零售复兴2025第2课：结束自满和投资不足

零售复兴2025 第二课：克服自满和投资不足 2025 探索其他六个房地产领域中第二个论文可以 从零售业的跌落及再次不甚可能的崛起中吸取教训 knightfrank.com/研究 课程#2：戒骄戒躁的开始 投资不足 忽视的危害。 作者：斯蒂芬·斯普林厄姆——合伙人、零售洞察负责人/艾玛·巴恩斯泰布尔——助理、零售洞察 3关键要点： •房地产市场很复杂。结构变化会挑战关于周期性和需要激进发展管道的稳固观念。 •零售——尤其是，但不仅限于——是一种资本密集型房地产资产类别。有效的资本支出部署是先决条件。 房地产中不能有自满情绪——最终这总是要付出代价的。 零售商——投资失误？ 如后所述论文4,许多零售商在变得自满方面 和周围的人一样有罪。这种情况的主要表现是过度扩张，加上未能解决和淘汰表现不佳的现有门店。从21世纪初开始，宏观经济市场收紧 ，大多数零售商都陷入困境，门店数量过多，其中许多门店在亏损。于是出现了大规模裁员 ，租金暴跌，以及2010年代大部分时间里租户大量流失的情况，而COVID-19从2020年开始加剧了这种状况。 从21世纪初开始，随着宏观经济市场趋紧，大多数零售商都处于门店过多的危险境地，其中许多门店在亏损。 自满和投资不足。这是我们确定零售业最严重的结构性缺陷中的两个。‘变化的代价’研究报告。实际上最难量化且最难以衡量，但可以说是最具破坏性的。而且也是零售业复兴中需要首先解决的不足之处 。 自满和投资不足对关键零售利益相关者——零售占用者、房东、开发商、投资者、地方当局、中央政府——意味着不同的事情。将指责指向任何一方都是狭隘无知的，所有人在他们自己的方式上都对零售视而不见。他们集体忽视养活他们的手，当事情出错时，他们才会挠头。 要想说零售商在这个时期完全没有投资是不准确的，但那些支出不一定花在了最需要的地方 ——核心业务。对空间的追求意味着大量投资被不均衡地投入到新店中。同时，也存在着对“线上空间”的追求，导致巨额投资流向了电子商务这一所谓的圣杯。线上业务还处于非常初级的阶段，是一种巨大的未知因素——但它必须被拥抱，因此占据了大多数零售商投资预算的绝大部分。对线上和新店的投资完全将资金从业务的“核心”--现有门店群中转移开来。 私募股权（PE）无疑有很多需要解释的地方 。很少有零售商从PE的短期行为和随之而来的典型投资模式中获益。受到限制或不 对核心业务的投资，但加大扩张以营造健康的表象。幕后剥离资产。然后在资产负债表上出现任何麻烦之前退出。私募股权并非零售业承租市场动荡的唯一罪魁祸首，但确实有一些可以被归咎于它。 房东——杀死那只下金蛋的鹅？ 历史上，零售几乎总是为房东提供商品。在1981年至2006年期间，它无疑是表现最好的房地产资产类别，提供年平均总收益为12.3%。市场确实有起有落，但这些主要是周期性的 ，可以根据一般房地产趋势进行计算和推理 。 如果零售已经在进行，那么房东在投资方面没有很大的动力。他们的优先事项始终是不懈地推动租金增长以最大化房产价值。他们资产（尤其是购物中心）的维护保养所需的大量投资很大程度上被忽视，慢慢地但确定无疑地，零售股票变得非常过时。 2零售复兴——第二课——结束自满和投资不足 零售物业总回报1981–2025f %p.a. 结构重基： 平均1.5% 30 20 10 0 -10 -20 -30 来源：MSCI，KnightFrank洞察 1990年代–2000年代中期繁荣：平均12.3% 1980年代繁荣：平均14.6% 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025f (22.6) 开发者也怀有类似的骄傲心态。如果零售业正在取得成功，那就多建一些。从1980年代起，出现了极其激进的商业开发计划，直到全球金融危机（GFC）爆发时，这个水龙头 才突然被关掉。但是，正如在文中所述论文 3，没有过时管理过程，前两代方案有效留 在市场上，但面临衰败的恶性循环。我们梦游般陷入了一种拥有巨大 供过于求的市场——这是我们至今仍在努力应对的问题。 零售业长期以来一直为房东和开发商提供服务。直到有一天，这种情况不再发生。而变革的催化剂不是周期性衰退，而是结构性问题。多年的自满、忽视、过度开发和投资不足在几乎一夜之间反过来困扰了人们。许多人受到了伤害，一些伤痕至今仍然可见。 价格。最极端的情况是INTU的倒闭，但哈默森也必须大幅收缩并出售大量资产。英国土地和Landsec等公司要么转向非零售领域，要么转向被认为更具韧性的零售子行业，例如零售仓库。 无论整体交易量和资本流动如何变化，市场情绪出现了一次根本性的转变，远离零售。对某些人来说，这证明了“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。即使是那些已经回本的投资者现在也认识到，零售是一个高度复杂的资产类别 。 投资者-资金堆栈限制 资本市场有效地反映了这些零售市场的动态 。当零售市场表现良好时，资本毫不奇怪地 同样地，出于诸多原因，对实际零售基础设施的投资严重不足。首先，如果资金在规模 尽管新冠疫情无疑充满挑战，但它仍然带来了一些积极的、非故意的后果。它实际上突显了零售业的韧性，而此前它因其脆弱性而闻名。 从所有来源——机构、房地产投资信托基金 、私募股权和私人投资者——流入该行业。当结构性变化吞噬市场且资本价值暴跌时，投资者纷纷逃离。特别是基金，开始大量调整其资本配置，以远离零售行业。 上未能流入该行业，那么在维护和翻新实体库存方面的实际投资动力就很小。其次，由于股价被挤压，房地产投资信托基金在部署资本支出的能力上受到了限制。第三，虽然资本堆栈是促进零售交易的关键工具，但对主动投资仍然远不够有利。 17.4 10.1 12.3 13.5 12.4 11.8 19.5 24.8 9.5 (9.0) 3.0 3.7 20.2 13.1 4.7 12.0 18.7 11.6 13.8 6.6 5.8 13.9 15.7 20.2 18.4 15.2 (6.0) 4.6 16.3 7.2 2.5 8.5 14.5 9.7 2.6 6.3 (1.7) (8.0) (14.2) 8.6 (3.5) 0.9 8.1 10.1 专注于零售的房地产投资信托基金在其各自的股票中看到了戏剧性的下跌 零售复兴——第二课——结束自满和投资不足 但是，现在零售业的所有利益相关者都认识到市场很艰难，很少有快速的成功，任何低垂的果实早就被吃掉了。 本质上，零售业从四面八方都被剥夺了投资 ——资本市场当然也没有提供多少缓解。 尽管新冠疫情无疑充满挑战，但它仍然带来了一些意想不到的积极后果。实际上，它凸显了零售行业的韧性，而在此之前，这个行业更多地以其脆弱性而闻名。零售业经受住了想象中最猛烈的风暴并安然度过，投资者信心也随之明显改善，最初更多转向城外渠道（食品店和零售仓库），但随后也波及到城市内的次级行业。 他们重新调整了资本支出优先级。大多数公司都优化了其投资组合，并淘汰了多余的空间和业绩不佳的店铺，这一过程对市场整体健康至关重要，但也对受影响的房东们来说令人痛苦 。剩余的核心投资组合成为重新投资的焦点，在线和店内资本支出部署采取更均衡的方法。总体而言，采用“回归基础”的心态，其根本目标是在核心层面维持一个具有吸引力且符合目的的店铺资产。现在任何新的店铺收购都是经过选择的，而不是盲目进行的，任何选址策略都是务实的，而不是侵略性的。 救赎之路漫漫 A零售新生一个残酷的景象，在痛苦的自 我救赎之旅中缓慢改善。这次旅程的第一阶段 是理解结构变化的含义，并承认零售市场结构上的缺陷（参见论文1拒绝不是一个选项。 但现在零售业的所有相关者都认识到市场很艰难，少有快速的取胜之道，任何易如反掌的机会早已被抢购一空。但这仍然是一个能够表现出色并带来可观回报的市场。最重要的是，现在在零售业中没有人再有任何想当然的事情了。 这次经历对许多房东来说也是一次警醒，这也促使人们更广泛地认识到滚动资本投资的需求 认识到局势的严重性是摆脱历史性自满情绪的第一步。接着，在新冠疫情的漩涡中，任 投资——从点滴到涌流？ 何最后一点自满情绪都被一扫而空，这场存在危机以其他任何事物都无法做到的方式集中了人们的思绪。 也需要来自利益相关者各方的资金投资的日益增长的认识。 虽然不一定资金充裕可用于投资，但零售 “目前任何新的店铺收购都是选择性的，而不是漫无目的的 。” 商有 零售物业投资金额2010–2024 亿英镑 购物中心 大街 零售仓库 食品店 14 11.74 10.42 10.95 12 10.20 8.26 8.57 10 7.14 7.36 6.14 6.33 6.41 6.70 8 5.39 5.23 4.40 6 4 2 201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024 0 来源：KnightFrank洞察 4零售复兴——第二课——结束自满和投资不足 项目，如果其资产要继续保持对购物者和使用者的吸引力。但同时，一个高度管理的流程，避免将好钱投入坏水中，并产生实际的 、可衡量的回报，无论是即时性的还是长期性的。而且，所有最佳情况中，房东和租户协同工作，以最大化资产的质量和价值。 短期和长期。与其回避棘手的资本支出问题 ，至少现在它正在被纳入收购流程。有些交易可能因此失败，但我们看到了越来越多的证据表明，一些投资者可以使其奏效。 增长(+2.2%)。而且，十年来首次，所有零售子部门的租金增长实现了全面增长。最重要的是，这不仅仅是一个小波动，也不是昙花一现，而是未来的征兆。预计在未来五年内 ，这种表现水平将会进一步提高。 在性能布丁中的证明一个巧合，还是更少自满、更利于投资的市场结果？绝对是后者。而且，这并没有遵循 自满一去不复返，对资本支出和投资的策略变 房地产市场的既定准则，例如周期性和活跃 零售业的复兴也在逐渐影响投资市场。公道地说，投资者的需求通常仍然最旺盛于那些资本要求较低的行业资产类别，特别是零售仓库和食品店。相比之下，一些投资者将购物中心仍视为“太难处理”的类别。但需求正逐渐回归购 得更加务实的。这是该领域两大关键基石之一零的开发管道。 售新生过程。 结果？零售在2024年实现了8.1%的总回报率。这不仅是有记录以来自2015年最好的年 物中心，与前不同的地方在于对资本支出需求 更加现实。 度表现，还使零售成为去年表现最佳的商业资产类别，超越了工业（7.8%）和办公地产（0.7%）。关键在于，这不仅是通过收益回报（5.8%）实现的，也是通过资本 零售可能不适合胆小的人，也不适合那些缺 乏必要专业市场知识的人。但对于那些拥有这种知识，渴望迎接复杂市场挑战，并且不吝于适当投资的人来说，回报可能会非常可观。 代理视图 “从防守到进攻的积极举措” Lund韦尔–零售资本市场合伙人 一些市中心资产尤其如此，这意味着无论投入多少资本都无法改变它们的命运（这是导致对市外投资需求强劲以及食品店部门提供的“净额三倍”租赁的驱动因素）。为什么要把好钱扔在坏事情上？ 通常情况下，许多业主都看到了收入和资本价值的提升。随着新冠疫情后出现的新一轮所有权，我们正看到零售投资带来的利润，并且在这种情况下，资本已更加积极地去探索主动资产管理计划 。 受制于人。对于许多业主来说，在过去五年中，配置主动性的非必要资本支出以改善资产根本无法实现。由于许多物业受到限制性结构的束缚——无论是自收购以