中国海外发展（688）更新报告

买入 2025年9月19日 销售及投资维持行业前列，首个商业REIT获受理 胡钰852-25321539katherine.hu@firstshanghai.com.hk ➢2025H1销售额排名第二，重点城市销售强劲：2025年上半年公司合同销售额约1201.5亿元，同比下降19.0%，行业排名第二。合同销售面积约512万方，同比下降5.9%，销售均价提升1%至23500元/平方米，整体市占率为2.72%，保持市场前列。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，北上广深及香港的合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额为53.7%，其中北京实现销售金额超300亿元，主要得益于公司聚焦“好房子”，树立市场标杆，项目逆市热销。 行业房地产股价14.30港元目标价19.35港元（+35.4%）股票代码688已发行股本109.45亿股市值1565.12亿港元52周高/低18.03/11.05港元净资产36.71元/每股主要股东中国建筑（56.10%） ➢土地储备充足且优质：2025年上半年公司新增总购地金额403.7亿元，新增土地建面为258万方，拿地规模行业领先。截止7月末，新增土地投资的一线及强二线城市占比86%，土储优质。截至2025年6月末，公司总土储约4047万方（其中中海宏洋土储为1354万方）。集团旗下系列公司已售未结转金额保持2088亿元（其中中海宏洋为338亿元）的高位，为后续的业绩稳中有升提供厚实保障。 ➢利润率有所下降但仍维持行业领先，负债率持续压降：2025年上半年公司收入同比下降4.3%至832.2亿元，整体毛利率为17.4%，同比下降4.7个ppt；分销及行政费用占收入比例为3.8%，处于行业领先位置。归属股东的核心净利润同比下降17.5%至87.8亿元，核心净利润率下降1.6个ppt至10.6%，但仍处于行业第一梯队，价值创造能力行业领先。中期股息每股25港仙，核心净利润口径派息率31.3%。公司资产负债率约53.7%，较2024年末下降2.1个ppt，平均融资成本进一步下降至2.9%。公司在手现金约1089.6亿元，占总资产12.1%，人民币借贷占比提升至84.8%，债务结构持续优化，发展动能充足。 ➢商业运营质效获提升，首个REIT获受理：期内公司商业运营收入35.4亿元，同比基本持平，其中一线城市收入占比提升至47%。购物中心的成熟项目出租率96.2%，整体销售额同比提升6.7%，同店提升3.9%，经营利润率56.8%。写字楼业务成熟期项目出租率78.3%，续租率提升16个百分点至77%，经营利润率59.7%。公司首个商业RETI获中国证监会及深交所受理，全周期资产管理能力搭建取得关键进展。 ➢目标价19.35港元，买入评级：公司近几年高度聚焦高能级城市及核心区域投资，拥有“好产品”的口碑，市占率不断提升。同时，公司融资能力和成本费用管控能力行业领先，为公司的盈利水平的提升和长远发展提供坚实保障。我们预计公司2025年至2027年的归母核心净利润分别161亿元、171亿元及180亿元，给予2025年12倍市盈率，目标价19.35港元，买入评级。 附录1：主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2025第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。