武汉产业园区市场白皮书暨武汉产业园区高质量发展报告
暨武汉产业园区高质量发展报告 HIGF QUALITY EVELOPHENT REPORT OT WJHAN INCUSTRIAL PARK 目录 01武汉产业政策 02武汉园区市场 03国内城市实践 04发展重点建议 武汉产业政策 一什么是高质豆发展的产业园区？ 武汉产业格局概览武汉市产业地图：，的" 武汉产业格局概览 武汉区域经济表现 “一主做优、四极做强”格局下开发区持续引领武汉经济质与量同步发展，2023年起长江新区开始独立核算经济数据，黄陂、新洲两区经济数据表现出不同幅度的回撤，从而导致市内各区经济“干亿俱乐部”的成员微调。 园区高质量发展政策 国家政策导向 产业园区作为经济发展的重要空间载体，是实现产业集聚、促进经济发展、推动我国工业化转型的重要平台，也是引领区域经济高质量发展的重要引擎。近年来，国家层面陆续发布关于推进产业园区高质量发展的政策文件： 2024.10 &国家高新技术产业开发区综合评价指标体 2019.05 2024.08 系泌划区家产新区的三质品发账等方向违行评价兰接可比较。记出高质量发展综合质效、科技创新成果转化、产业红构与流争力、智常化授色化发愿、开放合作与际化水下和营商环境创新创业仓造活方等洋维指标体系。 2024.07 关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》 《公平竞争审查条例” 党的二十届三中全会 2020.07 •政府亡招商引资叶的任何承诺，当书经过严格的法律市查：确促其合法合观，并能在后续的执行过程中得到规实属行。 •高质三发展是全面建设社会士义划代化同家约首票任务。必须以新发展坦念引领改半，文足新发展阶股，深化共给例结性改豆，善件动启反平发展激动约页机制，塑迟发展新能新势 《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若王意见》 •以高质量发展为核心目标：以激发效外经济治刀为实破「，若小性进回鼠级经济投术开发区开放创新、科技创势、肃意创新。 •，明矿板出国家高新区要坚持“价驱动发展示范区、质中发属先行区两区定位，费紧力做到“六个奚出”“ 园区高质量发展政策 2025.03 武汉政策导向 《武汉市加快推进武汉工业园区高质量发展的实施方案（2025-2027年）》征求意见 2025.03 2024.09 光谷光电子信息产业园2025招商引资暨产业园区高质量发展大会 湖北省委专题会议 •9月27日所取开区高员单发展评价体系和武汉东湖高新区、武汉经川区发展规划专题 •，实放“2345”T程，建立“两标”（建设标准、务标准)以“三园”（现代产园、特色产业园、都市工业园）建设为突I」，完善“四系”（布写体系、日标体系、评价体系、管理生系）：实现“五化（是设弥准化、管埋规范化、运营专业化、服务精化、品质高端化）发网 •，创新生地标出了“产业里”概念：以促进产业令里大企业交流与创新资总协作 2024.10 2024.07 武汉市委常委会议 2024.08 •深化开发区管理本制机制改草，坚、开发区土责土业、明功能定位：积报挂进开发区运言政式、人手制质、考核证价体系等改单创新，不函激发开发区创新活力内生动力。 湖北省委专题会议 湖北省委专题会设 •7月25日研究完并个省宁质中发新合额效考核体系推动开发区高质量发展 •，8月15日深入学三贯彻党的一十届二中会会相以进一步全深化改三推动开发区高历三发展。 跟随国家在产业园区上发展的政策导向，省、市、区各级纷纷进入转型升级的关键期，因地制宜发挥产业优势，探索创新要素的优化组合，推动园区产业、管理、服务等全方位转型升级，探索产业园区发展的创新模式，推动产业园区向高质量发展迈进。 园区高质量发展政策 “稳中求进、创新驱动”聚焦产业高质量发展 2024年武汉以“稳中求进、创新驱动”为政策主线，进入新的“先产业后园区”政策周期，在细分文件中明确“高质量发展”这一时代主题，指出在数字经济、低空经济、生产性服务业和产业基金等领域推动产业高质量发展。 戴德梁行观点 高质量发展园区的要素 从空间载体建设能力向企业综合服务能力提升 智慧化和绿色化本质是追求园区管理效率的提升 产业园区高质呈发展首先是产业的高质量化 创新资源与企业发展质素能在园区内充分流动 •••广业和企业广业司区发层的报动心：产业国区高质量为首安前活站定产非的高质二，而产业司区的产！高压业安出体现在两方百：一方面兰会产业料对期确且具方引领灶：能弃分共任战珞斗行兴产业，业技术产业会其有高如性，高科受当量、高成生的行业；另一方面亡形成了一均崇效应：逆过产业上下游的约动司发展，避免刘单个过度，湿了区抵往 •1.0广业司区个业势.旺f流兴地服泽，大多是忙留园区基出设的所元善，”王从去之角点满尽含业均破件书求。 •无冷产用在司区发展中的教字化三没等！，还是习区绿色环保及能源利压的升级，上终日均干任洪园区的管理效率是，辞忙司它埋和全业的成本，但文个业能产可长并知边内格定 •创烫源，龙头企业毕发挥产业的箱射节动能力，中企能行到关创新 •2.0而到一20卡代，产业司二超决空门这个以础马求上，还声无精准污定个业各禁诉求，油入人力您源、金肥、政务服垒头，真正实或可区长供承就空门合业专注市、科研机均效技文，逛本等接价任与点的良好土恋，产业司运否方必须只角以划产中间」“产业科”全方 •可校，在机构、创半台点实、技大可中心等），科反个业轻化器、登性烫木沟等者属于创新表办：这生要态的妇音就能知快科报研发、成一转化、人不养的形成，化法产业园练院。 •但以来石，十小回区在这方百没在期限可为显的成乐产山，用于多产司类平台公司或大专的园区运尚，长期来石会 武汉园区市场 一武汉产业园区的高质量发展现状如何？ 工业用地市场 各区成交面积走势（亩） 热总量上看，2024年武汉市工业用地年均供应约1.2万亩：以经开区为代表的开发区土地供应总体规模领先全市，但供应节差逐年放缓；黄陂、江夏、新洲（含2023年以前的长江新区）等新城区表现突出，成为武汉产业园区“南北双雄”格局的重要推手；主城区中汉阳区因西部工业板块整备顺利推进，2024年重启了工业用地的市场化供应。 工业用地市场 各区历年成交均价走势 武汉市产业园区市场样本统计 数据说明 •*鉴于产业文市场非标消化特正突出，在开成全韦产业园区数抵统计工作时，木来取全域爱差统计方式，而是焦共型区域的代表性园区展寸分所。 •振据裁德梁行产业地产部长斯深耕汉产业园区市场积累的监测数据，本次究精选的详本力求认区域分有、产业类型、载体规模等维度，全面民射武汉市产业区的整体发成导征。报告涵盖全市产业园区共计165个，戴体总违筑面积约351/万一方米（含已报规未入市项目) 区域选择标准 样本筛选原则 项目划分依据 •由于项日实际开发节系不反，在原二皮书本码上，模据盈区实际元工理设合源及项目具体招商进意硝定新造入市项片规模. •工业用上益物业（泛及部分商业用地但产业局性实出的国区）：场化区或以市场化为主，纯自用型回区台天统训 •报台十途择区域为或汉十二大国家级元发区、三个跨三环主城区改及四大远振区，共余土减区宵未发民在内， 园区市场总体概况 建筑规模及类型 截止2025年4月，武汉市产业园区存量及近两年待入市项目总建筑规模约3544万平方米。其中生产制造类园区约2102万平方米，研发办公类园区约1442万平方米。 建筑规模 分区概况 远城区 (跨三环)主城区 开发区 分板块看，开发区中光谷以超千万方的产业载体规模引领全市发展、经开区加速向南拓展产业发展空间；江夏和黄波形成南北双核驱动增长极体系，构成远城区协同发展战略支点：洪山因跨区域行政版图的独特属性，在南三环外青菱片区形成园区供应高地。 新增供应 2024年及以后市场新增规模 武汉市24年及以后重点新增项目供应约735万平方米主要在南部产业集聚带，以经开，江复以及东湖高新为引领，并逐步向城市外国延伸，以经开军山，汉南，江夏庙山、大桥为代表。 新增供应 2024年及以后新增业态类型 从新增产业园区的业态分布类型来看，制造属性突出，以经开，江复为主导，研发办公类产品仍以光谷为供应主力，延续了区域产业功能分工的总体格局。 开发主体 国资与民营协同 空间布局上，江南片区依托光谷、沌口等传统工业强区形成国资主导优势，江北片区凭借临空、临港枢纽资源激发民企创新活力，总体上两者共同构成“国民协同”的全市产业园区发展格局。 开发主体 国有资本主导（增量） 与社会资本协同推进”逐步向“国有资本主导型”转变。 市场表现 租赁市场 武汉市产业园区租赁市场现阶段平均租赁价格约为33元/平方米/月，受市场活跃度降低与远城区供应增加的叠加效应影响，均价进一步被拉低，各区较去年同期同比下降10%-15%。 市场表现 销售市场 趋势明显。 市场表现空置率 截止到2024年底，武汉整体空置率约39.5%，其中江夏、洪山、经开等区域平均空置率在40%以上，东西湖、汉阳由于市场化园区项目较少，空置率相对较低。2025年后，伴随部分大体量项目入市，空置率将进一步提升。 戴德梁行观点 市场总结与展望 2024武汉产业园区市场 2025年武汉产业园区市场发展预计始终会呈现碎定性与不确定性的双革变奏： 一供需主力未变 围绕汉南部“光谷-江要-经开”一线形成的式汉产业园区“微笑曲线”不变，依旧是全市园区供应与来求的土景区减。 一一开发区主导产业的角色是确定的：局部区城与个别园区的市场空间则存在不确定性： 一一平台公司担纲 平台公司成为市场主导力呈是确定的，招商运营与企业服务能力则存在不确定性； 区微平台公司成为新鸿供历主方：国资及平台公司园区开发规模占比约0签、通通领先 区或间竞争的维度和激烈性刀级是确定的，以价换量和零和博奔下约“成功”则是不确定的 一一市场交易承压 整云租售价格基本至现同比1015%的下降，三均空置率：爱近40%：市场交易的跃度下整明业。 03 国内城市实践 一典型城市如何在政策上贵彻高质量产业园区？ 北京中关村特色产业园 政策背景 管理体制 关工如中关划家「创所示范文分同员量发的指导要贝 •2023年8月了目，中关村示范区领导小组印发《关于如快中关村回家自主创新示范区分园高质三发展的指导意见》，口关村园区高质三发展纲领文件发布； •同年，北京方科委、口关村管委会陆续发布“分园三年提升发展行动方案”“导色业建设指意见”、“大学科技改革创新发心指意见”：标志若中关村回绕园区高质三发展的“1+3”政策体系形成 利用五年左右时间全面推进中关村国家自主创新示范区分园高质量发展，实现中关对示范区“一区多园”统等协同发展机制不断完善，各分园基本形成组织有力、权责清晰、协调顶畅、运转高效的管体制机制，经济管理、招商引资、产业促进、企业服务、科技创新等职责不断强化，治理体系和治理能力的现代化水平显著提升。 *7033年10J3：送范×一年行作*7，』 北京中关村特色产业园 政策实施 北京中关村通过授牌特色园的机制，引导园区开展“一园一特色”建设，形成了一套针对园区高质量发展的分级评定体系。 空间规摸 上地或空间资站应依法联得：原二视划冲设面求志韧划占地至积不」后十方义，区物埋空间应符今产业发层要求，非将滋不发质阶企业门空间两究， 《美于加强中美村国家自全创新示范区特色产业园建设的指导意见》 运营管理 远营主本百则工应没立上有独立法人贸降均管机构：内部管理制度现范锂全：专式运宫团以具备特色产或择关领减经验前够在效料织开层园区管理、运营和报务工作。 酒增注没一批、转型一产级、提升发录一拉、流重运山一批、分类分号分级湖过行色回发层：202了气，本点打2景下高已员寸色园，形成2个千频寸色网，下个百级片色；至203什：中关~示文时色依系动性全、为中关全面注业分儿科技区提供强大支撑： 产业发展 0
