迪拜和阿布扎比工业与物流市场回顾2024/25

2024/25 knightfrank.ae/研究 经济概览 2024年，阿联酋取得了显著的经济成就，巩固了其作为全球贸易和投资中心的地位。 迪拜在2023年吸引了98亿美元的外国直接投资资本，2024年上半年吸引了60亿美元。高技术和中等技术产业占据主导地位，占所有流入资金的57.4%，其次是金融服务（21.0%）、商业服务（17.0%）和软件与IT服务（9.4%）。 稳定经济增长 阿联酋的非石油部门显示出显著的适应性和韧性，这从该国的PMI读数得到证实，其读数在12月攀升至55.4，为自2024年8月以来的最高水平，得益于新订单的显著增长。12月的读数还标志着连续48个月读数超过50，表明持续的业务扩张和增长。 对外贸易扩张 2024年，阿联酋对外贸易首次突破2.8万亿迪拉姆（762.3亿美元），较往年有大幅增长。这一增长归因于该国的战略性贸易协议和多元化发展努力。 在迪拜，非石油行业PMI读数在12月份上升至55.5，创下九个月新高。 别处，阿布扎比的工业战略仍在推进。计划正在稳步实施，到2031年将工业部门规模扩大一倍至1720亿迪拉姆，包括创造13600个技术性工作岗位。在过去一年中，酋长国批准了16.6%更多的工业许可证，截至2023年中已有283个新许可证获批。 值得一提的是，阿联酋已与各国和国际组织签署了24项全面经济伙伴关系协定（CEPA），覆盖约2.5亿人口，约占全球人口的四分之一。 阿布扎比政府正积极与国际占据者合作，以促进并简化他们的进入，同时继续投资于发展阿布扎比的工业产品。 迪拜吸引了 在2023年外商直接投资资本和美元98亿 FDI作为关键驱动力 外国直接投资(FDI)继续在阿联酋的经济战略中发挥关键作用。该国于2022年启动的下一代外国直接投资计划，已经巩固了其作为全球贸易和创新中心的地位。 2024年上半年美元60亿 2023年流入阿联酋的外国直接投资（FDI）额达到近307亿美元，与2022年的227亿美元相比，是全球记录的第二次最高流入额。 2024年，外商直接投资流入预计将达到新的创纪录的35亿美元。 迪拜的租金表现和空置率 迪拜的工业市场在2024年蓬勃发展，在关键领域表现突出。 阿尔库兹（A级）引领市场，租金同比增长45%，达到每平方英尺72-100迪拉姆，而迪拜投资公园（DIP）增长最高，达到48%，达到每平方英尺50-70迪拉姆。迪拜工业区（+38%）和迪拜南（+26%）也录得了强劲的增长。 迪拜需求激增 去年，我们团队工业和需求记录了225的增长迪拜的物流资产占比，总计406万平方英尺。 生产和物流占主导地位 需求在第四季度达到顶峰，仅此季度就占2024年总需求的34%。 2024年，制造业和物流业主导了需求。 制造业和物流业占据主导地位，分别贡献了需求的最大份额，占比为15%和12%。 他们随后在服务业、贸易业、建筑业和汽车行业中出现了重大活动，每个行业都代表了总需求的6%。 大空间需求 所有新空间需求的31%都属于50,000–100,000平方英尺的范围，使其成为最受欢迎的尺寸区间。 面积在25,000平方英尺以下的单位是第二受欢迎的，占比25%，其次是25,000-50,000平方英尺之间的需求（24%）。 阿布扎比的租赁表现 在阿布扎比，2024年仓储和工业市场中，强劲需求和有限供应继续推动租金上涨。KEZAD Mussafah（ICAD）引领这一增长，租金飙升57%至AED 500–600 psm，而靠近阿布扎比国际机场的ADAFZ录得最高租金为AED 600–650 psm。与此同时，阿尔法拉区宣布了几个大型工业和物流项目，租金已定位于AED 500–600 psm，反映了该行业的强劲势头。 子市场关注：阿尔法拉法 可持续性焦点 2024年10月下旬，开发商Radius和ADAFZ宣布计划建造一个价值3.32亿迪拉姆的现代化仓储综合体，面积约9万平方米，预计两年内完工。 2024年下半年，阿布扎比阿尔法拉赫地区宣布了新的重大工业和物流项目。 CMA 站台 迪拜港 KEZAD：倡导可持续发展基础设施 新落成的迪拜哈利法港CMA码头代表了阿联酋在可持续和战略基础设施发展方面的一个里程碑。该项目总投资31亿迪拉姆（8.45亿美元），由CMA CGM集团的子公司CMA码头（70%）和阿布扎比港口集团（30%）根据一项35年的特许经营权协议开发建设。 凯扎德正通过战略投资和创新，在阿联酋推进可持续基础设施和节能解决方案。 占地约10平方公里2阿尔法拉位于扎耶德国际机场以东，E11和E311高速公路之间。 2024年9月，穆巴达拉和阿达尔宣布计划在阿尔法拉开发一个价值50亿阿联酋迪拉姆的一级工业和物流园区，建筑面积为120万平方米。 扩大天然气供应网络 2024年，KEZAD在KEZAD区域A-阿尔马穆拉投资建设了一个总容量为311,100百万英热单位/天的天然气网络，投资额为3亿迪拉姆（约0.82亿美元）。KEZAD的马斯法地区目前增加了83,000百万英热单位/天。截至2024年第四季度，一条跨越ICAD-KEZAD马斯法至KEZAD阿尔马穆拉的99公里管道已投入运营。该管道预计将在2025年第一季度延长至100公里。该扩建项目分三个阶段实施，旨在确保可靠的能源供应，同时减少碳排放。 阿尔法拉赫区是阿布扎比机场自由贸易区（ADAFZ）旗下的自由贸易区之一，也是其旗下最大的区域。该区域面积超过8.3平方公里。2,正迅速崛起为首都的新物流枢纽。 运营影响 完成第一阶段使哈利法港的吞吐能力增加了180万TEU，将其年吞吐量提高了23%，达到近1000万TEU。 终端位置将哈利法港定位为全球五大航运公司中的三家区域枢纽，加强了其作为全球贸易门户的作用。 高温金属道路：削减能源消耗和排放 关注可持续性 CMA Terminals哈利法港在将可持续性融入港口运营方面树立了新标准。主要特点包括： KEZAD 已建成一条热金属路，用于将埃米irates全球铝业（EGA）的铝以熔融形式运往下游产业。 •净零能耗管理建筑：供电完全由可再生能源驱动，这项获奖设施获得了净零建筑项目2022年获奖。 这消除了重熔，显著降低了能源消耗和排放，提高了整个工业生态系统的效率。 可持续发展的战略伙伴关系 • 岸电设施：这些系统允许船舶在停泊时关闭发动机，显著减少排放。 分别与可持续水解决方案控股公司（SWS）合作，KEZAD正在开发一个处理处理后的污水排放物（TSE）的工厂。这个每天处理40,000立方米的设施提供经济高效的再生水，减少对淡水资源的依赖，并最大限度地减少使用者的碳足迹。 • 循环经济原则：回收的建筑材料和减少的运营废物与阿布扎比的可持续发展目标一致。 • 技术进步：码头配备了八台先进的岸边集装箱起重机（STS）和20台电动轮胎式龙门起重机（e-RTG），使其成为全球技术最先进之一的商业港口。 开发者洞察 我们很高兴通过与ADAFZ在這個里程碑項目上的合作，加 deepen our investment in the UAE，尤其 in the Abu Dhabi market。This investment underscores our confidence in Abu Dhabi’s thriving logistics sector and ADAFZ’s strategic role as aglobal hub for aviation, logistics, and e-commerce。 与该地区其他工业园区不同，Al Falah 没有重工业，通往主要人口中心交通便利，并受益于ADAFZ的许可解决方案——包括自由区许可和双重许可——可灵活地将设施运营为保税、非保税或混合型。 大卫·西蒙斯创始人兼首席执行官，半径集团 聚焦：阿联酋铁路 阿联酋铁路是阿联酋的一项主要铁路项目，旨在连接该国的主要城市和工业区。它旨在提高运输效率，促进经济发展，并减少对公路运输的依赖。 铁路运输在长途大宗货物运输方面通常比公路运输更有利可图，由于规模经济、燃油效率、较低的人工成本和减少的拥堵，它比公路运输提供了显著的成本优势。 对工业和物流房地产领域的影响 Etihad铁路网络连接主要工业区、物流枢纽和港口，增强了连通性。这种改善的可达性可以通过提供更容易进入关键区域、减少运输时间以及促进该地区货物更顺畅流动来使物流企业受益。 通过减少碳排放和降低能源消耗等方面，转向铁路运输符合可持续性目标。此外，铁路线路的电气化正变得越来越普遍。这允许利用太阳能等可再生能源为火车供电，进一步减少对化石燃料的依赖，并为更可持续的运输系统做出贡献，提升企业的整体品牌形象。 Etihad Rail的引入可能会影响物流设施的战略位置和规划。企业可以考虑靠近铁路终端和枢纽，以优化运输和分销网络。 1200公里 随着网络扩张，阿联酋航空铁路公司已在阿拉伯联合酋长国启动货运列车业务。预计该货运公司将到2030年运送6000万吨。 6000万吨 四大港口 • 迪拜港 • 沙迦港 • 阿勒盖耶尔干港 • 汉志港 迪拜2040城市总体规划：工业重点 聚焦：迪拜2040城市总体规划 迪拜的房地产市场格局正蓄势待变，受驱动' 由雄心勃勃且多面向的迪拜2040总体规划。这一城市发展策略为城市的未来呈现了一个引人入胜的愿景，影响深远对工业和物流部门的影响。 迪拜已在DIC和DWC以南引入新的工业和物流指定用地（地图下方深紫色部分所示）。这些新区域有望随着时间的推移发展成为类似于DIP、DIC和NIP的指定工业园区。 阿尔库兹仍被指定为工业用途。 与阿尔库兹不同，乌姆拉穆勒和阿尔哈巴伊西已被划分为多部门中心（在地图上标记为粉色）。 这需要开发能够满足这些创新和新兴产业特定需求的新型产业空间。 人口增长 根据《迪拜2040城市规划蓝图》，该市人口预计将从2020年的330万增长到2040年的580万。日间人口预计将从2020年的450万增加到2040年的780万。 可持续发展 环境可持续性是2040总体规划的核心，现已促使对采用绿色建筑实践、可再生能源和资源高效技术的工业设施的需求增加。 这一人口激增将推动商品和服务需求的增长，从而需要扩大工业部门以满足这些不断增长的需求。 总而言之，这将转化为对新增工业空间的大量需求，以容纳新的企业和制造设施。 工业与物流地产市场需要快速适应这一关注点的转变，为企业寻求以负责任的方式运营提供可持续选择，可能会引发一轮改造和翻新，同时也会推动“更绿色”仓库的发展。 反过来，我们觉得这会促进迪拜物流行业对开发商和投资者的吸引力。 增强供应链基础设施 此外，该市的2040总体规划强调了建设世界级物流网络的发展。这包括现有港口和机场的扩建、新交通走廊的创建以及尖端物流技术的实施。这些进步将进一步巩固迪拜作为全球贸易中心的地位，吸引更广泛的行业，同时也促进工业地产市场的增长。 聚焦高端产业 百万5.82040年迪拜人口预测 高科技产业，如机器人、人工智能和生物技术，是2040年总体规划的核心。这一转变将引发专业工业园区（或：专业工业区）的创建，这些园区将配备支持这些先进领域的基础设施和设施。 聚焦：“大盒子”市场 对更大仓库的需求不断增长，正推动着大型仓库（即面积超过40000平方米）的开发热潮。全国范围内，大型仓库的总供应量达到了2500万平方英尺，约合230万平方米。 阿联酋拥有六个超过10万平方米的大型仓库，包括迪拜的标志设施IKEA和Landmark以及阿布扎比的Noon和Borouge。Landmark集团是迪拜“大盒子”空间的最大运营商，而Borouge在阿布扎比领先。 记录供应：一个里程碑年份 2024年仅，建成超过32万平方米的“大盒子”仓库，创下有记录以来最高纪录，超过2018年建设