核心观点与关键数据
经济概览与FDI增长
2024年，阿联酋经济稳定增长，FDI流入近307亿美元，全球排名第二。迪拜FDI吸引98亿美元，其中高技术和中等技术产业占比57.4%。阿联酋已签署24项CEPA，覆盖约2.5亿人口。2024年上半年FDI流入60亿美元，非石油行业PMI升至55.5。
迪拜工业与物流市场
- 租金表现：阿尔库兹（A级）租金同比增长45%，达72-100 AED/psf；DIP增长48%，达50-70 AED/psf；迪拜工业区+38%，迪拜南+26%。
- 需求结构：制造业和物流业主导需求，占比15%和12%；50,000–100,000平方英尺需求占比31%。2024年工业与物流空间需求总计225万平方英尺，增长406%。
- 空置率：工业与物流空置率低至3%，市场供应紧张。
阿布扎比工业与物流市场
- 租金表现：KEZAD Mussafah（ICAD）租金上涨57%，达500–600 AED/psf；ADAFZ租金最高，达600–650 AED/psf。
- 新项目：Radius和ADAFZ计划建9万平方米仓储综合体；KEZAD投资3亿迪拉姆扩建天然气网络；穆巴达拉和阿达尔开发50亿迪拉姆工业园区。
阿联酋铁路对物流的影响
- 网络覆盖：连接四大港口（迪拜港、沙迦港、阿勒盖耶尔干港、汉志港），总长1200公里，货运能力6000万吨/年。
- 战略意义：降低运输成本，减少碳排放，推动铁路货运发展，预计2030年货运量达6000万吨。
迪拜2040城市规划
- 人口增长：预计2040年人口达580万，日间人口达780万，推动工业空间需求。
- 可持续发展：强调绿色建筑和可再生能源，推动工业地产向可持续方向转型。
“大盒子”仓储市场
- 供应分布：迪拜占61%（180万平米），JAFZA和迪拜南占比超50%；阿布扎比占18.6%。2024年建成32万平方米，创纪录。
- 主要运营商：Landmark集团在迪拜领先，Borouge在阿布扎比领先。
- 未来趋势：预计未来两年将新增50万平方米，需求持续强劲。
市场新趋势
- 跨国企业进入：国际开发商加速布局，凸显市场吸引力。
- 城市物流枢纽：微型配送中心建设加速，支持快速配送。
- 重工业设施再开发：向轻工业或“大盒子”仓储转型。
- 独立设施稀缺：租户倾向于购买租赁物业自用。
- 产业区绅士化：中产化趋势推高租金，传统工业区面临迁移压力。
- 专业设施兴起：数据中心、冷库、高科技制造中心需求增长。
- 供应链集成：多模式互联互通项目（如阿联酋铁路）推动整合。
- 可持续发展：绿色建筑和ESG要求成为重要考量。
研究结论
2025年，阿联酋工业与物流市场预计将保持增长，租金和资本价值持续上升。空置率将进一步下降，但新供应有限。阿联酋铁路的引入将提升区域连通性，推动需求增长。挑战包括建设成本上升和土地稀缺，但可持续发展和创新将提供新机遇。市场整体弹性强劲，但需关注全球经济不确定性。
