德莱建业2025年年报

目錄2公司資料3主席報告5管理層討論與分析11董事、高級管理層及公司秘書之履歷16企業管治報告30環境、社會及管治報告65董事會報告79獨立核數師報告85綜合損益及其他全面收益表86綜合財務狀況表88綜合權益變動表89綜合現金流量表91綜合財務報表附註144財務概要 公司資料 註冊辦事處 提名委員會 鄧智宏先生（主席）薛汝衡先生謝庭均先生林治平先生楊卓姿女士（於二零二四年六月二十日獲委任） PO Box 309Ugland HouseGrand CaymanKY1-1104, Cayman Islands 總部及主要營業地點 香港法律顧問 香港九龍荔枝角永康街79號創匯國際中心19樓 胡百全律師事務所 股份過戶登記總處 執行董事 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand CaymanKY1-1102Cayman Islands 林健榮先生（主席）薛汝衡先生林治平先生 獨立非執行董事 香港股份過戶登記分處 鄧智宏先生謝庭均先生黃廣安先生楊卓姿女士（於二零二四年六月二十日獲委任） 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 公司秘書馮南山先生 主要往來銀行 恒生銀行有限公司香港德輔道中83號20樓 授權代表林健榮先生薛汝衡先生 獨立核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師 審核委員會 謝庭均先生（主席）鄧智宏先生黃廣安先生 公司網址www.thelloy.com 薪酬委員會 股份代號1546 黃廣安先生（主席）謝庭均先生林健榮先生林治平先生楊卓姿女士（於二零二四年六月二十日獲委任） 主席報告 各位股東： 本人謹代表德萊建業集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」）向閣下欣然提呈本集團截至二零二五年三月三十一日止年度（「年內」或「本年度」）之年報。 回顧 本年度，香港經濟在全球需求疲軟的大背景下實現溫和增長，二零二五年第一季度本地生產總值同比增長3.1%，較上一季度2.5%的同比增有所提升。然而，私人消費持續低迷，出現小幅下滑，居民及遊客消費習慣的轉變，抵銷了香港特區政府通過盛事及旅遊推廣刺激需求的努力。 地緣政治緊張局勢加劇及持續利率高企進一步抑制了物業市場的銷售及投資情緒。開發商的謹慎態度使得私營部門建築支出收縮，同時公營部門投資亦有所下降，雖有戰略性財政支持，但整個行業仍面臨重重挑戰。在二零二五至二零二六年度財政預算案中，香港特區政府重申聚焦基礎設施及住房領域，重點加速推進北部都會區發展及公共房屋供應。因此，公營部門項目預計將推動近期建築業增長，惟相關合同的競爭仍可能競爭激烈。 建築業持續面臨長期勞動力短缺、勞動力老齡化及生產力下降等諸多挑戰，並助推工資持續上漲。貿易政策的不確定性亦導致材料價格波動。上述因素共同推高建造成本，並對行業增長構成重大挑戰。 過去一年，由於競爭激烈及持續利率高企，承建商面臨的財務壓力不斷加劇。供應鏈延遲付款這一頑疾進一步惡化，尤其是現金儲備有限的分包商，致使項目中斷及欠薪事件屢屢發生。與此同時，在融資環境趨緊的背景下，承建商獲取銀行信貸的難度日益增加，項目執行期間的現金流制約更為嚴峻。香港特區政府已頒佈《付款保障條例 》，並將於二零二五年八月全面實施。新法例有望改善行業付款慣例，緩解供產業鏈上下遊承建商、分包商及供應商的現金流壓力。 本年度，在政府及政府資助的基建工程項目支持下，本集團實現了穩健的收入增長。然而，盈利能力下降主要歸因於二零二二年至二零二三年間在激烈的市場競爭下獲取的項目毛利較低，以及信貸環環境趨緊使得融資成本增加。本年度，我們成功為房屋委員會建成並交付上水公共停車場項目。憑藉在公營部門項目及改造工程領域積累的專業經驗，我們獲得了香港天文臺主樓翻新及維修工程新合約，進一步充實項目儲備。展望未來，我們將更專注於翻新、維護及改建項目，以應對香港老化基礎設施日益增長的需求。同時，我們正積極申請加入政府及機構工程的認可承建商名單，以拓展業務機會。 主席報告（續） 前景 展望未來，地緣政治緊張、貿易保護主義及地區衝突等不確定性因素預計將持續干擾供應鏈並引發市場波動。減息步伐放緩及需求疲弱將為本地企業及資產市場帶來挑戰。因此，香港樓市持續面臨的限制可能抑制私營機構的建造活動，而公營部門項目在短期內仍會是建造業增長的主要推動力。然而，投標價格的競爭預計將加劇，加上現有的勞動力短缺、勞工成本上漲及材料價格波動等挑戰，業界難度將進一步提升。儘管存在該等障礙，政府對公營房屋及基礎設施項目的戰略性投入（如北部都會區發展），預計將在未來數年支持建造業發展。此外，政府旨在刺激經濟的財政開支亦將使建造業受惠。本集團具備公營工程所需的牌照及專業經驗，有信心從公營基建項目把握重大商機，並增強在市場中的競爭地位。 來年，本集團的首要任務是透過嚴謹的財務管理確保財務穩定，並精簡營運以恢復盈利能力。我們亦將：(i)積極採用創新技術推動建造流程現代化；(ii)盡量減少分包層級以降低項目干擾及節省成本；及(iii)透過加入認可承建商名單及拓展更多裝修與維修項目以擴大商機。該等策略將增強本集團的營運韌性，為可持續增長奠定基礎。 致謝 本人謹藉此機會代表董事會鳴謝本公司股東（「股東」）、業務夥伴及供應商對本集團的信任及不懈支持。本人亦由衷感謝全體管理層及員工往年所作努力、投入及貢獻。 德萊建業集團有限公司主席林健榮 香港，二零二五年六月二十六日 管理層討論與分析 業務回顧及展望 建築 與本年度內，受商品及服務出口上升以及投資支出逐步復甦支撐。然而，鑒於全球需求疲軟，私人消費持續低迷，香港經濟溫和增長。地緣政治緊張局勢及高企的利率進一步削弱了房地產市場信心，因開發商普遍採取謹慎態度，導致私人建築活動持續下滑。公共工程項目仍是主要增長動力，政府持續投資公營房屋及基礎設施建設，但預計投標競爭將趨於激烈。 建築行業持續面臨勞動力持續短缺、勞動力老齡化及生產力下降等問題，該等問題共同導致工資成本不斷上升。截至二零二五年二月，政府統計處公佈的綜合勞工工資指數按年上升6.1%。地緣政治不穩定加劇了材料價格波動，進一步加大了成本控制和規劃的壓力。這些不斷攀升的開支仍是行業擴張的主要障礙。 由於競爭激烈及長期高利率，承包商同時面臨更大的財務壓力。付款延遲這一長期問題在整個供應鏈中愈發惡化，尤其是資金緊張的分包商，導致項目延期及工資拖欠。此外，信貸條件收緊使承包商更難獲取融資，加劇了項目執行期間的現金流挑戰。 與此同時，我們注意到香港公共部門的建設工程持續流入，政府舉措（包括北部都會區發展計劃、公屋供應優先化及基礎設施財政支出增加）預計將在未來數年支撐建築業。憑藉我們在公共工程領域的良好業績和專業經驗，本集團已做好充分準備把握這些機遇，進一步增強市場競爭力。 於本年度內，受政府及政府資助的基建工程項目支撐，本集團錄得健康的收入增長，營業額達400,200,000港元。然而，盈利能力下降主要由於：(a)合營企業持有的投資物業公允價值減少；(b)於本年度內建築項目確認的毛利下降，主要與二零二二年及二零二三年中標的部分項目有關，該等項目在市場競爭激烈的情況下投標利潤有限；(c)項目工期延長但無延期成本導致員工及勞工成本增加；(d)公共項目預期的合約價格波動補償不足；及(e)信貸條件收緊導致財務成本上升。 於本年度內，我們成功為房屋委員會交付上水公共停車場項目，展現了本集團在公共部門工程中的執行能力。憑藉在政府項目及改造工程領域的專業經驗，我們獲授香港天文臺主樓翻新及維修工程新合約，進一步充實項目儲備。此外，於報告期末後，本集團於二零二五年六月獲香港特區屋宇署兩份現有定期工程合約的合約期限延長，該等合約原訂於二零二五年七月屆滿，估計剩餘合約金額為593,000,000港元。展望未來，我們將更專注於翻新、維護及改建項目，以應對香港老化基礎設施日益增長的需求。同時，我們正申請加入政府及機構工程的認可承建商名單，以拓展業務機會。該等舉措將增強本集團的運營穩定性，為可持續增長奠定基礎。 管理層討論與分析（續） 為把握未來機遇並支持向「建造業2.0」轉型，本集團持續其強化組裝合成建築設計及建造能力，擴大建築信息模型(BIM)技術的應用，並採用鐳射掃描技術提升生產力。以安全為核心價值，本集團亦引入人工智能（人工智能）及智能工地安全系統(4S)進行實時工地監控，實現安全風險的早期檢測，助力減少事故發生。 我們致力於推行節能實踐，在減廢減排目標上取得穩步進展。相關努力獲得香港建造商會可持續發展嘉許計劃卓越表現獎，並獲認證為香港綠色機構。此外，我們積極投身各類慈善活動，致力於為社區創造長期價值。本集團與循道衛理楊震社會服務處合作於節日探訪老人，參與「愛跑二零二四」，並榮獲「5年+商界展關懷獎」。 物業 本集團亦透過其於Great Glory Developments Limited（「Great Glory」，由本集團擁有49%權益）的權益涉足物業業務，該業務可與本集團現有樓宇建築業務產生協同效應。Great Glory透過其於World Partners Limited（「合營附屬公司」）的權益進行的旗艦項目乃為將荃灣的工業樓宇重建。該合營附屬公司此前已獲得城鎮規劃批准，可以將其重新開發為商業用途，但鑒於目前的市場狀況，該公司正在探索其他用途，以最大限度地發揮其市場潛力。Great Glory亦透過持有Sky Glory Properties Limited的權益於元朗擁有多幅地塊的權益，該等地塊已於二零二三年九月獲得發展養老項目的規劃批准，實現了增值。該等土地權益最近於二零二五年五月由Great Glory出售。 前景 展望未來，地緣政治緊張、貿易保護主義及地區衝突等不確定性因素預計將持續干擾供應鏈並引發市場波動。減息步伐放緩及需求疲弱將為本地企業及資產市場帶來挑戰。因此，香港樓市持續面臨的限制可能抑制私營機構的建造活動，而公營部門項目在短期內仍會是建造業增長的主要推動力。然而，投標價格的競爭預計將加劇，同時伴隨現有的勞動力短缺、勞工成本上漲及材料價格波動等挑戰。儘管存在該等障礙，政府對公營房屋及基礎設施項目的戰略性投入（如北部都會區發展），預計將在未來數年支持建造業發展。此外，政府旨在刺激經濟的財政開支亦將使建造業受惠。本集團具備公營工程所需的牌照及專業經驗，有信心從公營項目把握重大商機，並增強在市場中的競爭地位。 來年，本集團的首要任務是透過嚴謹的財務管理確保財務穩定，並精簡營運以恢復盈利能力。我們亦將：(i)積極採用創新技術推動建造流程現代化；(ii)盡量減少分包層級以降低項目干擾及節省成本；及(iii)透過加入認可承建商名單及拓展更多裝修與維修項目以擴大商機。該等策略將增強集團的營運韌性，為可持續增長奠定基礎。 管理層討論與分析（續） 財務回顧 收入 於本年度內，本集團的收入較上年度約258,000,000港元增加至約400,200,000港元，增加約55.1%。該增加主要由於(i)樓宇建築服務的收入由上年度約188,900,000港元增加至本年度約369,500,000港元，增加約95.6%；(ii)設計及建築服務的收入由上年度約25,200,000港元減少至本年度約570,000港元，減少約97.7%；及(iii)RMAA服務的收入由上年度約43,900,000港元減少至本年度約30,100,000港元，減少約31.4%的合併影響。樓宇建築服務的收入大幅增加乃主要由於本年度內一個項目完工，而設計及建築服務以及RMAA服務收入下降乃由於本年度內若干在手項目的完成。 直接成本 本集團直接成本由上年度約227,800,000港元增加至本年度約391,900,000港元，較上年度增加約72.0%。有關增加乃主要由於本年度