2025中国物业投资市场年中回顾与展望

2025年上半年，中国大宗物业投资市场交易额1321亿，同比增长19%，但交易宗数下降29%，显示市场情绪整体谨慎。机构资本对优质不动产配置策略不变，但交易活跃度降低。资本化率上行压力减弱，一线城市甲级办公楼、零售物业、仓储物流资本化率区间均扩大近20个基点，核心资产价值更显韧性。五年期LPR下调10个基点，一线城市各类资产资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，达100个基点。长租机构型买家关注消费及居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别提升166%和200%。物流设施投资者对仓储物业保持关注，但关税战导致的不确定性令其态度谨慎，部分交易推进有所放缓。城市核心办公板块交易额占比66%，核心区位项目平均出租率高于全市均值58个百分点，未来供应有限。CBRE预计下半年市场环境边际改善，交易额同比增长5-10%，消费类与仓储物流REITs发行为市场带来新机遇。下半年投资热点将聚焦消费和租赁住宅，区域市场受政策影响，人工智能将推动一线城市及新一线城市数据中心投资热度。一线城市核心办公楼将继续受到长线资本关注，高标仓资本化率预计上升20-30个基点，办公楼与零售物业资本化率或有小幅上行压力。一线城市主要资产类别资本化率预测：北京5.50%-6.15%，上海5.51%-6.05%，广州5.60%-6.10%，深圳5.10%-6.00%。