2024年下半年迪拜写字楼市场回顾

H22024 半年一次的关键趋势和绩效回顾迪拜的办公室市场 knightfrank.ae/研究 迪拜办公室市场回顾 你需要知道的 •在2024年第二季度，我们追踪的24个细分市场的办公室租金均显示出强劲增长，较2023年第二季度平均上涨了24.3%，并在2024年7月至12月期间上涨了9.1%。 •在2024年观察到最强的办公室租金涨幅是在贸易中心区（96%）、格林斯（83%）、迪拜南（83%）、谢赫扎耶德路（西）（50.4%）。 •KnightFrank记录了2024年128万平方英尺的新办公空间需求，比2023年增长了64%。 •商业服务、房地产和银行与金融业共同贡献了2024年843,111平方英尺的新需求，分别占总需求的23%、23%和20%。 •截至2024年第四季度，入住率已接近100%，迪拜国际金融中心目前几乎没有空间接纳新租户。 •同时在谢赫扎耶德路上，我们目前追踪的17栋顶级办公楼的平均入住率达到了95.4%。 •为满足不断增长的需求和高入住率，开发商预计到2028年将向迪拜的库存中增加约820万平方英尺的办公空间；然而，随着市场的持续演变，我们现在看到预租赁正变得越来越普遍。 8202000平方英尺 预期2025-2028年主要供应 4405000平方英尺 一居室2021-2024年完工情况 •新增库存的主体预计将在以下发展中实现：迪拜国际金融中心广场 （540,000平方米）、TECOM（650,000平方米）以及阿尔达尔在谢赫·扎耶德路的新开发项目（88,000平方米）。 •市中心连续第五年保持办公楼销售最昂贵地区的称号，平均价格达到每平方英尺3,986阿联酋迪拉姆。 •2024年第二季度（1,552笔）的销售交易数量比2024年第一季度增加了10%，而2024年总交易数量（2,967笔）同比增加了6%。 •2024年第二季度办公销售交易总额增长了41%，达到38亿迪拉姆，较2023年第二季度增长了38%。 按细分市场划分的平均办公销售价格AEDpsf ☎尔沙高地商业湾 迪拜湖塔交易中心（SZR） 市中心迪拜Marina 2020年1月以来办公室租金变化（2020年第一季度与2024年第四季度对比） ☎尔沙高地 商业湾 迪拜市中心 迪拜机场免费 区(DAFZA) 迪拜设计区 迪拜嘉年➴城 迪拜医疗城 迪拜山庄园 迪拜互联网城 迪拜投资 帕克第一 迪拜Marina 迪拜媒体城 迪拜硅谷绿洲 杰贝阿里自由贸易区 朱美拉湖 塔楼 交易中心第一 贸易中心第二 300% 260.7% 250% 228.4% 4,500 4,000 3,500 3,000 200% 150% 183.2% 111.6% 194.1% 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 市中心 贾贝尔阿里 SZR(东) 市中心 201320142015201620172018201920202021202220232024 100% 50% 0% 51.9% 80.0% 41.9% 69.5% DIFC JAFZA DAFZA 迪拜硅谷 绿洲 城市 SZR(西) 迪拜 1.0% 61.3% 98.0% 20.8%15.6% 83.3% 98.4% 85.2% 12.4% 迪拜新办公空间需求-2024 银行与金融业务服务物流 制造&工业石油&天然气 房地产 零售科技政府 1.8% 2.6% 2.8% 20.4% 23.1% 1,277,441 sqft 23.2% 1.1% 12.1% 12.9% 来源：KnightFrank 办公室租赁交易数量（续约v.新合同）（2023年第一季度-2024年第四季度） 焕新新 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 —月二月三月四马约 七八九十十一十二 —月二月三月四马约 七八月九月十月NovDec 232323232323232323232323242424242424242424242424 来源：KnightFrank,REIDIN 各子市场平均入住率 H12023 100% H22023 H12024 H22024 80% 60% 40% 20% 0 来源：KnightFrank,REIDIN DIFC 商业湾 ☎尔沙高地 迪拜设计 区 朱美拉湖 塔楼 绿党 贸易中心 区 迪拜互联网 迪拜南 迪拜Marina 来源：KnightFrank,REIDIN来源：KnightFrank,REIDIN 各子市场甲级写字楼租金|2024年H2平均AEDpsf 同比增长 *费率不包括服务费 平均AEDpsf价格区间 89-150 151-200 201-300 301-400 6米变更 400+ 7.5% 200 250 25% 11.1% 250 迪拜Marina 9.1% 180 5.9% 迪拜媒体城 3.4% 迪拜互联网城 24.8% 185 200 50.4% 25% 0% 0% 300 8.7% 400 0% 96.1% 14.3% 27.7% 交易中心区 24.4% 125 17.6% 0% 4.2% 100 35.9% 迪拜商务区迪亚 0% SRZ西DIFC SRZ东 JAFZAJLT 45.7% 0% 绿党市中心 443 0% 市中心杰贝阿里 120 -6.6% 20.5% 37.5% 275 ☎尔沙高地 83.3% 0% 135 204 20% 9.8% 迪拜山 241 迪拜设计区 45.5% 25% 商业湾 275 -5.6% 26.8% 迪拜医疗城 12.8% 节日城市 170 DAFZA 83.3% 15.8% 110 迪拜南 迪拜投资公园 -32.6% 11.3% 89 220 0% 0% 145 7.5% 3.2% 129 2. 2.3% 3% 2.8% 220 迪拜硅谷绿洲 来源：KnightFrank 2024年塑造迪拜办公室市场的主要趋势 迪拜的办公市场持续发展，受企业活动增加的影响。对高级办公空间的需求上升，以及政府的战略举措。目前有几种关键趋势正在推动市场，我们将在下面探讨其中一些。 1.金融和法律公司需求激增5.对灵活办公空间的需求增长 迪拜已成为国际金融和法律机构的首选全球目的地，其营商环境优越且地理位置战略。在过去一年中，在迪拜国际金融中心（DIFC ）运营的对冲基金数量增长了50%，目前已拥有超过75家基金，截至2024年上半年末，总资产管理规模（AUM）超过7000亿美元。马歇尔·韦斯、罗斯柴尔德和斯卡登等主要机构也扩大了在该市的业务范围，进一步巩固了迪拜作为全球金融中心的地位。 全球向混合工作模式转变以及企业因市场空间短缺而被迫采用混合工作模式，导致对灵活办公解决方案的需求持续增长，包括共享办公空间和托管式办公室。初创企业、自由职业者和跨国公司都在选择提供可扩展性和成本效益的灵活办公环境。 2.在顶级办公方案中的扩张 迪拜国际金融中心（DIFC）、迪拜市中心和商业湾目前的入住率在95%-97%之间，这得益于租户的强劲需求以及新空间的短缺。租金也随之增长，商业湾仅平均增长了46%。尽管如此，商业湾目前的平均租金为每平方英尺275迪拉姆（AED），使其比附近的迪拜国际金融中心便宜约61%。 3.扩展现有商务区 随着迪拜主要商业区的优质空间接近饱和，企业正寻找新的扩张领域。迪拜科学园和世博会城等地区正吸引越来越多的关注，其先进的设施和吸引人的租金吸引了租户。例如，迪拜科学园的平均租金大约在每平方英尺102迪拉姆左右。 6.现代工作空间中的技术整合迪拜的办公楼市场正变得越来越技术化，因为公司正在寻找具有智 能楼宇管理系统、高速网络和基于人工智能的办公空间解决方案的尖端空间。 7.对企业友好的政策影响 迪拜扩大黄金签证计划、全面的外商独资法律和自由区优惠政策继续吸引新企业落户该酋长国。这些政策增强了投资者的信心，导致多个关键商业区不同行业的办公需求激增。 8.供需展望 即使到2028年预计办公空间将持续扩张增加近800万平方英尺，需求也可能超过供应。这将继续推动租金上涨，尤其是A级办公空间 ，因为公司在非常激烈的竞争中争夺顶级空间。 4.可持续发展驱动发展 可持续发展正成为迪拜商业地产领域的一个核心焦点。开发商越来越多地采用绿色建筑实践，整合节能系统，并结合可再生能源解决方案，以符合全球环境标准，这在很大程度上是由世界其他地方的跨国公司总部强制要求使用绿色评级建筑所驱动的。 联系方式 安德鲁·劳夫 区域合作伙伴-商业交易负责人,MENAandrew.love@me.knightfrank .com 谢赫扎德·贾马尔 合作伙伴-战略与咨询，中东和非洲shehzad.jamal@me.knightfrank.com 费萨尔·杜拉尼 合作伙伴-研究主管，中东和北非faisal .durrani@me.knightfrank.com 亚当·温恩，FRICS 合作伙伴-阿联酋迪拜商业代理负责人，adam.wynne@me.knightfrank.com StephenFlanagan,MRICS 区域合作伙伴-估值与顾问主管，中东和北非stephen.flanagan@me.knightfrank.com 阿里娅·M·埃勒萨基 研究经理，中东和北非aliaa.elesaaki@me.knightfrank.com 玛丽亚·金 战略合作伙伴-承租人/房东策略和解决方案，阿联酋maria.kim@me.knightfrank.com 蒂姆·霍洛斯，MRICS 合作伙伴-商业估值，中东和北非地区tim.holmes@me.knightfrank.com Mhd艾亚德阿萨伊迪 研究创意，ME爱雅德·阿莱萨迪，me.knightfrank.com 勒罗伊·拉格兰奇 经理-承租人/房东策略和解决方案阿联酋leroy.lagrange@me.knightfrank.com 韦斯利·汤姆森 合作伙伴——ESG负责人wesley.thomson@me.knightfrank.com 哈门·德容 区域合作伙伴-咨询负责人，中东和北非harmen.dejong@me.knightfrank.com 穆罕默德·纳比尔 项目与发展服务负责人，中东和北非mohamed.nabil@me.knightfrank.com 詹姆斯·霍奇特斯 合作伙伴-承租方战略与方案，中东和北非james.hodgetts@me.knightfrank.com 莫塔兹·莫萨尔姆 项目与发展服务负责人，阿联酋和埃及moataz.mosallam@me.knightfrank.com 目的地迪拜2024 迪拜和阿布扎比工业与物流市场回顾-2024/25 中东和北非租户仪表板-2024/25 knightfrank.ae/研究 发现我们的研究： 重要通知 ©KnightFrank2025-本报告仅为一般信息，不得以任何方式依赖。虽然本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测采用了高标准，但KnightFrank对因使用、依赖或参考本文件内容所导致任何损失或损害概不负责。作为一份一般性报告，本材料不一定代表KnightFrank对特定物业或项目的观点。未经KnightFrank对其形式和内容事先书面批准，不得全部或部分复制本报告。 我们的注册地址：迪拜媒体城，阿尔法拉克街，媒体一号办公楼39层 @MENAKnightFrank@KnightFrankMENA @KnightFrankMENA @KnightFrankMENA @KnightFrankUAE