应安全。建发股份持续完善供应链关键渠道国际化布局,强化全球性资源获取和渠道布局能力,供应链服务辐射全球超 170 个国家和地区。供应端,公司持续深入海外资源上游产区,不断拓展南美、非洲、西亚地区的铜、锰、锂、钴等矿产资源,加大南美、黑海、欧洲、非洲等地区大豆、玉米、小麦优质替代资源开发,提升海外粮食收储能力,提升关键资源供应来源多元化,增强面向全球的金属矿产和农产品资源配置和整合能力。渠道端,公司以境外平台网点为支撑载体,深度研究属地化市场需求,系统性推进本土化业务运营,持续强化全球化销售服务体系建设,着力打通下游终端销售渠道网络,全面提升"买全球、卖全球"的供应链一体化服务能力。 6.建发一直积极响应"一带一路"倡议,与全球产业链伙伴共享开放发展新机遇,能否举例说明一下公司具体是怎么帮助中国企业出海的 ? 答:以钢铁业务为例:近年来,围绕共建"一带一路"国家关键钢铁产业项目,公司与广西盛隆(马来西亚项目)、北京建龙集团(马来西亚项目)、青山集团(印尼项目)、越南台塑河静钢铁等产业伙伴持续加大战略协同合作力度,发挥建发钢铁国际供应链网点和海外资源渠道优势,赋能产业伙伴,保障优质炼钢原料供应,畅通海外物流渠道,开拓钢材国际市场,解决产业客户"走出去"发展过程中面临的原料供应链韧性、物流成本时效性、国际市场风险等方面的多样化需求和困难,助力产业客户更专注于生产、研发、管理等专业环节,有效降低制造业企业的资源配置成本,成为中国钢铁产业链全球化发展过程中的供应链组织者。2024 年钢铁国际贸易量超 516万吨,同比增长近20%。 7.作为国际化的供应链运营商,公司如何应对国际化业务衍生出的风险、确保供应链安全? 答:面对全球供应链风险加剧的挑战,建发股份在能源、矿产、农产品等板块积极发挥供应链服务优势,从"资源拓展、科技赋能、物流保 障、人才建设"四大维度出发,构建多维度、立体化的供应链安全体系,实现关键资源找得到、运得回,助力国内产业客户提升供应链韧性安全。以农产品为例: 一是推动全球资源网络布局,夯实源头供应基础。通过"深度合作+本地化布局"双轮驱动,强化源头粮食掌控能力:一方面,与海外农场主、当地收粮站及头部粮商建立长期合作关系,获取稳定的农产品供应资源,形成与国际粮商的差异化竞争优势;另一方面,在主要产销国设立子公司或办事处,实现"贴近产区、快速响应",增强全球市场触达能力。 二是加快数智化能力建设,提升决策运营效率。以"AI+大数据"为核心,打造农产品智能化供应链管理体系:通过整合全球气象数据、产区产量数据、市场价格数据等多维度信息,构建 AI分析模型,实时捕捉市场动态与供应链风险,为采购、库存、分销等决策提供数据支撑。同时,在企业内部推广 AI工具应用,实现以数字化驱动供应链运营效率升级。 三是构建国际化物流体系,强化运输可控性。通过"资源整合+战略合作"构建稳定的物流网络:通过整合、期租与合作等方式,持续布局关键节点的物流资源,整合自有物流资源与社会物流资源,构建国际化物流体系。同时,组建专业租船团队,并与多家大型船公司开展战略合 作,通过自主租船大幅增强运输可控性和贸易灵活性,有效应对国际海运价格波动与运力紧张问题,保障农产品运输畅通。 四是打造国际化人才团队,筑牢发展核心支撑。公司持续加大国际化专业团队引入和培育力度,打造"年轻化、专业化、本土化"的人才梯队。公司组建了兼具跨境供应链经验与创新能力的农产品国际化经营团队,在海外产销区招聘本地化人才,并配备专业研发力量,持续提升公司在国际农产品市场中的竞争力。 8.建发股份下属地产业务子公司建发房产的销售规模上半年已经位列全国第六,产品力愈发得到市场认可,请问建发房产后续经营策略是怎么样的? 答:面对错综复杂的内外环境,公司认为唯有坚守资产健康底线,筑牢库存的安全屏障,方能稳健穿越行业周期,而产品力、服务力、成本力、运营力,将成为企业非常重要的核心竞争力。2025年下半年,建发房产将聚焦以下关键领域,强化执行落地:一、销售端:把握机会,加快库存去化,提升销售质量。建发房产将全力紧盯新项目的首开,全力做好首开项目按计划的销售去化;对于存 量项目,加强管控,并根据滞重库存的不同类型,推进"老盘新做"等多种策略,加速去化进程,精准施策,提高项目周转速度,加快现金回收。 二、投资端:审慎投资,聚焦核心区域,提升投资精度。下半年,建发房产在拓展上把流动性摆在首位,投资优先考虑去化周期和价格风险,并兼顾利润率要求,增强库存的流动性;继续增强多元化投资能力,通过城市更新、资产包等拓展方式和渠道,补充核心城市的优质项目;研究好城市及地块的经营逻辑,读好城市、做好产品、控好风险,提升投资精度。 三、产品端:创新研发,推进灯塔落地,引领品质升级。下半年,建发房产将聚焦做好高质量灯塔项目落地,确保实现预期目标,实现灯塔引领,择机再拓展合适的灯塔项目;同时,持续强化生产质量管控,推进工地开放与交付风险排查,保障按时高质量交付,以交付口碑提升品牌力,实现客户对建发房产产品的高美誉度与"好口碑"。 9.建发股份下属地产业务子公司联发集团今年的销售、拿地和土储结构是否同比出现了明显的改善,请具体介绍下联发集团上半年的经营 情况? 答:销售端来看,2025 年上半年子公司联发集团实现合同销售金额134.07亿元(全口径),同比增长 29.19%,权益销售金额 89.60亿元,同比增56.27%。联发集团厦门"嘉悦里"二期首开当日去化超九成,三期实现首开即罄,连续 4个月蝉联厦门岛外销售套数、面积、金额三冠王;莆田"嘉和府"单盘销售金额及销售均价都位列莆田第一;重庆"嘉和府"6 月首开去化九成以上,当月位列重庆市销售金额前三。 投资端来看,2025 年上半年联发集团全口径拿地金额达 97.88 亿元,同比增长 314.22%,权益口