零售复兴2025六个教训：简编

六课：纲要 内容 P3 前言 P4 课程 #1了解你的结构驱动因素 P24 第5课 前言 零售市场已经历过、见过、做过。好坏不论。但无论如何，这段旅程都堪称非凡。 危机使人集中精力。触发重新基准化、收缩、重新校准、重置——重新做所有事情。 快进到如今，这是一个截然不同（但仍不完美）的故事。零售占用市场正处在一个远更稳定、更好的境地，空置率正在下降。零售商们再次投资于他们的实体资产，并以远比以往更谨慎、更有选择性的方式再次进行收购。零售租金去年增长了+2.3%，所有零售渠道和子部门的租赁增长都实现了全面增长，这是自2014年以来未取得的成就。最重要的是——零售再次变得可信且可以投资。锦上添花的是：零售在2024年实现了总计+8.1%的总回报率，使其成为表现最好的商业地产类别。 五年前说零售业摇摇欲坠毫不为过。这并非暂时的周期性低迷，而是深层次的永久性结构性变化。人们本以为线上兴起是这场结构性变化的主要催化剂，但现实是众多因素合力打压零售业——产能过剩、过度扩张、沉重的成本基础、投资不足和自满情绪，我们在对市场进行毫不避讳的全面评估时直言不讳。然后新冠疫情来了。这简直离谱。 史蒂文·斯普林厄姆 – 合伙人，零售洞察主管 没有人能假装新冠疫情对商业街有好处，但我们初步建议其中存在一些积极且非预期的后果。最重要的是，它加速了结构调整的过程。虽然仍然很痛苦，但它加快了整个淘汰过程。它迫使零售商踏上自我救赎的旅程——本质上，适应并匹配健身，否则就灭亡。没有什么比全球大流行和生存 这轮零售复苏并非偶然发生，而是批判性反思过程和痛苦自我提升之旅的产物。这并非仅仅是周期性复苏的结果。这六篇洞察性文章探讨了其他房地产领域可以从零售那充满残酷的旅程中学到的经验，因为它们可能现在或未来都要面临自身版本的结构性变革。 EMMA BARNSTABLE – 助理，零售洞察 返回目录零售复兴2025 第一课：了解你的结构驱动因素 第一课：了解你的结构驱动因素 拥抱你所在行业的结构性驱动因素，或者在市场变化时被淘汰。 EMMA BARNSTABLE – 主管，零售洞察 / STEPHEN SPRINGHAM – 合伙人，零售洞察负责人 在线零售通常被视为主要的颠覆者，虽然它已经重塑了该行业，但它并非孤军作战。零售业早已在至少九个其他根深蒂固的结构性缺陷的重量下摇摇欲坠。 产能过剩、历史性过度扩张、臃肿的投资组合、租金上涨、品牌稀释、负债累累的资产负债表、长期投资不足、成本通货膨胀，以及——也许最具有破坏性的是——自满情绪）。这些挑战中的大多数被忽视，甚至更糟，被 игнорировал。这种疏忽被证明是昂贵的。 3 关键要点： • 了解你所在行业的结构性和周期性驱动因素，以免在市场不可避免地转变时措手不及。 真正的发展直到该行业及其顾问最终直面那些结构性缺陷才到来。从那次清算中产生了革新，最终，一个更可持续的未来开始了（或‘零售复兴’). • 没有哪个领域或资产能免疫。变化是持续且不区分对象的。早些适应比否认不可避免的事情更好。 仅仅是为了发现基准已经永久性转移了。零售就是一个例子。许多房东将租金下降和空置率上升视为暂时性波动，并等待需求反弹。但这并没有发生。模型已经失效了。长期积累的结构性弱点被简单地暴露出来。 • 结构性破坏很少意味着完全崩溃。影响通常是更微妙的，实际上充满了机会。 结构 vs. 周期性结构性变革重塑了游戏规则。在技术、人口 结构或社会变革等力量的驱动下，影响往往是不可逆转的，并且与近期历史上的任何情况都不同。想想老龄化人口、工作与地点的脱钩，或者电子商务的兴起。打个比方：结构性变革类似于气候变化，完全重置了基准线。 这两种力量也可以相互叠加。以工业为例。在过去十年中，它受到许多真实（且很大程度上是积极的）结构性尾流的推动而激增：电子商务、准时制物流、地缘政治风险推动的再近岸化。但结构性优势现在遇到了过热租金和过度紧缩收益率的周期性泡沫。 听起来很简单，但要了解推动你所在行业的动力。太经常地，获得这种理解会被日常交易中的杂音所搁置。但当市场变化，它们不可避免地会变化时，缺乏结构意识可能是致命的。 周期性变化则不同，这是市场熟悉的繁荣、衰退和介于两者之间的循环。这是房东和投资者所期望看到的：需求上升，租金随之上涨，收益率收窄。然后周期转向，一切都开始逆转。继续这个类比：这些是天气事件和季节性变化，在变化的气候之上展开。 结构性变革并非大张旗鼓而来。它悄无声息地渗透进来，然后一夜之间重塑一切。那些误读它，或者完全无视它的人，最终只会对症状做出反应，而不是预先解决根本原因。零售业就是用惨痛的教训学到了这一点。 周期也可能掩盖潜在的结构性变化。在经济复苏期间，上涨的潮水能托起所有船只——但如果一个行业处于结构性衰退中，有些船只还是会沉没。而在经济下行期间，结构性赢家也可能被不公地卷入其中一起下跌。 在线零售常被视为主要颠覆者，虽然它已经重塑了该行业，但它并非单独行动。零售业早已在至少九个其他深层结构性缺陷的重压下摇摇欲坠（参见我们的‘变化的价格报告以获取更多详细信息： 两者不能互换，但它们确实相互作用。结构衰退可以伪装成周期性疲软。投资者赌反转，期待旧模式回归， 了解什么驱动你的市场大多数顾问声称了解他们所在行业的基本面。实际上很少能做到。市场知识通常 一个“末日场景”？也许吧。但这并非完全不可能。没有哪个领域能免疫自身的结构性动荡，但它可以建立防御工事。保持警惕，而不是忽视可能的风险，才是关键。 在线零售销售额的一半（52.7%），较十年前的41.1%有所上升。这引发了一波狂热的乐观外推预测，预计在线销售额将在几年内占所有零售销售额的50%。 停留在租赁水平、投资回报和占比的表面，但真正的理解意味着要 grappling with 之下的结构力学。 我们识别出的十个结构问题变革代价报告并不晦涩。许多问题都明摆着。但他们要么被当作是暂时的，要么更糟，被视作别人的问题。 现实情况更为复杂和微妙。线上并非取代了实体零售，而是迫使它进化。并非所有零售商都屈从于数字力量。普睿玛ark、 Aldi和Lidl成为不轻易适应线上模式的企业的突出例子，但它们依然繁荣。 在线零售——被误解的颠覆者？ 结构性转变很少像最初看起来那么简单。电子商务从来都不是要彻底取代实体店，而是要重新定义它们的用途。但最初，在线渗透率的上升引发了恐慌。投资者担心零售末日，实体店被淘汰。许多零售商助长了这种叙事，将投资从实体模式转移，并将大量资本投入在线基础设施。数字“空间竞赛”成为新的神圣目标，但这种热情是有代价的。在线平台建设成本高昂，通常利润率低，在疫情期间人为炒作。 建议客户的人员需要更严格地审视他们所在的领域。趋势是循环性的还是结构性的？如果是后者，它们的起源是什么？它们能被缓解吗，或者应该被接纳吗？提出这些问题，否则会导致建议质量低下，最终导致资本错配。自大也很危险。仅仅因为一个行业目前表现良好，并不意味着它能免疫。办公楼房东曾经可能嘲笑零售业的下滑。现在，他们正在为自己的账单买单。 市场开始认识到，实体店和网店并非对立关系，而是共生关系。两者可以相互促进，一方成功时另一方也能增长。在许多情况下，它们共同运营表现更佳。实体店成为新的多渠道生态系统中的关键组成部分，促使了更多对实体店的投资。自2020年起，多渠道零售商（同时拥有实体和数字渠道）持续主导线上销售，平均市场份额达到52%，而纯线上零售商为48%。但这也带来了更大的竞争压力。 工业——从宠儿到颠覆者？ 工业一直处于赢 streak 之中，受益于别人羡慕的结构性尾风。但唯一不变的是变化，而变化可以是双刃剑。以自动驾驶技术进步为例。如果物流不再需要人类司机，24/7 运营可能很快就会变得可行。曾经因时间限制而青睐英国中心枢纽如 Midlands 的 Golden Triangle的中央化优势可能受到威胁，突然发现自己供过于求，因为需求正转向外围的低成本地点。当卡车票据不再关注中心化时，为何还要支付中心化的溢价？ 在线零售的份额从2019年的19.2%飙升至2021年初的37.8%。纯在线运营商（那些没有实体店）占比超过 在线“纯玩”是炒作，多渠道零售是现实 在线零售销售额的百分比，纯玩家（仅数字）与多渠道（数字和实体）运营商的对比 “大多数顾问声称了解其所在行业的基本面。但在实践中，能做到的寥寥无几。市场认知往往停留在租金水平、投资收益率和吸纳速度的表面。但真正的理解意味着要深入探讨其底层结构机制。” 2025年交易声明：“零售至在线的结构性转变最糟糕的阶段[似乎]已经过去”。五年来首次，该零售商计划将其实体交易空间增加+0.4%。这或许是个小动作，但具有高度象征意义。 表现不佳的店铺被轻易裁撤，因为它们所做的贡献受到了前所未有的严格审查。 实际上正在发生的事情以及机会所在之处。 五年过去了，疫情引发的“全球职场大实验”基调已改变。早期“是否有人会回来？”的担忧，随着限制解除后变成了职场人士的“错失恐惧症”(fOMO)。此后又发展成‘FOBO’(对过时的恐惧)随着人工智能的加速发展，引发了员工对在变化的工作场所中落后和失去相关性的担忧。 线上从根本上改变了衡量店铺绩效的方式。问题不再仅仅关乎店内销售额，而关乎更广泛的“光环效应”——一家店铺的存在如何提升品牌知名度，并推动周边区域的在线交易。这种转变重新点燃了对物理空间作用的赞赏，不再将其视为遗留成本，而将其视为战略性资产。 办公室——面临自己的“线上时刻”？ 办公室开始认识到类似的教训：你不能假装远程工作没有发生。但你一旦停止假装，你就可以就它对市场真正意味着什么进行更细致、坦白说，更成熟的对话。 如今，市场可以说已经走出了隧道的那一头。在线销售已经成熟，在2024年和2025年期间，有效地在总零售销售的26%到27%之间徘徊。它不再构成曾经看似存在的生存威胁。狂热已经冷却。在经历自己的“虚荣之火的洗礼”之后，市场已经接受实体店还有其存在的位置——尽管只有那些更好、更精简、更有相关性的空间。 虽然这种中断令人痛苦，但它并非毫无方向。它迫使该行业面对令人不安的真相，并在这样做的同时，提供了一个松散的未来蓝图。一个需要空间证明通勤价值的蓝图。一个需要建筑提供厨房桌子无法提供的某种东西的蓝图。一个整体上办公室规模在缩小，但变得更富有目的性、更具目标性，甚至更相关的蓝图。 该行业现在正从其结构性颠覆因素（远程办公）中得出自己的结论。人们越来越接受魔瓶已经打开，且不会回去的事实。办公室市场不再抵制变化，而是开始适应。‘你的空间’研究正在实时追踪这种转变，超越对“办公室消亡”的懒惰假设，以揭示 听起来熟悉吗？应该如此。零售业已经先一步做到了。 代理视图 早期的结构变化担忧现在看来有些过分夸大了 山姆·沃特沃斯 – 合伙人，零售资本市场 已稳定，目前出现温和增长的迹象。这是基于显著的租金重估——这是一次痛苦但最终必要的调整。我们现在看到的是零售商更谨慎、更具选择性的策略。他们不再是追求规模，而是许多企业正投资于更强大、更有利可图的市场。 不到峰值的一半。这种重新定价已经开始吸引投资者回流，尤其是在基本面更清晰的地方。 早期关于结构变化是终结的担忧现在看来有些夸大了。我们所看到的是一个循环性复苏正在展开。并非处处如此，并非所有资产都如此，但确实是在位置优越、租赁情况良好的股票中。我们最近就一个主要区域城市街道资产的（成功且盈利的！）转售提供建议，该资产仅18个月前购置。这是一个好结果，也是一个提醒，即在已经吸收了主要结构变化的行业，机遇仍然存在。这对于那些正在应对当今办公市场动荡的人来说，可能是一个有用的参考点。 “要说零售是‘回归时尚’可能有点言过其实，但市场已经从2010年代末的CVA浪潮和疫情期间的强制关闭走了很长的路。当时，感觉结构性变化颠覆了一切。估算租金变成了猜测，通常假设租户会在租约到期时退出。” M&S 公司迁往利