中国 | 2021年第三季度大中华区物业摘要 持续复苏惟实励新 13 香港零售业向在线零售的转型是否势在必行？52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录07 “即时零售”商业模式撬动大湾区物流仓储新增长点11 西部办公楼市场进入科技互联网的领军时代专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 金融对外开放持续发力，赋能办公楼租赁市场稳步回暖2二零二一年第三季度大中华区物业摘要 2021年第三季度，中国在全球经济复苏进程中仍占主要地位。本季度GDP同比增长4.9%， 前三季度同比增长9.8%。随着国民经济持续恢复，消费市场保持复苏态势。消费品零售总额在2021年前三季度同比增长16.4%。高技术制造增长势头保持强劲，前三季度高技术制造业增加值同比增长20.1%，远高于全国规模以上工业同比增幅（11.8%）。其中新能源汽车、工业机器人、集成电路产量在2021年前三季度同比分别增长173%、58%、43%。本季度固定资产投资规模持续扩大，其中高技术产业投资保持高速增长。截至2021年第三季度，固定资产投资同比增长7.3%，而高技术产业投资同比增长18.7%，其增幅远高于整体投资。在外贸方面，2021年前三季度货物进出口同比增长22.7%，贸易结构持续优化。于此同时，与主要贸易伙伴间贸易进出口持续增长，外贸形势保持良好。前三季度，中国对东盟、欧盟、美国，及“一带一路”沿线国家进出口增长均高于20%。展望第四季度，中国经济在保持复苏势头的情况下，增速将逐渐趋缓。财政政策方面，四季度公共财政支出和地方债发行预计将保持现有增速，维持经济在合理区间中运行。其焦点将围绕制造业升级、碳中和、新基建、解决卡脖子问题和促进消费等展开。货币政策方面，在保持稳健中性的基调下，预计在四季度将延续稳中偏松的态势。降息概率仍小，降准预期依然存在。定向货币政策力度将加大，如推出碳减排支持工具等。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二一年第三季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2021年第三季度，中国在全球经济复苏进程中仍占主要地位。本季度GDP同比增长4.9%，前三季度同比增长9.8%。随着国民经济持续恢复，消费市场保持复苏态势。消费品零售总额在2021年前三季度同比增长16.4%。高技术制造增长势头保持强劲，前三季度高技术制造业增加值同比增长20.1%，远高于全国规模以上工业同比增幅（11.8%）。在外贸方面，2021年前三季度货物进出口同比增长22.7%，贸易结构持续优化。于此同时，与主要贸易伙伴间贸易进出口持续增长，外贸形势保持良好。前三季度，中国对东盟、欧盟、美国，及“一带一路”沿线国家进出口增长均高于20%。展望第四季度，中国经济在保持复苏势头的情况下，增速将逐渐趋缓。财政政策方面，四季度公共财政支出和地方债发行预计将保持现有增速，维持经济在合理区间中运行。其焦点将围绕制造业升级、碳中和、新基建、解决卡脖子问题和促进消费等展开。货币政策方面，在保持稳健中性的基调下，预计在四季度将延续稳中偏松的态势。降息概率仍小，降准预期依然存在。定向货币政策力度将加大，如推出碳减排支持工具等。 甲级办公楼市场：国家统计局10月18日公布的数据显示，2021年前三季度国内生产总值为82.3万亿元，同比增长9.8%。在国际环境仍具备不确定性的当下，国民经济持续恢复态势。经济长期向好的基本面和各项积极政策的加持，全国办公楼市场维持了稳中向好的局面。内资企业利用目前的有利时机积极布局，互联网科技及金融成为支柱行业，推动整体办公楼租赁市场。2021年第三季度，全国办公楼租赁需求的复苏步伐仍在继续。全国主要城市2021年第三季度的净吸纳量共录得186万平方米，较上季度提升18%。各一线城市本季度的净吸纳量均有显著提升，其中深圳的净吸纳量超50万平方米，为上季度2.6倍；北京的净吸纳量超20万平方米，为过去三年单季度最高值。1.5线及二线城市的净吸纳量较上季度有小幅下降，但都维持需求活跃的势头。三季度全国新增供应达到181万平方米，其中一线城市三季度新增供给录得177万平方米。北京、上海、广州、深圳均面临大量新增供应。北京新增供应21万平方米，共有两个甲级办公楼竣工；深圳新增供应超过70万平方米，共有七个甲级办公楼竣工，但北京和深圳均为企业自用面积较多，对市场影响有限。上海新增超过47万平方米，包括中央商务区的一个新增项目，及非中央商务区的六个新增项目。上海整体市场因大量新增供应面临整4二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 体空置率上升压力。广州新增36万平方米，供应压力集中在琶洲区。全国甲级办公楼租赁需求维持回暖势头，一线城市租赁需求强劲，市场各方参与者的信心得到大幅提升，甲级办公楼市场租金跌幅仍持续收窄或租金微升。一线城市中，北京的市场租金跌幅持续收窄，环比下降0.4%。上海、深圳、广州租金均有小幅上涨，其中上海涨幅最高，环比上涨1%。受“双减政策”影响，在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但一线城市的整体甲级办公楼市场未受到明显影响，租赁需求仍然十分畅旺。而1.5线及二线城市如成都、重庆、武汉及西安，因在线教育行业退租而导致的去化压力较大。目前内资的TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级办公楼市场的主要需求来源。优质零售物业市场：2021年三季度，疫情反复，中国零售物业市场消费受限。国庆黄金周全国实现旅游收入3,890.61亿元，同比减少4.7%，恢复至疫前同期的59.9%。但前9月，社会消费品零售总额318,057亿元，同比增长16.4%，两年平均增长3.9%，市场基本面仍相对稳健。随疫情进一步趋紧，预计年末中国消费市场将受较大冲击，进而影响零售物业市场表现。全国零售需求方面，首店经济正成为引领城市新消费趋势的“风向标”，是未来挖掘消费潜力、吸引Z世代消费者的利器，同时也将成为建设国际消费中心城市的重要推手。除了引入国际知名品牌首店外，更多已有品牌开始跨界拓展新的领域，提供前所未有的消费体验。以上海为例，国庆期间前滩太古里开启众多首店，其中不乏哈苏大疆概念店等跨界联名首店，以及星巴克向绿工坊等概念新店。业态方面，餐饮、娱乐等业态受疫情影响较大，抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化。而教育业态在“双减”政策的影响下呈现两面性。进驻购物中心的教育业态不局限于K12教育，学龄前儿童的兴趣培养、早教等内容并未受新政影响。因此，在学业“提质增效”的基础上，体育、艺术等门类正填补“双减”下的市场空缺。从全国来看，儿童素质教育和体育培训正成为当下零售热点。供应方面，全国主要城市优质零售物业三季度新增供应累计302万平方米，其中不乏前滩太古里、青岛华润万象城二期等优质项目，推动零售物业总存量超过1.2亿平方米。上海以49万平方米，位列各城市首位。一线城市新增供应共计118万平方米，占全国总供应增量的38.9%，头部效应凸显。1.5线城市中，南京和西安两市录得新增供应超过30万平方米，杭州、重庆、天津、沈阳也分别超过20万平方米。从城市内部地理视角分析，新兴商圈的发展仍是主线，核心区域则聚焦城市更新。随着优质项目以较高的开业率进入市场，整体市场空置率有所下降。以上海和深圳为首的一线城市空置率下降最为明显，其大体量也带动整体空置率下行。仲量联行数据显示，截至三季度末中国15个主要城市优质零售物业市场平均空置率报9.0%，环比回落0.4个百分点。全国均值来看，主要监控城市的平均空置率环比已连续四个季度实现回落。租金方面，受益于高端品牌的积极扩张甲级办公楼租金，2021年第三季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡* 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 20城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,0000809101112131415161718192021F5二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 以及高端购物中心不错的销售表现，以上海为首的长三角城市租金涨幅居前，其中上海、苏州租金环比增幅分别为1.4%和1.0%，分列城市涨幅一二位。但同时，疫情反弹较为严重的区域，租金有所承压，例如南京。四个一线城市中，北京租金承压下跌0.6%，但跌幅较一年前收窄；大湾区的深圳租金也同样强势幅上扬，广州租金小幅上涨。第三季度疫情反弹，中国消费与零售物业市场再次遭遇挑战。品牌方和业主积极求新应变，以满足更加全面细化的消费者需求。疫情消退后，在长期促消费政策出台和消费情绪提振的催化下，全国零售物业有望将在明年更进一步。住宅市场：三季度，随着信贷环境持续收紧，楼市调控政策不断加码，全国住宅销售普遍回落，房价涨幅继续收窄。同时，由于房企资金链普遍紧张，土地购置和新开工下滑，住宅投资增速进一步收窄。1—9月份，全国住宅投资84,906亿元，同比增长10.9%，较1-8月份的增幅放缓2.1个百分点。全国整体房地产市场投资增速减缓，竣工增长成为支撑开发投资主要因素。三季度，中央和地方政府密集出台调控政策。全国信贷环境持续收紧，贷款利率上升，导致全国整体住宅成交节奏放缓。城市层面，热点城市继续给前期政策“打补丁”，实行精准调控。与此同时，部分地方政府出台“限跌令”维稳房市，避免房企为回笼资金大幅收窄房价造成市场乱象。国家统计局数据显示，1—9月份，全国商品房销售面积130,332万平方米，同比增长11.3%，其中住宅销售面积增长11.4%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，三季度20城市一手住宅成交面积合计约5,232万平方米，环比下跌28%，同比下降16%，其中二线城市降幅明显。价格方面，国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。土地市场方面，整体热度持续降温，一方面二轮集中供地规则调整，多城土地暂停或延期出让，土地供应量减少；另一方面融资全面收紧，房企加速去杠杆，资金链普遍紧张，拿地扩张速度进一步放缓。1—9月份，房地产开发企业土地购置面积13,730万平方米，同比下降8.5%。此外，土拍规则的调整，以及土地市场的降温使得三季度各线城市的土地成交溢价率明显下降。展望未来，随着调控政策继续发挥效应，市场情绪可能继续回落。信贷环境紧缩导致房贷放款时间延长，购房节奏可能继续放缓。此外，个别大型房企的债务违约风险上升，可能导致部分购房者观望情绪加重。预计四季度住宅价格总体有望维持平稳，但部分城市房价面临一定调整压力。土地市场方面，随着土拍规