中国海外（688 HK）-更加激烈的竞争

保持（保持）中国海外发展有限公司公司更新资料更加激烈的竞争分析员张终审法院价格HK $ 16.90目标价19.30港元恒指21,330历史图表21.019.017.015.013.011.09.07.0什么是新的 中国海外的09A年度核心净利润同比增长63.7％，为65.14亿港元，略低于我们65.94亿港元的预期。收入翻倍至HK $ 37.3b，合同销售同比增长81％至HK $ 47b和76％至480万平方米。 末期股息每股收益0.13港元增加85.7％，使市场预期为0.09港元，令市场感到有些意外。支付率提高到大约25％从以前的20％。我们的观点 我们预计该领域将出现更激烈的竞争。我们预计中国海外发展将利用其强大的品牌资产并拓展新市场，以保持其领导地位。该公司计划在2010年将业务扩展到3-4个新城市。 该公司目前坐拥全国2700万平方米的土地储备储备。目标交付量约为480万平方米Mar 09 May 09 Jul 09 Jul 09 Sep 09 Nov 09 Jan 10 Jan 10 Mar 10价格恒生指数资料来源：彭博社性能1m3m6m绝对值（％）16.03.7(2.5)相对（％）9.0 3.1（1.0）股票信息彭博代码688 HK市值（百万美元）17,79052周最高（港元）19.752周最低（港元）11.72已发行股份（米）8,169.0 6m平均每日量（米）26.8自由流通量（％）46.9大股东（％）中国海外控股（53.1）摩根大通（6.0）在2010财年和管理层的指导下，增加了600万平方米到10月底，银行存款将达到2800万平方米。 我们将FY10F的净利预估下调7.5％至约。 HK $ 8.1b，以反映交货进度缓慢。但是，由于平均售价和利润率假设的提高，RNAV从每股19.56港元上调至每股20.32港元。行动与建议 我们以相对RNAV的5％折扣（相对于私人开发商的10-30％）来得出目标价格。新的目标价为HK $ 19.30。由于价格上涨空间不足15％，我们维持对中国海外发展的持有评级。理想的切入点是低于16.26港元的水平或较我们的区域净值折让20％。 在管理层看来，“ A”股上市仍然是合理的，并且将成为股价短期至中期的催化剂。年底12月31日+912266232625 rsrinivasan@kimeng.co.in银行和金融服务尼基尔·阿加瓦尔+912266232611 nikhil@kimeng.co.in水泥销售额（百万港元）16,63318,89237,32242,40352,774除税前溢利（百万港元）6,9598,58512,05412,98516,394净利润（百万港元）4,1805,0497,4698,09310,159每股盈利（港元）0.570.650.920.991.24每股收益增长（％）60.313.941.48.125.5市盈率（x）29.726.118.417.113.6EV / EBITDA（x）20.521.112.310.89.2产量 （％）0.70.81.21.51.8有关重要的披露和分析认证，请参阅附录I中国房地产| 2010年3月19日关键指标净资产收益率（％）19.3净负债率（％）22.3NTA（港币）5.14利息保障（x）43.3 教堂门站Maharishi Karve Road 16号地块，印度孟买市-4000202图1：COLI 1月/ 2月合约销售地区一月至二月10价值（百万港元）09年2月2日同比（％）一月至二月10面积（k平方米）09年2月2日同比（％）珠江三角洲1,179.01,153.02.390.6112.5(19.5)长三角1,939.0799.0142.796.383.615.2环渤海和北部2,598.0429.0505.6214.254.2295.2西部地区1,160.0801.044.8108.3123.0(12.0)香港及澳门3.010.0(70.0)0.00.2(100.0)总6,879.03,192.0115.5509.4373.536.4资料来源：公司数据，金英证券图2：2010年土地收购 日期 市 名称/地区 参与利息（％） 总建筑面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 土地成本（人民币元） 1月4日 成都市 乌hi 1月13日 大连市 石门山沙河k 1月20日 中山 石岐 1月22日 北京 芬泰A 1月22日 北京 芬泰B 1月23日 宿苏州 滨河路 1月26日 珠海 富华 2月1日 田吉本 铁东路 2月10日 ian 曲江新区 资料来源：公司数据，金英证券 图3：资产净值细分 百万港元每股港元 发展性质 中国东部 中国北方 中国南方 中国西部 投资物业 其他资产 净债务 净资产总额 股份数 每股资产净值 现价（HK $） 优惠（％） 资料来源：公司数据，金英证券 收益与损失 12月（百万港元） 2007年 2008年 2009A 2010F 2011F 收入 齿轮 其他营业费用 毛利 其他营业收入营业费用 营业利润 财务费用 其他非凡 其他合资企业 税前收益 税 MI 净利 息税折旧摊销前利润 每股收益 资料来源：公司数据，金英证券估计 资产负债表 12月（百万港元） 2007年 2008年 2009A 2010F 2011F 总资产 当前资产 现金和ST投资 存货 应收账款 其他 其他资产 长期投资 固定资产净值 其他 负债总额 流动负债 应付账款 ST借款 其他 长期负债 长期债务 其他 股东权益 实收资本 保留 少数群体利益 资料来源：公司数据，金英证券估计 现金周转 12月（百万港元） 2007年 2008年 2009A 2010F 2011F经营性现金流营业利润折旧摊销营运资金变动其他已付税款投资现金流量净资本支出长期投资的变化其他资产变动100430,209.0430,209.0827.5投资后的现金流量。融资现金流股本变动100191,625.0191,625.0838.0债务净变动更改其他LT liab。净现金流量100241,884.0241,884.0386.02007年2008年叶德100419,108.0419,108.05,970.02007年2008年2009A10058,176.058,176.0720.02010F2011F增长（同比百分比）51100,131.051,066.8351.9营业额营业利润息税折旧摊销前利润100238,772.0238,772.01,080.0净利每股收益利润率（％）50589,924.0294,962.01,350.0毛利率营业利润率EBITDA利润率100344,315.0344,315.0404.92,614,144.02,270,117.811,928.3BVPS资产回报率鱼子稳定性146,05017.88债务/权益总额（％）19,7172.41净债务/权益（％）61,3417.51诠释覆盖率（X）30,6713.75诠释＆ST债务覆盖率（X）34,3224.20现金流量int。覆盖率（X）12,6141.54+65 6432 1431 jameskoh@kimeng.com16,6702.04流动比率（X）(9,344)(1.14)速动比（X）165,99020.32现金/（债务）净额（百万港元）8,169.02 教堂门站Maharishi Karve Road 16号地块，印度孟买市-4000203每股数据（港币）20.32每股收益16.90CFPS16.83BVPS 教堂门站Maharishi Karve Road 16号地块，印度孟买市-4000204 SPS谭子旺+912266232625 rsrinivasan@kimeng.co.in银行和金融服务尼基尔·阿加瓦尔+912266232611 nikhil@kimeng.co.in水泥新加坡斯蒂芬妮·黄研究主管机构研究主管16,633(8,226)(668)18,892(10,159)(563)37,322(24,969)(575)42,403(27,522)(605)52,774(34,239)(617)+65 6432 1451 swong@kimeng.com战略7,738412(1,149)8,171526(1,575)11,778479(1,327)14,275493(1,446)17,918518(1,663)邱志允7,0017,12210,93013,32316,773格雷戈里·亚普(501)(418)(228)(308)(345)+65 6432 1450 gyap@kimeng.com1001,9191,33000企业集团358(38)23(30)(34)技术与制造6,9598,58512,05412,98516,394运输和电信公司(2,742)(3,513)(4,450)(4,745)(6,051)罗汉·苏皮亚(38)(24)(135)(146)(184)+603 2141 1555 cheeyoon@kimengkl.com4,1805,0497,4698,09310,159研究负责人7,1327,27011,22313,65617,188研究负责人0.570.650.920.991.24+852 2268 0641 ivanli@kimeng.com.hk +65 6432 1453 paulinelee@kimeng.com谭子旺+912266232625 rsrinivasan@kimeng.co.in银行和金融服务尼基尔·阿加瓦尔+912266232611 nikhil@kimeng.co.in水泥物业及建筑64,52187,229114,119112,542116,926顾安妮54,82773,53293,25888,40491,551+65 6432 1470 annikum@kimeng.com8,4789,00623,86314,3224,292工业领域39,89853,98250,45154,61264,761房地产投资信托4,9613,9652,1802,2922,571何鸿anny1,4906,58016,76517,17819,927+65 6432 1431 jameskoh@kimeng.com9,69413,69720,86024,13725,376基础设施8,18212,72119,76923,04624,285资源资源1,308339301301301何鸿anny205637790790790+65 6432 1417 dloomis@kimeng.com38,73152,69272,30870,83175,330特殊情况23,63229,93650,19550,04654,545香港/中国7,2027,82410,96412,08515,034冯德华2,8853,9464,3644,3644,364何鸿anny13,54618,16534,86733,59735,147+852 2268 0632 edwardfung@kimeng.com.hk15,09922,75622,11320,78520,785功率13,61520,64919,30219,30219,302何鸿anny1,4832,1072,8111,4831,483张26,28234,87242,09441,99141,887+852 2268 0634 ivancheung@kimeng.com.hk774817817817817属性25,50835,35442,62842,52842,414李(492)(335)(283)(280)(290)+852 2268 0641 ivanli@kimeng.com.hk银行与金融谭子旺+912266232625 rsrinivasan@kimeng.co.in银行和金融服务尼基尔·阿加瓦尔+912266232611 nikhil@kimeng.co.in水泥零售(6,400)(8,707)