2023年第三季度大中华区物业摘要报告-拓新谋远穿越周期

目录 专题文章 办公楼 住宅 46北京47上海48广州49深圳50香港51澳门 16北京17上海18广州19深圳20成都21天津22青岛23重庆24沈阳25武汉26西安27杭州28南京29香港30台北 物流地产 53北京54上海55广州56成都 酒店 零售地产 58北京59上海60广州61深圳62香港 32北京33上海34广州35深圳36成都37天津38青岛39重庆40沈阳41武汉42西安43杭州44南京 编者按 中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。工业作为稳住经济大盘的支撑作用进一步彰显。在各行业中，汽车制造业增加值同比增长9.0%，电气机械和器材制造业增加值同比增长11.5%。与此同时，暑期出行高峰带动服务业，特别是接触型聚集型服务业持续恢复。各种促消费举措接续出台。9月，社会消费品零售总额同比增长5.5%，较8月份上涨0.9个百分点。但是也必须看到，外贸与房地产行业链条仍为经济主要薄弱环节。外部不确定性给中国外贸出口目的地和出口商品结构带来的挑战有可能依然较大，为支撑经济向上向好，应更加坚定地实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项。 庞溟大中华区研究部总监兼首席经济学家 三季度以来，有关部门进一步加强支持性政策力度，打出政策“组合拳”，切实稳增长、提信心、防风险，持续巩固我国经济回升向好势头。我们认为，应充分把握当前形势，下阶段工作要继续围绕稳增长、稳就业、防风险等重点任务，加快已出台政策举措落地见效。财政、货币、产业、就业等政策必须注重协调有力、协同共进、强化预期，推动供需两端持续恢复。形成扩大内需、提振信心、防范风险的政策合力，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续。预计稳增长政策和逆周期措施将持续加码、质效提升、落实落细。10月份主要经济指标有望延续改善势头，四季度和全年GDP同比增速有望分别达到5%以上和5%左右的合宜水平。 姚耀中国区研究部总监 经济和政策动态 中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。工业作为稳住经济大盘的支撑作用进一步彰显。在各行业中，汽车制造业增加值同比增长9.0%，电气机械和器材制造业增加值同比增长11.5%。与此同时，暑期出行高峰带动服务业，特别是接触型聚集型服务业持续恢复。各种促消费举措接续出台。9月，社会消费品零售总额同比增长5.5%，较8月份上涨0.9个百分点。但是也必须看到，外贸与房地产行业链条仍为经济主要薄弱环节。外部不确定性给中国外贸出口目的地和出口商品结构带来的挑战有可能依然较大，为支撑经济向上向好，应更加坚定地实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项。 本季度一线城市贡献了全国净吸纳量的64%，共录得约23万平方米。深圳在第三季度去化了8万平方米面积，甲级办公楼租赁市场整体需求保持稳定。尽管大部分企业受限于外部不确定因素而对搬迁、扩张等资本成本支出决策保持谨慎观望态度，但金融行业租户对未来预期仍保持乐观，扩张趋势延续，维持了深圳租赁市场的稳定。北京甲级办公楼市场三季度租赁需求依旧疲软，租赁谈判周期持续拉长，降本增效依旧是市场主旋律。一线城市中，上海和广州 量”与“增量”并存竞争的局面。当前企业多采取成本节约型租赁策略，多数拥有搬迁需求的租户仍持观望态度，三季度整体市场租金持续承压，市场正在摸索中寻求发展路径。 甲级办公楼市场： 作为三年疫情冲击之后经济重启恢复周期的首年，今年前三个季度，国民经济处于缓慢复苏阶段。根据国家统计局公布的数据，三季度国内生产总值达到32万亿元，同比增速放缓录得4.9%，但总体呈现持续正向的态势，彰显了中国经济的韧性与潜力。然而，经济长期稳步回升的基础仍有待进一步巩固。本季度，中国主要城市办公楼市场仍处于恢复过渡期，空置面积的去化速度趋缓，大多城市需面对“存 2023年第三季度，经济表现尚未达到各方预期，市场重回上升通道还需要更多耐心。本季度全国主要城市整体净吸纳量录得近36万平方米，与第二季度70万平方米的净吸纳量水平相比迎来明显降幅，达48%。 的净吸纳量水平较上季度相比迎来明显下降，降幅分别录得58%和86%。上海净吸纳量下滑的主要原因是多数租户倾向于原址续租，对搬迁决策仍保持观望态度。广州同样受限于企业较低的搬迁、扩张意愿，致使全市甲级市场净吸纳量录得显著跌幅。 二线城市中，青岛和杭州均录得约7万平方米的净吸纳量高值，超过了部分一线城市。青岛全市在投资、消费、出口等方面的较快增长奠定了办公楼市场的租赁需求基石，推动本季度全市净吸纳量的回暖。杭州的净吸纳量主要来源于“亚运会”对于相关市场需求的带动及金融、专业服务业的稳步发展。杭州的数字经济产业优势伴随“亚运会”的举办，吸引新一批国际资本的注入，带来增量需求。 总供应量较上季度小幅回落，降幅约23%。一线城市共迎来82万平方米的新增供应，其中上海贡献超过40%。上海近期入市六个新增项目共34万平方米，其中中央商务区迎来三个新项目竣工，区域空置率环比上升1.7个百分点，录得13.6%；非中央商务区的三个新增供应也将区域空置率推高至28.5%。广州三季度仅一个新项目竣工入市，但由于全市空置面积去化速度放缓，广州全市空置率环比小幅上涨0.5个百分点至22.2%。北京本季度共有两个办公楼项目入市，总建筑面积近19万平方米，迎来2021年四季度以来的最高单季度供应量，全市空置率升高0.9个百分点录得11.1%。 公面积租赁上分拨的预算十分有限，业主必须进一步降低租金以吸引租户寻租。 一线城市中，广州与深圳的甲级市场平均租金环比跌幅超过上季度。广州的甲级办公楼租金延续了今年以来的下行趋势，环比下降约1.7%。年末将至，目前项目出租率未达年初设定目标的业主心态发生变化，普遍希望尽快降低项目空置率。为提升项目竞争力，业主给予更灵活的租金优惠。深圳甲级办公楼租金环比下降2.7%，业主为填补空置面积采取较为激进的“以价换量”策略，同时带动周边同类型办公楼跟进降价。 金融与专业服务业在全国大部分主要城市占据办公楼租赁市场的主导地位。在降本增效主旋律之下，银行、保险、基金公司等租户长期维持着较为稳健的市场需求。内资保险企业三季度搬迁、整合需求尤为显著。青岛某内资保险企业的5,600平方米的搬迁整合需求促成了全市本季度唯一3,000平方米以上的大面积成交；天津也录得多宗保险行业的大面积搬迁租赁成交。与此同时，部分专业服务业企业抓住市场租金的低价窗口期机会，正在考虑办公面积的升级与扩张。三季度，德勤启用青岛办公室并落户于金家岭金融区，另有多个知名律所的新设及搬迁需求于青岛市内稳定释放。 大部分1.5线与二线城市的甲级市场租金跌幅进一步扩大。以西安为例，增量需求的收缩及退租量的增长导致市场情绪持续承压。本季度西安甲级办公楼平均租金的环比跌幅扩大，录得0.8%。青岛的甲级市场平均租金为111元/平方米/月，环比下降1.3%。市场中底线租金的变化幅度已极为有限，而上限租金的下降是推动市场中平均租金持续下跌的主要因素。预计全市办公楼市场租金将在2024年持续下探，以低价激发更多的办公租赁活动，有望打破需求困境。 1.5线及二线城市新增供应体量录得55万平方米。个别供应量较大的城市未能在季度内实现快速去化，市场持续承压。杭州迎来约25.8万平方米新增供应入市，将全市甲级办公楼空置率推升2.3个百分点，录得25.6%。本季度，青岛标杆项目上实中心的最后一期超高层双子塔交付入市，为全市甲级办公楼市场带来9.3万平方米的新增供应。武汉本季度新项目集中入市，市场迎来供应小高峰。由于新项目分散在三个不同的子市场，在一定程度上分担了区域业主的供应压力。但受供应端集中释放和需求端持续疲软的双重压力，武汉全市空置率承压，上升至近年高位达37.1%。 此外，部分主要城市中来自于生命科学与能源行业的增量需求显著。南京本季度需求中有20%来自于医药及生命科学行业，其中医疗服务类贡献较大面积成交。西安的能源类企业仍作为全市主要的需求支柱之一。随着陕西省加速布局新能源产业版图，新能源企业的租赁需求逐步赶超以煤、油为首的传统能源类企业需求，在新增需求中占据主导。 优质零售物业市场： 统计局数据显示，前三季度社会消费品零 售总 额 实 现 3 2 . 2 万 亿 元，同 比 增 长6.8% 。三季度，消费对经济增长贡献率提升至94.8%，拉动GDP增长4.6个百分 第三季度，全国主要城市办公楼市场租金均录得0.3%至3.2%不同程度的环比降幅。租户仍然保持成本至上的观念，在办 三季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市接近137万平方米的面积， 点，内需成为经济复苏的压舱石。节假日经济刺激居民消费倾向的短期加强，支撑消费结构性复苏。在暑期出游热和文娱市场需求旺盛带动下，服务性消费支出恢复更快，在外饮食、交通出行、文化旅游等服务消费支出快速增长。在商业地产板块中，餐饮和娱乐行业的需求表现出积极的复苏势头，对零售门店的租赁需求环比明显增加。 供应端：三季度新增供应较二季度供应高峰有所放缓。据仲量联行统计，2023年第三季度中国21城优质零售地产新增供应共计189.4万平方米，其中一线城市供应量超115.8万平方米，占比超过60%。一线城市在疫后消费基本盘恢复节奏更显韧性，需求端结构性复苏伴随供给侧同频复常，投资焦点回归一线。本季度也录得不少与城市在地文化结合的街区商业，例如苏州仁恒仓街和上海龙华会，在地文化的现代建筑表达与文旅资源的商业融合给商业开发带来更多可能性。瞄准年轻客群的商业项目受关注，例如北京朝外The Box，是盈展集团继2019年上海淮海TX后的第二个潮流商业项目。 刚过去的国庆黄金假期，文旅部的数据显示，国内旅游出行人数较疫情前（2019年）增长4.1%，国内旅游收入较疫情前（2019年）增长1.5%。虽然出行人数和旅游收入都基本恢复到疫情前水平，但旅游收入的增速却不能和出行人数的增速相匹配，据中金公司估算国庆假期人均旅游花费只恢复至2019年同期的97.5%。出行需求旺盛，但消费增长的脚步却稍显落后，背后的原因仍根植于经济基本面的影响。 心客流恢复明显，商业租赁的活跃度继续提升。头部城市的优质项目持续进行升级调改并引入新品牌，存量项目入驻率平稳上调。分城市来看，A、B、C类城市空置率下滑幅度成递减态势。在A类城市中（四大一线城市），平均空置率报7.6%，年累计降幅高达1.3个百分点，远超全国平均降幅，一线城市消费回暖速率更快，韧性更强。 需求端：人流复常与收入预期改善是消费提振的根本。现阶段，遏制人员流动性的因素已消失，但经济的不确定性导致居民的收入预期降低，致使消费复苏呈现结构性的差异。换言之，消费的复苏并不全面，也不同频。消费需求的释放在这一阶段往往更有赖于外部因素的刺激。今年来看，“节假日经济“正是刺激消费回升的重要推手。季末，中秋、国庆双节的叠加给全国人民带来8天长假，餐饮、娱乐、服务等线下体验型业态表现较好，而与之匹配的商业租赁需求同步回升。适配多元消费需求的细分商业赛道也在互联网加持下快速迭代演变，每年都在衍生出投资领域的全新赛道。 租金：一线城市租金涨幅态势较二季度继续扩大，带领全国平均租金企稳回升。据仲量联行统计，三季度中国21城购物中心首层平均租金环比微涨，结束连续6个季度的下跌。除了A类城市租金录得正增长外，B和C类城市依旧在负增长区间，二三线城市零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数二三线城市商场的招商策略，以此填补空铺。同时，季内积极补位的业态仍然是餐饮，而零售则维持谨慎，且餐饮品牌入驻购物中心的楼层或店铺亦更加偏好于优质地段，甚至个别购物中心首层昭示性最佳店铺也通过引入餐饮品牌来填补零售的空缺，对于首层租金造成下行压力。 未来展望：据仲量联行统计预测，四季度21城