中国 | 2023年第二季度弱复苏下承压延续大中华区物业摘要 52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港16 北京17 上海18 广州19 深圳20 成都21 天津22 青岛23 重庆24 沈阳25 武汉26 西安27 杭州28 南京29 香港30 台北32 北京33 上海34 广州35 深圳36 成都37 天津38 青岛39 重庆40 沈阳41 武汉42 西安43 杭州44 南京46 北京47 上海48 广州49 香港50 澳门目录08 “运动消费”热情高涨，为零售物业注入新鲜活力11 企业不动产战略 ——华南企业迈向高质量发展的重要革新14 三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求办公楼住宅物流地产酒店零售地产10 绿色住宅：环境、健康与财富三赢专题文章三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求2二零二三年第二季度大中华区物业摘要 在二季度，中国国内生产总值按不变价格计算同比增长6.3%，显示虽然外部环境更趋复杂严峻，经济运行持续好转、创新动能持续增强、质量效益稳步提升、民生保障继续改善的态势并没有改变。但是，经济持续恢复发展的基础仍不稳固、国内需求不足、重点领域风险隐患较多，应充分估计下半年经济增长可能面临的挑战，充分估计经济内生动力和社会有效需求仍需政策刺激补强的必要性，充分考虑宏观政策的协同性、组合性、针对性、有效性。七月末召开的中央政治局会议判断 “经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”，强调“着力扩大内需、提振信心、防范风险”。预计下半年经济工作将坚持不下猛药、不搞大水漫灌、不用过强刺激，强调宏观调控体系更加有力、有度、有效，调控手段与工具推陈出新、精准有利、提质增效，继续在稳增长、调结构、控风险、促改革各任务之间实现成功实践与有效平衡，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展，以消费的基础作用和投资的关键作用为支持积极扩大国内需求，通过消费拉动经济增长，更好发挥政府投资带动作用、促进民间投资。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二三年第二季度大中华区物业摘要 经济和政策动态在二季度，中国国内生产总值按不变价格计算同比增长6.3%，显示虽然外部环境更趋复杂严峻，经济运行持续好转、创新动能持续增强、质量效益稳步提升、民生保障继续改善的态势并没有改变。但是，经济持续恢复发展的基础仍不稳固、国内需求不足、重点领域风险隐患较多，应充分估计下半年经济增长可能面临的挑战，充分估计经济内生动力和社会有效需求仍需政策刺激补强的必要性，充分考虑宏观政策的协同性、组合性、针对性、有效性。甲级办公楼市场：根据国家统计局数据显示，受2022年同期低基数及前期稳增长政策显效等影响，二季度国内生产总值达到30万亿元，同比增长6.3%，但环比增速放缓，仅录得0.8%。表明中国经济在经历了一季度的结构性反弹之后，正处在由恢复性增长向扩张性增长转变的过渡期，内生动能改善尚未完全体现，呈现阶段性增长放缓，经济复苏的基础还需进一步夯实。因此，中国主要城市的办公楼市场在逐渐回归常态后，部分城市也稍显疲态。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但整体市场需求复苏不及预期，部分城市问询与带看数量略有下降，实际租赁成交在第二季度尚未实现大规模增长。由于租户放缓其租赁进程，业主面临较大空置压力，二季度整体租金延续下行趋势。2023年第二季度，在经济复苏节奏调整和市场不确定性增加的背景下，各城市租赁需求表现分化明显，二季度全国主要城市整体净吸纳量录得69.6万平方米。2023年二季度，一线城市净吸纳量共录得约35万平方米。上海以全市16万的净吸纳量表现位居一线城市之首，较前一季度明显回升，其中新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积。广州甲级办公楼市场租赁需求持续回暖，净吸纳量水平高于上个季度70.5%，录得9.3万平方米。自积压需求在一季度集中释放后，二季度北京和深圳整体需求偏弱，市场问询与带看量有所下降。深圳市净吸纳量水平相较于一季度下滑21.9%，录得8万平方米，以成本节约型需求为主。在北京，仅有的部分搬迁需4| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |二零二三年第二季度大中华区物业摘要 求也受到了租户方低预算的限制，二季度净吸纳量与一季度相比减少了三分之一，仅录得1.2万平方米。二线城市中，南京甲级办公楼租赁需求维持平稳，由于租户谈判周期延长，一季度滞后的租赁需求推升二季度实际租赁成交量，净吸纳量录得3.5万平方米。成都市逐步复苏的市场需求也于二季度兑现，净吸纳量水平约为上季度三倍，录得5.0万平方米。此外，受益于总部型企业自用需求带动，重庆市净吸纳量录得6.1万平方米。但若扣除总部型企业自用需求影响，重庆市上半年净吸纳量仅录得0.3万平方米，租赁市场活跃度仍处低位。来自金融、TMT与专业服务业的需求持续占据全国办公楼租赁市场主导地位。由于各行业复苏步调不一，租赁需求表现有所分化。金融行业中，证券公司、私募基金等传统金融服务类租赁需求保持相对稳定，私人财富管理成增量亮点。而随着大型通信、互联网企业业务持续调整，TMT行业整体租赁需求增速放缓，但游戏企业租赁需求增长趋势显著。与此同时，以会计师事务所、律师事务所为代表的专业服务业企业在新增需求中占据较显著的份额，旅游中介、教育留学等企业退租趋势逐步放缓，新租呈上涨之势。除此之外，在“双碳”大背景之下，今年以来能源行业发展势头强劲。以南京为例，该城市第二季度优质办公楼市场录得多笔能源、环保及公共事业类企业租赁成交，新租占比超九成，能源类企业集聚程度不断提高。二季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市近178万平方米的面积，总供应量大幅上升。一线城市共迎来126万平方米的新增供应，其中上海占到57%左右。上海近期入市的八个新增项目导致其中央商务区空置率环比上涨1.1个百分点至11.9%，非中央商务区空置率环比上升3.6个百分点至27.7%。广州二季度共有4个办公楼项目竣工，约43万平方米新增供应入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。北京本季度无新增项目入市，全市整体空置率略微收缩0.1个百分点至10.3%。1.5线及二线城市新增供应量整体录得52万平方米。个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现承压。苏州新增面积15.2万平方米，空置率环比上升3.5个百分点。杭州约13.8万平方米的新增供应入市，推高甲级办公楼的空置率至23.4%，环比上升2.8个百分点。受到需求端发力不足和大量新增供应入市的双重压力，预计未来两到三年，杭州办公楼市场的空置率将进入上行通道。第二季度全国主要城市办公楼市场租金均录得0.3%至2.6%不同程度的环比降幅，大部分城市跌幅高于一季度。整体市场复苏程度低于预期，实际租赁成交数量有限，迫使业主方在当前的市场环境下做出更多让步。一线城市中，北京租金环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前北京市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。而在上海市场中，由于二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。同时，租户更偏好议价空间较大的项目，或提供激励政策的项目以平衡装修成本支出。二季度上海租金下滑约1.8%。1.5线与二线城市中，甲级办公楼市场租金跌幅持续扩大，‘以价换量’租赁现象普遍。截至季度末，南京甲级办公楼市场平均租金录得107元/平方米/月，环比下降2.5%。受到存量市场的供需压力以及下半年潜在的集中供应影响，二季度武汉市场中的大部分业主多放宽租赁条件，在租金方面采取更为激进的租赁策略以鼓励租户搬迁。武汉甲级办公楼净有效租金为89.2元/平方米/月，环比下降2.6%。优质零售物业市场：2023年第二季度，中国零售地产市场呈现出稳定复苏的态势。上半年社会消费品零售总额达到22.8万亿元，同比增长8.2%，消费对GDP增速的贡献率达到77.2%。消费领域呈现出“强复苏”和“弱复苏”的差异，尤其是餐饮、娱乐等领域的消费需求恢复较好。然而，服装、建材、家电等消费品的复苏仍需要巩固。商业地产领域也出现结构性复苏，新租需求主要集中在餐饮、娱乐等业态，供需关系逐步改善。供应方面，2023年上半年中国21个城市的优质零售物业新增供应量达到340.9万平方米，同比增长63.2%，创下近五年的峰值。一线城市中，北京、上海、成都等城市的新增供应量较高。龙湖、万科印力、甲级办公楼租金，2023第二季度增长值（环比）*无锡、宁波、长沙每半年更新一次**郑州、厦门每年更新一次数据来源：仲量联行-5%-3%-1%1%3%5%深圳 上海 北京 广州 武汉 南京 沈阳 成都 苏州 青岛 昆明 杭州 长沙*西安 天津 郑州**重庆 厦门**宁波*无锡*5| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |二零二三年第二季度大中华区物业摘要 中海、华润等头部开发商继续主导市场开发，天街、印象城、大悦城和万象城等项目成为上半年开业最多的零售地产项目线。二季度，消费呈现结构性复苏的态势更趋明显。一方面，客流快速恢复带动接触型消费持续增长，餐饮、娱乐、服务等线下体验型业态活力重现。另一方面，我国刚从疫情的影响走出来，经济尚处恢复阶段，叠加外部环境影响，消费者的收入预期对当期支出存在挤出效应。据中国人民银行调查统计司数据，一季度收入信心指数大幅提升至49.9%，但二季度出现回落降至48.5%。消费对经济预期的波动导致消费者收入信心同样承压，因此多数商品零售消费的恢复相对迟缓。消费端不同业态呈现结构性的复苏走势：由线下客流稳步恢复拉动的体验型消费快速复苏，且与收入预期不足引致的高弹性商品消费缓慢复苏的现象同时并存。消费生活的快速恢复推动了相关商业业态的复苏。餐饮领域的恢复表现出色，成为商场空置去化的主力。线下娱乐场景的回归也带动了影院、演出等业态的复苏。服务业态方面，美容美发和体育服务等领域快速迭代。相比之下，新能源汽车消费进入常态化消费阶段，服装消费恢复不及预期。据仲量联行统计，2023年上半年，中国21城优质零售商业市场平均空置率报10.9%，相比上年底回落0.3个百分点，打破之前连续七个季度的空置上涨势头。这表明，实体商业的租赁活动开始步入复苏阶段，但复苏步伐存在地区差异。在A类城市中（四大一线城市），平均空置率为7.9%，低于全国平均值3.0个百分点，并且年累计降幅1.1个百分点，超过全国平均降幅，展现出一线城市消费回暖和零售商业的韧性更高。然而，B和C类城市（非一线城市）的平均空置降幅并不明显，B类城市平均空置率为11.4%，虽然较一季度下降，但依旧高于去年底。以杭州、武汉、郑州为代表的城市空置率增加较为显著。租金方面，零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数商场的招商策略，以此填补空铺，整体租金故呈现持续下行的趋势，但近期降幅有所收窄。据仲量联行统计，二季度中国21城购物中心首层平均租金环比下跌0.1%，跌幅继续收窄。其中，一线城市的租金与二季度环比转涨0.1%，率先止跌回稳。租金及空置率走势说明，一线城市的消费及商业地产的市场韧性明显更强，疫后复苏步伐更快。为了激活内需，政府发布了“二十条”恢复和扩大消费措施，鼓励大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费等。下半年预计将有近850万平方米的优质零售供应入市，其中上海、北京和成都将是主要的新增供应城市。总体而言，中国零售地产市场在第二季度呈现出稳定复苏的趋势，新的商业模式和触点不断出现，消费需求呈现出多元和细分的特点。商业地产市场面临着创新和挑战，需要不断探索和适应市场变化，创造消费热点并提升资产价值。住宅市场：在前期积压置业需求于2、3月份“小阳春”集中释放后，2023年第二季度全国房地产市场复苏动能减弱，住宅市场观望情绪加重。二季度全国住宅市场销售规模、房地