中国海外发展有限公司（688 HK）：国王归来

公司评级：跑赢大盘（保持）国王归来2013年8月5日中国海外发展有限公司（688 HK） 中国海外（COLI）发布了几条公告今天，包括（1）账面销售额同比稳定增长27.3％，核心利润为HK $ 9.9b，增长18.5％，超过我们的HK $ 8.0b的预测23.8％； （2）净负债比率从12财年末的20.5％大幅下降至14.9％，而毛利率较6个月前下降2.0个百分点至36.3％； （三）更换董事长； （ 4）可能会从其控股公司 CSCECL（601668 CH，未予评级）注入资产，尽管未披露任何细节（尽管该消息显示出控股公司的强大支持，但我们预计该公告不会产生影响）； （5）全年销售目标提高20％，从100亿港元增加到120亿港元。 行动。正如我们在第四季度看到的那样，只要政策狂风开始，中海油就可以被视为避风港。但是，短期内，具有较高增长势头的高贝塔房地产股可能跑赢大盘。 促进估值进一步恢复的催化剂。我们预计该公司将在10月底或11月初达到其修订的全年销售目标。我们认为，到今年年底，中国海外发展有能力实现125亿至130亿港元的全年销售额，比公司的目标高出4.1％至8.3％。我们还预计，中国海外发展有限公司将启动15个新项目，到年底时相当于600万平方米。计划在2H内完成全年土地储备补充目标的60％，从而带来潜在的净资产增值性土地储备活动和更好的股价表现。 维持跑赢大市。我们将资产净值维持在29.48港币，并将目标资产净值折让从20％缩小至5％，以反映中国海外发展的市场领先销售和2H加速土地储备。到10月底，中国海外发展很可能超过其修订的销售目标。鉴于中国海外发展的动力，我们将目标价从23.58港币上调至28.01港币，潜在上升空间为20.5％。预测与估值截至2011年12月31日的年度2012资本支出SG＆A /收入资本支出后免费现金核心纯利（百万港元）13,19915,98418,37422,30427,011核心每股收益（港元）1.621.962.252.733.31同比变化（％）41.821.115.021.421.1市盈率（x）14.411.910.38.57.0市净率（x）2.72.21.61.41.3每股股息（港元）0.300.370.360.440.53收益率（％）1.31.61.61.92.3核心净资产收益率（％）18.418.317.918.418.81813 HK请阅读最后一页的分析师证明和其他重要披露中国/香港中国房地产价钱：目标：HK $ 23.25HK $ 28.01（原价HK $ 23.58）交易数据52周范围市值（m）已发行股份（m）自由流通量（％）2013财年净资产值（港币/股）3M每日平均T / O（百万股）3M每日平均T / O（百万美元）预期收益（％）– 1年2013年8月5日收盘价HK $ 17.28-25.6 HK $ 190,013 / US $ 24,4978,17346.629.4822.361.522.1股价与国企指数平均覆盖率26252423222120191817162012年8月10日至12月9日2012年12月8日13年2月6日13年4月7日13年6月6日13年8月5日 其他 国企指数（重设）资料来源：彭博社爱迪生·比安(852) 2532 6123刘El博士(852) 2532 2549 中国海外发展有限公司（688 HK）2013年8月5日22013财年上半年财务摘要中国海外发展公布了13财年中期业绩，其中包括截至13财年上半年末的收入增长27.3％至32.2亿港元（高于我们对收入同比增长21.9％的估计）。股东应占权益为11.0b港元，较2012年上半年同期增长31.6％。扣除期内重估收益等一次性项目后，核心净利润达到9.9b港元，同比增长18.5％。每股盈利改善至1.35港元，同比增长31.1％。在2013年的前六个月中，中国收购了11块土地，为中国海外发展集团的土地储备增加了约462万平方米的建筑面积。该开发商的净负债比率从2012年底的20.5％降至2013年上半年的14.9％。最后，公司宣布派发每股18港仙的中期股息，较去年同期增长20％。总而言之，财务状况非常健康。中国海外发展有限公司还宣布，其控股股东中国建筑工程总公司（“ CSCECL”，601668 CH，未予评级）已获悉，中国节能建筑集团计划注入由中国节能建筑集团公司房地产业务部经营的房地产开发业务。 ，中国建筑建设国际有限公司和中国建筑国际建设有限公司。在不以出售方式将基础土地和房地产开发项目注入中国海外发展的情况下，CSCECL预计将委托中国海外发展管理其余项目。中欧中央公司原则上决定不从事新的直接经营的房地产开发业务，这不包括其下属各建设局和设计院运营的房地产开发项目。我们预计公司将维持其13财年长期净利润增长20％的目标。到年底，核心净利润预计将达到HK $ 18.4b。全年总建筑面积预计约为900万平方米，2013年上半年仅实现21.0％，这将带来半年度盈利增长的强劲前景。中国海外发展在1H录得680万平方米新建筑面积，占其全年新建筑面积预计目标的63.0％。该公司的土地储备业务进展顺利，已完成了其800万平方米全年目标的40.0％，因此在2H内将增加480万平方米的土地储备。我们维持对中国海外发展的净负债比率的预测，认为其净负债比率将在2013年保持在20-30％的舒适区间内。在2H，我们预计中国海外发展将启动15个新项目，相当于约600万平方米。 中国海外发展有限公司（688 HK）2013年8月5日3COLI – 2013财年上半年财务摘要损益表（百万港元）1H121H13变化（％）收入25,28232,18827.3毛利10,35011,67712.8期末现金12,22613,1737.8除税前溢利12,67616,10927.1本期利润8,42211,10031.8股东应占净利润8,38511,03331.6核心净利润8,3859,93918.5每股盈利（港元）1.031.3531.1每股股息（港元）15.018.020.0资产负债表（港币百万元）2012财年1H13变化（％）资产回报率40,88051,74226.6中性（N）–未来十二个月的预期收益在-10％到10％之间；劣于（U）–未来十二个月的预期收益<-10％53,24356,1035.4本报告由建银国际证券有限公司编制。 建银国际证券有限公司是建银国际（控股）有限公司（“建银国际”）和中国建设银行股份有限公司（“建银”）的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息无意构成或解释为任何潜在投资者的法律，财务，业务，税务或任何专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不得视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何形式的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不做任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。如果接收者对本报告的内容有任何疑问，应寻求独立的法律，财务，业务和/或税收建议，并在做出任何投资决定之前确信自己符合其投资目标和目标。5,54610,29785.7股东权益87,24498,01412.32013年8月5日229,825272,89018.7主要财务比率（％）2012财年1H13变化（ppts）毛利润率38.336.3(2.0)净资产负债率20.514.9(5.6)鱼子19.222.53.3资产回报率7.38.10.8现金/短期借款（x）7.45.012月31日财政年度（％）短期借款/长期借款（x）毛利率0.10.212月31日财政年度（％） 中国海外发展有限公司（688 HK）2013年8月5日4分析师简报总结房地产市场前景微观经济 中央政府推动的结构性经济改革将提高经济增长的质量。 在可预见的未来，中国经济将主要受到经济增长的多样化，国内外需求以及投资和产业升级的推动。 中国政府下调了GDP年度增长目标，但预计2013年经济仍将增长7.5％。政策 新型城市化不仅增加了消费和投资需求，还创造了就业机会，并促进了相关产业的发展。 棚户区的大规模改造是政府城市化运动的重点之一，旨在平衡城乡发展，同时改善生活条件。 对中国房地产业的宏观调控政策将继续。我们没有迹象表明至少在短期内会出现任何松动。 城市化将继续推动中国房地产市场的需求。 最终用户的强劲需求一直是交易的主要驱动力。 每个城市销售业绩的变化是市场细分加深和国内开发商获得品牌认可的直接结果。2013年中国海外发展土地收购编号城市项目名称应占利息（％）土地面积（平方米）总建筑面积（平方米）应占建筑面积（平方米）土地成本（人民币百万元）1昆明关渡区项目65.0172,635377,061245,0905052北京石景山区项目100.038,097159,648159,6482,0183南京江宁区项目100.0234,059931,382931,3822,8064西安曲江新区项目 5长春 南关区项目 6济南 高新区项目 7沉阳 东陵区项目 8香港 启德计划 9杭州 江干区项目 10长春 景月区项目 11上海 闵行区项目 12上海 松江区项目 小计 COGO征地 总 资料来源：公司数据，CCBIS估算 中国海外发展局2013年预估 2013年预测 1H13完成 完成百分比 净利润增长 超过20％ 项目完成（m sm） 新项目开工（m sm） 物业销售（港币$ b） 120 *（合同销售金额） 新征地（m sm） 资本支出总额（港币$ b） 未付土地款（港币$ b） 收购新土地（港币$ b） 项目建设（港币$ b） *注意：由HK $ 100b上调 资料来源：公司数据，CCBIS估算 COLI –未预订的物业，已预售并已预订的总建筑面积和金额* 2012年未预订销售额+ 1H 2013房地产销售额-1H预订房地产销售额=预售房地产 建筑面积（'0000平方米） 金额（HK $'00m） 建筑面积（'0000平方米） 金额（HK $'00m） 科力 建筑面积（'0000平方米） 合资公司 金额（HK $'00m） 建筑面积（'0000平方米） 金额（HK $'00m） *不包括COGO的房地产销售 **不包括订阅销售 资料来源：公司数据，CCBIS估算 中国海外土地估价 中国海外土地的资产净值扣除 2013年底净资产值 资产总值（万元） 发展物业 投资物业 重估盈余（百万港元） 账面价100.0134,440584,321584,321711 中国海外发展有限公司（688 HK）2013年8月5日5值项目（百万港元，13财年末估计）对联营公司的投资 预付款项 估计净债务客户预付款贸易应付款项100.069,723188,189188,189318其他资产减其他负债资产净值（百万港元）100.0101,883286,994