迎风笃行，拓新谋远-2023上海产业园区市场发展与展望白皮书

joneslanglasalle.com.cn 迎风笃行，拓新谋远 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 引言 建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势，上海的产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日益凸显。 本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些产业在未来中长期将引领上海产业园区的需求增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能级跃迁提供动力之源。 仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。 目录 01 02 03 01 五大行业擎动园区租赁需求，产业复合助推租赁能级跃迁 五大行业擎动产业园区稳健需求 在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。 在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力。根据仲量联行的统计数据，过去两年中这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%。 1.集成电路 经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单一 市 场 。作 为 全 国 最 早 培 育 和 发 展 集 成 电 路 产 业 的 地 区 之一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。 25% 上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，在全国市场占比超25%，稳居榜首。 集成电路产业链具有紧密联动的产业特征。在上游，作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域，涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中，汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为集成电路企业带来重大发展机遇。 链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展现出对芯片的强劲需求，反向推动关联中上游集成电路企业入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设计研发中心和办公场所的优选地。 *仅包含集成电路上游及中游企业。 2.生命科学 上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道， 构筑起上海生命科学产业成熟的生态体系，吸引了众多国内外企业汇聚上海。放眼未来，庞大的市场刚需将继续驱动上海生命科学行业稳步发展。 生命科学产业发展离不开创新突破，以一类国产创新药为例，上海研发的新药获批数量位居全国第一。创新发展需要丰厚的人才基础，截至2022年，上海生命科学从业人员达到27.8万人，其中国家级人才超过1,000位，院士、长江学者等高水平人才占全国的1/5。上海丰富的高校及研发机构资源为技术创新持续注入人才活力，与生命科学企业、全市各临床医院形成“产学研医”相结合的良性互动，助力上海成为全国首屈一指的生命科学产业高地。就融资环境而言，具有创新技术并具有较高附加值的赛道持续受到资本青睐，这些生产要素支撑生命科学产业稳健发展。过去两年，生命科学企业已成为上海产业园区租赁市场最重要的需求来源之一，其租赁需求在园区内的占比高达25%。近期在整体投资趋冷的环境下，细分赛道的租赁需求与所获融资呈正相关，包括创新药、基因诊断、细胞疗法等蕴含创新技术的企业仍是园区需求的主要来源。 数据来源：医药魔方，探针资本，仲量联行 上海产业园区的科研氛围和创新发展的生态体系，不断吸引国内外生命科学企业入驻。据仲量联行统计，上海产业园区的租户结构中，生命科学企业占比达到20%。张江核心区是上海乃至全国的生命科学产业高地，聚集大量生命科学业内人才，是企业聚集度最高、最受生命科学企业青睐的板块，生命科学企业租户占比高达26.1%。此外，浦江、外高桥等板块依托其较为成熟的生命科学产业基础，同样吸引了众多企业。随着上海“1+5+X”生物医药产业基地布局逐渐成熟，细分领域定位明确且拥有优质载体资源的板块将更多地受到企业青睐，例如张江核心区外拓的创新药产业基地、医疗器械产业基地等板块。 图9. 3.人工智能 中国人工智能产业受益于新基建、数字经济等方面政策持续利好，其规模将保持平稳增长。预计在2025年，中国人工智能产业规模将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。人工智能亦是上海的三大先导产业之一。2022年内，总部位于上海的人工智能企业融资事件占全国比重的22%，未来上海还将继续依托市场、政策、人才优势打造人工智能产业高地。 从产业链纵向的上中下游结构来看，目前上海在上游基础层（如算力芯片、AI数据、算法模型）和下游应用层所涉及的行业均具有领先全国的优势，包括自然语言处理、计算机视觉、机器学习等的中游技术层也在快速发展，人工智能创新生态不断优化升级。 数据来源：智研咨询，仲量联行 从产业横向扩展渗透的趋势来看，人工智能已成为与实体经济深度融合的生态平台，其基于软件服务和硬件设施支撑应用场景，覆盖交通、制造业、医疗等领域，赋能产业发展。近年来汽车智能化和智慧城市的进程加速得益于以人工智能技术支持的自动驾驶、车路协同的发展；制造业领域，以人工智能技术为基础的AI训练、推理、研发、操控平台对目前寻求转型中高端制造的中国意义非凡；在医疗领域，影像识别、AI制药和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技术的进一步发展协同。同时人工智能在金融、零售、互联网的应用也已经显现其商业价值，在智能客服、运营优化、风险排查等方面的优化也将随着AI技术的发展而升级。 据仲量联行统计，上海产业园区内人工智能技术层和基础层相关企业占比达到3.1%，而人工智能应用层内，已渗透AI技术强赋能的企业占比接近6%。这些企业中，交通、制造业及互联网产业占比超过66%，是AI技术渗透率最高的领域。人工智能企业与其赋能产业极强的协同效应，使得从选址角度来看，企业聚集特征明显：张江、漕河泾板块已形成相对成熟的产业生态，与当地生命科学、互联网等企业互动活跃；新能源汽车产业在金桥的积极布局，同样吸引智能驾驶等相关领域的人工 智能企业入驻；同时临空的互联网生态、市北在AI基础层云计算上的多年发展都助力这些板块逐渐吸引人工智能相关企业入驻。未来，人工智能产业将展现更大的产业协同发展潜力，更多领域应用场景的实现将反向推动中上游基础层和技术层架构相关企业的选址布局，在产业园区中孕育更多租赁机会并优化产业结构。 4.新能源汽车 新能源汽车作为我国战略性新兴产业之一，其快速发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是推动我国实现“双碳”目标的重要动力。我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，销量常年稳居全球第一。2022年中国新能源汽车销量突破688万辆，占全球市场份额超过50%。2023年，新能源汽车销量以及渗透率持续稳步增长，全年总销量预计接近850万辆，渗透 率突破35%。依托国家扶持政策，以及完善的新能源配套设施，上海新能源车产销量在全国名列前茅。根据中国乘联会统计，2023年1-8月，上海新能源汽车总销量为20.7万辆，稳居全国第一。 从产业发展阶段来看，中国新能源汽车在高速成长后，正走向一个更成熟的市场。市场竞争将日益激烈，产品更新将加速迭代，市场逐步从政策驱动向市场驱动转型。多数企业从“电动”向“智动”的研发重心转移，已成为明显趋势。新能源汽车产业链纵深长，赛道广。按功能划分，整个产业可以分为“智能座舱域”、“自动驾驶域”及“车身控制域”三大领域。例如，智能座舱推动芯片算力的升级以及数量需求的增加；自动驾驶对传感器（摄像头、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随着更高级别技术的落地而显著提升。值得注意的是，目前市场的主力军传统燃油车也在经历智能化的加速路径，为行业的需求增长提供不竭动力。 从选址角度来看，与多数产业相似，科研氛围以及人才聚集等方面受到新能源汽车企业关注。产业“长链”使得上下游企业寻求聚集机会的同时，细分赛道不同企业的选址需求显现其独特的多元化特性。例如智能驾驶、车载雷达等领域企业，需要一定等级的测试路网用于技术测试落地。金桥凭借其深厚 的 汽 车 制 造 业 基 础 以 及 相 关 技 术 测 试 基 础 设 施 的 搭 建，成为目前上海新能源汽车产业聚集度较高的板块之一。 自2022年4月游戏版号重新发放以来，游戏行业健康发展的引导成效显著，游戏行业长期良性发展局势日益明朗。上海作为中国游戏产业发展高地，2022年网络游戏总销售收入达1,280.3亿元，实现了逆势增长。据统计，2022年中国游戏收入排名前50的头部游戏公司，有接近25%的企业坐落于上海。 5.游戏 上海尤其注重培育游戏企业的原创开发能力，已出台的相关支持政策数量位居全国首位。高新技术企业、“专精特新”中小企业是上海科技型游戏企业获得最多的资质认定。上海游戏企业拥有较高的研发人员占比、研发费用占比及知识产权产出，其整体实力位居全国头部。2022年上海自主研发网络游戏收入达880.7亿元，占全国总收入近四成。 据仲量联行统计，上海产业园区游戏产业租赁面积占比6.6%：其中漕河泾游戏产业占比达到21%，是名副其实的上海游戏产业高地，吸引众多国内外头部游戏公司入驻。随着与游戏相关的AI、传感交互等新技术的应用，上海游戏产业的技术溢出效应影响将进一步扩大。 产业复合孕育发展新机遇 专注于特定运用领域的复合型技术公司。技术进步和产业升级也让更多下游企业广泛尝试运用新兴科技，推动各企业不断提升其技术水平，迸发创新技术，提高竞争力。在此过程中，不同产业之间的联系和互动变得更加密切，不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增强。仲量联行走访上海11个产业园区