零售复兴2025第1课：了解你的结构性驱动因素

零售复兴2025 课程#1：了解你的结构驱动因素 2025 探索其他六个房地产领域的六个论文的第一篇从零售业的衰落和再次不可能的崛起中学习 knightfrank.com/research 结构性驱动因素 第一课：了解你的 拥抱你所在行业的结构驱动因素，或者在市场变化时被淘汰。 作者：EMMABARNSTABLE–主管，零售洞察/STEPHENSPRINGHAM–合伙人，零售洞察 3关键要点： •了解你所在行业的结构和周期性驱动因素，否则当市场不可避免地转变时，你可能会措手不及。 •没有哪个行业或资产能免疫。变化是永恒的，并且不区别对待。与其否认不可避免的事，不如尽早适应。 •结构性破坏很少意味着完全崩溃。影响通常是更微妙，实际上充满了机会。 产能过剩，历史上的过度扩张，臃肿的投资组合，不断上涨的租金，品牌稀释，负债累累的资产负债表，长期投资不足，成本通货膨胀，以及——也许是最具破坏性的——自满是。这些挑战中的大多数没有被认识到，甚至更糟，被忽视了。这种疏忽代价高昂。 “在线零售常被视为主要的颠覆者 ，尽管它已经重塑了该行业，但它并非孤军奋战。零售业早已在至少九种根深蒂固的结构性缺陷的重压下摇摇欲坠。” 听起来很简单，但要了解推动你所在行业的动力。过于频繁的是，获得这种理解会被日常交易喧嚣所取代。但当市场变化时，正如它们不可避免地会变化一样，缺乏结构意识可能致命。 真正的进步直到该行业及其顾问最终直面那些结构性缺陷时才到来。从那次清算中产生了革新，最终，一个更可持续未来的开端（或‘零售复兴’). 结构性vs.周期性 结构性变化重写了游戏规则。在技术、人口 结构或社会变革等力量的驱动下，影响往往是不可逆转的，并且与近代史上所见过的任何情况都不同。想想人口老龄化、工作与地点的脱钩，或者电子商务的出现。打个比方 ：结构性变化类似于气候变化，完全重置了基准线。 仅仅是为了发现基准已经永久性发生了变化 。零售就是一个例子。许多房东将不断下降的租金和不断上升的空置率视为一个暂时性的低迷，并等待需求反弹。但没有。模型已经崩溃了。长期积累的结构性弱点只是被暴露出来。 这两种力量也可以相互叠加。以工业为例。过去十年，它的发展由许多真实（且主要积极）的结构性利好驱动：电子商务、准时制物流、地缘政治风险刺激的再本土化。但结构性优势现已遭遇周期性泡沫——过度上涨的租金和过于紧张的收益率。 结构性变化不会随着鼓声到来。它会悄无声息地渗入，然后一次性重塑一切。那些误解它或完全忽视它的人，最终会针对症状作出反应，而不是预先解决根本原因。零售业就是用惨痛的教训学到了这一点。 周期性变化，相比之下，是市场熟悉的繁荣 、衰退以及其中的所有情况。这是房东和投资者所期望看到的：需求上升，租金随之上涨，收益率收窄。然后周期转向，一切都反过来。继续这个类比：这些都是天气事件和季节性变化，在变化的气候之上发生。 周期也可能掩盖潜在的结构调整。在经济复苏期间，上涨的潮水能提升所有船只——但如果一个行业处于结构衰退中，有些船只还是会沉没。而在经济下行期间，结构上的赢家也可能被不公平地拖下水。 在线零售常被视为主要的颠覆者，尽管它已经重塑了这个行业，但它并非单独行动。零售业早已在至少九个其他根深蒂固的结构性缺陷的重压下摇摇欲坠（参见我们所著的‘变化的价格报告以获取更多详细信息： 两者不能互相替换，但它们确实相互作用 。结构衰退可以伪装成周期性疲软。投资者押注逆转，期待旧模式回归， 了解什么驱动你的市场 大多数顾问声称了解其所在行业的根本面 ，但实践中很少有能做到的。市场知识通常 2零售复兴——第一课：了解你的结构驱动因素 停在租赁水平、投资收益率和占比的表面，但真正的理解意味着要grapplingwith其下的结构力学。 我们识别出的十个结构问题变革之价报告并不晦涩。许多都藏于明处。但他们要么被当作是临时的，要么更糟，被认为是别人的问题 。 为客户提供建议的人员需要更严格地审视他们的行业。趋势是周期性的还是结构性？如果是后者，它们的根源是什么？它们可以被缓解，还是应该被接受？没有提出这些问题会导致糟糕的建议，最终导致资本错配。傲慢也是危险的。仅仅因为一个行业目前繁荣并不意味着它就能免疫。办公室房东曾经可能嘲笑零售业的衰落。现在，他们正在为自己的报应买单。 一个“末日情景”？也许吧。但它并非完全不可能。没有哪个行业能免于自身结构性动荡 ，但它可以加强防御。警惕，而不是轻视可能的风险，才是关键。 在线零售——被误解的颠覆者？ 结构调整很少像最初看起来那么简单。电子商务从来不是全盘取代商店，而是重新定义它们的目的。但最初，线上渗透率的上升引发了恐慌。投资者担心零售末日，商店变得过时。许多零售商助长了这一叙事，将投资从实体模式转移，将资本堆砌到线上基础设施上。数字“太空竞赛”成为新的神圣目标，但这种热情是有代价的。在线平台建设成本高昂，通常利润率低，在新冠疫情期间人为抬高。 一半（52.7%）的在线零售销售额，比十年前增长的41.1%。引发了狂热乐观的推演浪潮，预测在线将几年内占所有零售销售额的50%。 现实证明更为复杂和微妙。网络购物并没有取代实体零售，反而迫使它进化。并非所有零售商都屈服于数字力量。Primark、Aldi和Lidl成为了不轻易适应网络模式的企业的杰出例子，但仍然蓬勃发展。 市场开始认识到，实体店和网店并非对立关系，而是共生关系。一个成功时，另一个也能发展壮大。在许多情况下，两者结合表现更好。实体店成为新的多渠道生态系统中的关键部件，促使人们增加对实体店的投入。从2020年开始，多渠道零售商（同时拥有实体和数字业务）持续主导在线销售，平均市场份额为52%，而纯数字玩家为48%。但这带来了更强的竞争力。 工业——从可爱到颠覆？ 工业一直处于赢势，受益于令他人羡慕的结构性利好。但唯一不变的是变化，而变化可能是一把双刃剑。以自动驾驶技术进步为例。如果物流不再需要人类驾驶员，24/7运营可能很快就会成为现实。曾经因为时间限制而青睐英国中心化枢纽如中部地区的金三角，可能会受到威胁，突然发现自己供过于求，因为需求转移到外围、低成本地区。当卡车票据不再关注中心位置时，为什么还要支付中心位置的超额费用呢？ 在线零售份额从2019年的19.2%飙升至2021年初的37.8%。纯在线运营商（没有实体店）占比超过 在线“纯玩”是炒作，多渠道零售是现实 在线零售销售额的百分比，纯玩家（仅数字）与多渠道（数字和实体）运营商的对比 纯投资 多通道 60% 58% 56% 54% 52% 50% 48% 46% 44% 42% 20082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024 40% 来源：ONS，KnightFrank洞察 “大多数顾问声称了解他们所在行业的基本面。但实际上很少有人能做到。市场知识往往停留在租金水平、投资收益率和吸纳率等表面现象。但真正的理解意味着要深入探究其背后的结构性机制。” 零售复兴——第一课：了解你的结构驱动因素3 表现不佳的店铺遭到了毫不迟疑的裁减，因为它们的贡献受到了前所未有的仔细审查。 在线从根本上改变了衡量商店绩效的方式。问题不再仅仅是关于店内销售额，而关乎更广泛的“光环效应”——商店的存在如何提升品牌知名度并推动周边地区的在线交易。这种转变让人们对实体空间的作用重新产生了重视，不再将其视为遗留成本，而是将其视为战略性资产 。 现在，市场可以说已经走出了隧道的另一端。线上已经成熟，在2024年和2025年期间，有效地在总零售销售的26%到27%之间徘徊。它不再带来曾经看似存在的威胁。狂热已经冷却 。在其自身的“虚荣之焚”之后，市场已经接受实体店仍有其位置——尽管只是更好的、更精简的、更相关的空间。 2025年交易声明：“零售业向网购的结构性转变[看来]已经过去最糟糕的阶段”。时隔五年多 ，该零售商计划今年将其实体交易空间增加+0.4%。虽然这只是一个小小的举动，但具有高度象征意义。 办公室——面临自己的“线上时刻”吗 ？ 办公室开始学到类似的教训：不能假装远程工作没发生。但一旦停止假装，你就可以就它对市场真正意味着什么进行更细致的、坦率地说，更成熟的对话。 该行业正从其结构式颠覆者（远程办公）中得出自己的结论。人们越来越接受“genieisoutofthebottle”这一事实，且它将不会回去。办公室市场正开始适应变化。‘您的空间’研究正在实时追踪这种转变，超越了对“办公室消亡”的懒惰假设，以揭示 实际上正在发生的事情以及机会所在之处 。 五年过去了，从新冠疫情引发的“全球大职场实验”中，氛围发生了变化。在限制解除后，“会不会有人回来？”的早期担忧已转变为职场人的“错失恐惧症”（fearofmissingout）。这之后又演变成‘FOBO’(fearofbecomingobsolete)随着人工智能的加速发展 ，导致员工担心在变化的工作场所中落后并失去相关性。 虽然这种干扰是痛苦的，但它并非毫无方向 。它迫使该行业面对令人不安的真相，并在这一过程中，提供了一份未来粗略的蓝图。一个需要通勤者付出空间的未来。一个建筑物需要提供厨房餐桌无法提供的某种东西的未来。一个整体上办公室规模萎缩，但变得更加目标明确、更加有意识地存在的未来。甚至更加相关。 next的首席执行官沃尔夫森男爵在该公司三月份捕捉到了这一转变 听起来熟悉吗？应该如此。零售业率先做到了。 代理视图 “早期的结构变化担忧现在看来言过其实” 山姆·沃特沃斯–伙伴，零售资本市场 已经稳定，目前出现了温和增长的迹象。这得益于显著的经营租赁重估——这是一个痛苦但最终必要的调整。我们现在看到的是零售商更加审慎、有选择性的策略。他们不再追求规模，而是许多企业正在投资于更强劲 、更有利可图的区域。M&S搬迁到利物浦、巴斯、布里斯托尔和利兹的现代空间就是一个很好的例子。约翰·刘易斯也重新回到投资 模式。这些并非退却的迹象，而是行业重新 定义自身的迹象。 “要说零售业‘重回时尚’可能有点言过其实，但市场已经从2010年代的CVA浪潮和疫情期间的强制关闭走了很长一段路 。当时，感觉结构性变化颠覆了所有东西。估算租金变成了猜测，通常的假设是租户会在租约到期时退出。” 低于其峰值的一半。这种重新定价已经开始吸引投资者回流，尤其是在基本面更清晰的地方。 早期关于结构性变化终结的担忧现在看来有些夸大了。我们所看到的是一轮周期性复苏正在展开。并非所有地方，也非所有资产，但在地理位置优越、租赁率高的股票中确实如此。我们最近就一个主要区域城市商业街资产的成功（且有利可图！）转售提供建议，该资产仅18个月前购买。这是一个强劲的结果，也是对那些已经经历了重大结构性变化的行业来说，机会仍然存在的提醒。这可能是那些在当今办公室市场应对干扰的人们的一个有用参考点 。 收益仍然较高，但在所有零售子部门中均呈下降趋势。在主要街道上，优质商铺的收益率为6.50%，而2017年为4.00%。考虑到重新评估的租金，资本价值可以 今天，情况看起来完全不同了。在内城区，房租已经 4零售复兴——第一课：了解你的结构驱动因素 我们喜欢问题，如果你对我们的研究有任何疑问，或者想要获得一些属性建议，我们非常乐意听到你的声音。 StephenSpringham 合作伙伴，英国市场洞察负责人stephen.springham@knightfrank.com 埃玛·巴恩斯台布尔 合伙人，商业洞察力emma.barnstable@knightfrank.com 查理·巴克 合作伙伴，资本市场监管负责人charlie.barke@knightfrank.com 隆德·威尔 合作伙伴，城市零售资本市场负责人will.lund@knightfrank.com 多姆·沃顿 合作伙伴，城市外零售及休闲资本市场负责人do