深度报告：北京核心CBD优质资产运营，助力利润穿越周期

北京核心CBD优质资产运营，助力利润穿越周期 2025年08月15日 ➢资产坐标具备独特优势，股东架构稳定。中国国际贸易中心处于北京市东二环与三环之间，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组成。公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，截至2025年一季度，持股比例为80.65%，中国国际贸易中心有限公司股东分别为中国世茂投资有限公司（持股比例50%）和香港嘉里兴业有限公司（持股比例50%）。 推荐首次评级当前价格：20.45元 ➢核心商管业务营收稳定，北京市场具备领先优势。1）写字楼：公司拥有四座甲级写字楼，截至2025年一季度，公司写字楼综合租金为627元/㎡/月，2021年到2024年逐渐上升，而北京写字楼2024年同比2023年降幅达23.7%；截至2025年一季度末，公司写字楼出租率为92.7%，较北京写字楼截至2024年12月整体出租率87.4%高5.7个百分点，2024年公司写字楼营业收入达15.11亿元，同比下降-3.16%，占总营收比重为38.63%；2）商城：国贸商城于1990年开业，是国贸中心的重要组成部分，2024年国贸商城客流量为2590万人次，位居全国第17，是北京商城客流量TOP1，2024年国贸商城销售额为191亿元，位列全国第五，在北京位列第二，仅次于北京SKP，截至2024年末，国贸商城业务实现营收12.86亿元，是近五年来最高水平；3）公寓：国贸公寓由南、北两座各30层公寓楼组成，建筑面积约8万平方米，截至2024年末，国贸公寓实现营收1.87亿元，是近五年来最高水平，同比2024年提升2.02%；4）酒店：公司经营两家酒店，分别为北京国贸大酒店和新国贸饭店，截至2024年末，公司酒店运营营收达5.26亿元，同比下降-7.59%，主要是受到宏观经济和国际地缘政治不确定性的影响，商务活动的需求仍然受限。 分析师周泰执业证书：S0100521110009邮箱：zhoutai@mszq.com分析师陈立 执业证书：S0100524080001邮箱：chenli_yj@mszq.com ➢归母净利逐年增长，负债成本逐步下降：截至2024年末公司实现营收39.12亿元，同比微降1.05%，实现归母净利润12.62亿元，同比提升0.25%。截至2024年末，公司有息债务规模为10.85亿元，较2023年的15.75亿元下降31.11%，且全部为银行借款，无公司债券、企业债券和非金融企业债务融资工具。公司回馈股东，截至2024年末公司股利支付率为87.77%，股息率为6.54%，剔除2023年派发特别股息补偿2019-2021年相对谨慎的利润分配方案外，股利支付率和股息率均在逐年提升。 ➢投资建议：公司作持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。在降息的背景下，公司2022-2024年股息率仍能达到4.42%、4.13%和6.53%。我们预计公司2025-2027年营业收入达39.36/40.07/40.90亿元，归母净利润达12.80/13.31/13.88亿元，对应PE倍数为16/15/15倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。 ➢风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。 目录 1资产坐标具备独特优势，股东架构稳定....................................................................................................................3 1.1资产所处位置核心，公司运营历史悠久........................................................................................................................................31.2大股东持股比例集中，股权架构稳定............................................................................................................................................41.3核心管理层稳定，均于控股股东担任要职....................................................................................................................................4 2核心商管业务营收稳定，北京市场具备领先优势......................................................................................................5 2.1核心写字楼受区位加成，租金及出租率优于北京其他...............................................................................................................52.2受益于高单价及高出租率，公司商城营收同比提升...................................................................................................................62.3公寓租金维持稳定，2024年出租率同比提升.............................................................................................................................82.4酒店业务经营总体稳定.....................................................................................................................................................................9 3归母净利逐年增长，负债成本逐步下降.................................................................................................................11 3.1营收稳中有升，归母净利逐年增长..............................................................................................................................................113.2高毛利率业务营收占比逐年提升，财务费用大幅收缩助力公司净利率提升.......................................................................113.3年化ROE整体健康，股东分红力度维持稳定............................................................................................................................12 1资产坐标具备独特优势，股东架构稳定 1.1资产所处位置核心，公司运营历史悠久 中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）处于北京市东二环与三环之间，是中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区北京商务中心区核心地段，占地面积17公顷，总建筑规模112万平方米，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组成，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一。 国贸中心交通条件便利，具备购物、办公天然地理优势。项目处于南北走向的10号地铁线及东西走向的1号地铁线交汇处，途径东单站、王府井站、天安门站、西单站、金台夕照站、丰台站等多个热门站口，可汇集朝阳区、东城区乃至丰台区、西城区的客群；项目与北京站、北京东站及首都机场等交通枢纽直线距离均较短，适合商务差旅频繁的公司设立办公场所。 资料来源：公司官网，百度地图，民生证券研究院 1984年11月17日，合资建造和经营国贸中心的合同和章程在人民大会堂签署。 1985年2月，中国国际贸易中心（1994年公司名称变更为“中国国际贸易中心有限公司”，以下简称“国贸中心有限公司”）经国务院批准正式成立。 1990年8月30日，总投资额为5.2亿美元、建筑规模42万平方米的国贸一期全面开业。 1999年，国贸中心有限公司独家发起设立的中国国际贸易中心股份有限公司在上海证券交易所挂牌上市（股票简称“中国国贸”，股票代码为600007），标志着国贸中心进入实业经营与资本运营相结合的新阶段。同年，为满足市场需求，国贸二期建成投入运营，国贸中心总建筑规模达到56万平方米，服务设施和管理水平得到进一步提升。 随着国贸三期A阶段于2010年8月、国贸三期B阶段于2017年4月全面建成并投入运营，国贸中心步入新的发展阶段。高度为330米的国贸大厦A座包含国际水准写字楼和五星级国贸大酒店，高度为296米的国贸大厦B座包含写字楼和新国贸饭店，增加了更多餐饮、购物体验和文化休闲娱乐业态。 在2024年度《赢商tech中国商圈商业力TOP100指数榜单》上，北京CBD商圈位列首位，其次是陆家嘴张杨路商圈、天河路-珠江新城商区，而国贸中心位于北京CBD的核心位置，为北京CBD商圈的活跃度、影响力、客流量贡献了力量。 1.2大股东持股比例集中，股权架构稳定 公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，截至2025年一季度，持股比例为80.65%，中国国际贸易中心有限公司股东分别为中国世茂投资有限公司（持股比例50%）和香港嘉里兴业有限公司（持股比例50%），中国世茂投资有限公司股东分别为中国人寿保险（集团）公司（持股32.50%）、北京鑫广物业管理中心有限责任公司(持股22.92%)、中国中化股份有限公司（持股15%）、中国中纺织集团有限公司（持股15%）和北京京城机电控股有限责任公司（14.58%），均为国资控股公司。 资料来源：公司公告，民生证券研究院 1.3核心管理层稳定，均于控股股东担任要职 黄国祥先生于2024年7月就任控股股东中国国际贸易中心有限公司第十届董事会执行董事、常务董事、饭店政策执行委员会委员，中国国际贸易中心股份有限公司第九届董事会董事长、执行董事、董事会薪酬委员会委员、饭店政策执行委 员会委员。曾担任中国-新加坡广州知识城投资开发有限公司总裁及泰国乌塔保机场新城和新机场财团董事兼咨询。黄先生曾任香格里拉（亚洲）有限公司中国区投资与资产管理主管。 吴相仁先生2021年4月就任中方股东中国世贸投资有限公司董事总经理，控股股东中国国际贸易中心有限公司第十届董事会执行董事、常务董事、饭店政策执行委员会委员，中国国际贸易中心股份有限公司第九届董事会副董事长、执行董事、董事会薪酬委员会委员、饭店政策执行委员会委员。历任国务院办公厅秘书二局副处长、处长、副局长、正局级干部。2016年4月，任商务部综合司司长。2017年12月至2020年5月，任商务部办公厅主任兼国际贸易谈判代表秘书局局长、部新闻办公室主任、新闻发言