头豹研究报告|2022/01LeadLed2022年中国园区系列报告：中国产业园区高质量发展研究2022IndustrialParkSeries:China'sIndustrialParksHigh-qualityDevelopmentResearch中国の工业团地の質の高开尧关寸研究（摘要版）报告标签：产业园区、高质量发展撰写人：袁棚聪&M送名称之外的H地分支机构，出大要双或服具真也任何第三方代表头的订定院可展尚业活动头的开究院 研究报告丨2022/01观点摘要中国产业园区建设对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥重要驱动作用，园区已成为推动我国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。党的十九大报告首次提出，中国的经济发展已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段。中国经济发展进入新时代，面对新经济发展形劳，经济结构需要优化调整，发展方式需要转变。作为中国经济重要组成部分的园区，也需要加快转型升级，高质量发展中国产业园区高质量发展迎来政策组合拳”，政策推动战略性产业集群建设的同时，优化城市群经济布局，构建产业园高质量发展新格局，加快塑造中国产业名园丫中国产业园区高质量发展问题国区受到体制机制以及政策等多种因囊影调因区发展面临经营层面、管理层面、融资层面的问题，园区需盘活园区资产、提升经营效率、丰高阳资渠道实现高质量发辰中国产业园区高质量发展路径围绕创新那动发展水平、数字设施建设水平、资源配置水平及色发展水平提升，通过加强数字化工业互联网建设、构建工业互联网平台生态、创新园区治理模式、推进动力机制及路径、完善治理模式及配套政策，实现产业园区可持续的高质量发展丫中国产业园区高质量发展趋势未来产业园将史强调"产城融合，城市经济"，产业结构发展集群化。“大而全、小而精"模式园区并存，且数字技术财能国区转型和服务升级，区盈利模式将更多元化 e 400-072-55382www.lssdleo.com 研究报告12022/01Chapter 1中国产业园区发展概述口中国产业园区的发展与改革开放同步发展，与中国经济和社会发展并行发展。政策有效促进园区迈入创新驱动、自主增长的发展轨道，实现园区实现可持续的高质量发展口中国园区投融资模式主要包括PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自衡模式。投资资金、项目收入的合规性以及投资与收益的稳定性是投融资核心关注点头豹ewww.leadleo.comadLeee400-072-5588 研究报告丨2022/01中国：产业园系列中国产业园区定义与分类中国产业园区包括国家级开发区、省级开发区以及各类专业园区。产业园区具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动功能以及外围辐射五大功能中国产业园区分类中国产业园区五大功能国家频经济技术开发区资源集聚功能L人力、物力、政策、信息等多方声资源汇国索级高新接术产业园开发区发挥协同作用国家级开发区技术渗透功能国京级海关特殊监管区新技术向传统产业、相关产业及社会其他中国产业园区国家级边/跨境经济合作区全业孵化功能国家级自贸区对创新技术成果、科控型中小创新企业及料技创业者的爵化培育作月国家级自主创新示范区示范带动作用+省级开发区国家级新区创新实政将对国区外企业或其他组织产生积极影响和技不创新疆动作用制造业产业园区外围辐射作用专业园区避过向传统企业龄移产品，提供先进设备生物医药/现代服务/文创/农业或技术等方式促进产业转型升级产业因区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，国家政地区的政府通过行政或市场化等多种手段划出一块区域。制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明量、动能布局完鉴的现化产业分工协作区和实流工业化的有效数体。中国产业函区包括三家级开发区、省级开发区、专业园区，国家级产业园区分为经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监普区、边境/跨境经济合作区和其他类型产业远产业园区具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动功能以及外图辑射五大功能资源集聚功能：表现在人力资源集聚、物力资源集聚、财务资源集聚、信息资源集聚、组织资源集瑟、改策资源集要等多方面，发挥协同作用形成规校效应技术港逻功能：新技术向传统产业、相关产业及社会其他领域漫逐，如文化、机路人与人工智能技术等领境渗透融合企业孵化功能：对创新技术成果，科技型中小创新企业及科技创业者的孵化培育作用，并使其逐渐成熟和具备市场竞争力示范带动功能：因区在组织架构、技术产品、技术工艺等方面的创新突破将对园区外企业或其他组织产生积极影响和技术创新驱动作用外国辑射功能；通过向传统企业转移产品，提供先进没备或技术等方式促进产业转型升级，并促进地方文化、商业、科技、教育等事业的发展，有利于创造就业机会来源：头约研究院头豹ewww.leadleo.comLeadLeee400-072-5588 中国：产业国系列研究报告丨2022/01中国产业园区发展历程（1/2)产业园区早期叫工业园区，是工业革命的产物。由于工业和经济发展的转型升级，服务业迅速发展，产业园区逐渐发展成为制造业和服务业融合发展的产业综合体、产业新城探案阶段[1979—1985年】源于国家作出改革开放的重大战略部署，参与国际产业分工、承按国际产业转移的需要，主要集中在深划、珠海等经济特区承接港澳地区的产业转移。国区主要从事加工制造业，产业形态表现为大量物资生产基地起步阶段【1986—1991年】超步阶段全球各国致力扶持高新技术企业发限的巨大需求背景下，中国产业区积极参与产业分工和承按产业转移。沿海经消技术开发区的发展动力渐趋由国索政策驱动向市场和地方驱动转变，因区主要通过资金、技术和知识的集约发展提高资源索集度，产业形态由大量物资生产转向较为精细的高时加值产品生产快速发展阶段（19922000年迷发展阶速发展的一波热潮。后期产业园区进一步扩大发展到整个中西部地区，同时各种创新发展形式的产业围区应运而生经济开发区、高新技术产业园区、大学科学园区、工业园区、出口加工区、保税区等不同功能和产业定位、种类繁多的因区形态竞相发展。数量大，质量和水平参差不齐发展转型阶段(2001年至今)2001年中国加入WTO，中国经济和产业改策的全面调整，园区功能形态已全面转向为推动产业转型升级的空间载体平台。产业图区的发展建设逐渐走向产城一体的可持续发展之降路，因区功能由传统意义上较为单一的动能转向复合功能，基于高档服务、工业服务、产业服务的纯服务形式的产业国区、保税区、自贸区、知识城、创意园区、工业国区、总部基地（产业国区）、产业新城等新型园区形态迅速发展2003年进入调警期：《国多院办公厅关于色停审批务类开发区的紧急通知》《国务院关于清理整赖各类开发园区加强建设用地管理的通知》，国家对开发区全面清理整赖，园区不断规范与整改2006年进入转型升级期：为进一步规范土地出让程产，工业用准全面实行招让方式，工业用地市场化竞争逐渐变得激烈，市场的力量开始在产业用地配置上起到更加量要的作用。民营资本开始成为产业园区开发运营中的重要力量也带来了更为灵活的运营慎式。市场中中现了众多创新模式，如华夏幸福模式、联东U谷模式、天安数码城模式等2017年进入开拓创新期：国家不断深化供给侧改草，中国制造2025振兴战略，《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》明确提出"园区是中国实体经济的重要款体"。产业园区的开发也意发呈现多元化趋势，末来产业娶动的产业园区也将驱动区域经济转型方面发挥重要作用来源：CNKI头豹研究院头豹ewww.leadleo.comadLeee400-072-5588 研究报告|2022/01中国：产业园系列中国产业园区发展历程(2/2)中国产业园区的发展与改革开放同步发展.与中国经济和社会发展并行发展。政策有效促进园区迈入创新驱动、自主增长的发展轨道，实现园区实现可持续的高质量发展中国产业园区发展历程，1979年至今发展阶段增长方式发展速庭园区品发展求设未985T发展较为录理术产业应区完整版登录www.leadleo.com搜索《2022年中国园区系列报告：中国产业园区高质量发展研究》20年促选家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见3业的当导盒见来源：CNKI，头豹研究院头豹(ewww.leadleo.comLeadLeee400-072-5588 研究报告丨2022/01中国：产业园系列中国产业园区开发模式中国产业园区开发模式按实施主体可分为政府主导开发模式、企业主号开发模式和政企合作开发模式3大类，目前中国大部分城市为政府主导模式的政府管委会模式中国产业园区开发模式模式政府主导开发模式企业主导开发模式政企合作开发模式01特点政府机构进行园区建设和重资产运作，回区运营完政府与企业共建园区并管理运营的模式全由企业控制共同运营02优势有效利用政府资源和关系经营效率高、周期短最大程度调动改企资源出势灵活性低、效能低政府缺乏控制力领导层变动的政治风险04模式政府主导、政府平台主导产业企业主导、地产企业主导PPP模式、特许经营模式05案例深圳科技工业园天安数码城、蛇口工业区华夏率福产业新城中国匹区开发模式在不同时期有看不同的发展模式，按实施主体可分为政府主导开发模式、企业主号开发模式和政企合作开发模式3大类，目前中国大部分域市以政府主导模式的政府曾委会模式政府主导开发模式政府主导开发模式是指采取由致府张出机构的普委会或由政府出资设立开发公司来主导园区的开发并负责园区管理。由地方政府做出园区规刘并组成开发机构，通过创造相关产业支持改策、税收忧惠条件营造图区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。该开发模式的资金主要末源于财政预算资金、收府举债以受并发公司融资：优势是可以利用政府资源和关系，劣势是市场化运作灵活性低企业主导开发模式企业主导开发模式是指由一京综合实力强大的企业营建相对独立的园区：在企业入驻且占主导的前提下，信助企业在产业中的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。该开发模式的资金文源于企业，对企业资金实力和运作能力要求高：优势是市场化运作效率高，劣势是政府缺乏控制力政企合作开发模式政企合作开发模式是措政府负责研究制定产业政策规划，企业负责园区项目的具体设计、建设、运营等实施。政府和企业在责权利及风险上按的定的规则进行分担，该慎式的项目融资由社会资本与政府方出资代表成立的合资公司负责；优势是解决了政府主导和市场化模式的决点，能够最大限度的调动政企资源，高效率完成图区的建设和运营。务势是领导层的变动可能带案的政治风险来源：头豹研究院头豹ewww.leadleo.comLeadLeee400-072-5588 中国：产业国系列研究报告|2022/01中国产业园区运营模式REITs模式中国REITs园区运营模式主要有抵押型REITs和股权型REITs两类，有助于园区解决资金缺口问题，实现建设开发运营管理的闭环滚动开发模式，从重资产向轻资产转型中国产业园区REITs模式完整版登录www.leadleo.com搜索《2022年中国园区系列报告：中国产业园区高质量发展研究》渠道4职能共合发起联合其金普理权益证券投资人收入D头豹学业持续增值收面对经济新营态，产业同区开发商从江杆经营向经营杠杆转型、从开发商向资产管理商转型、从重资产向轻资产转型，融资模式也从传统开发离+银行融资"向"基金+类REITs"转型，2020年中国证监会、国务院等相继出台《关于推进基铝设施领域不融产投资信托基会（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基配设施证券投资基金指引（试行）》、明确推进基础设施REITs基金项目。改府性投融资平合将有机会通过发行股权型REITs或者基础设流额域REITs产品获取项日融资。解决资金缺口间题，降低融资成本，实现建设开发运营管理的闭环滚动开发模式"基金+REITs"园区投资运营慎式即"开发