中国海外发展（688）更新报告

核心观点与关键数据

• 销售及投资：2025年上半年合同销售额约1201.5亿元，同比下降19.0%，行业排名第二；合同销售面积约512万方，同比下降5.9%，销售均价提升1%至23500元/平方米。公司聚焦北上广深及香港等主流城市，北京销售金额超300亿元。新增总购地金额403.7亿元，新增土地建面258万方，一线及强二线城市占比86%。
• 利润率与负债：2025年上半年收入832.2亿元，同比下降4.3%；毛利率17.4%，同比下降4.7个ppt；核心净利润87.8亿元，同比下降17.5%；核心净利润率10.6%，仍处行业第一梯队。中期股息每股25港仙，派息率31.3%。资产负债率53.7%，较2024年末下降2.1个ppt，平均融资成本降至2.9%。
• 商业运营：商业运营收入35.4亿元，同比基本持平；购物中心出租率96.2%，销售额同比提升6.7%；写字楼出租率78.3%，续租率提升16个百分点至77%。
• REIT进展：首个商业REIT获中国证监会及深交所受理。

研究结论

• 公司聚焦高能级城市及核心区域投资，拥有“好产品”口碑，市占率提升。融资能力和成本费用管控能力行业领先，为盈利水平提升和长远发展提供保障。
• 预计2025年至2027年归母核心净利润分别为161亿元、171亿元及180亿元，给予2025年12倍市盈率，目标价19.35港元，买入评级。