溯本归源——北京市产业园区市场白皮书2023

北京市产业园区市场白皮书 2023年11月|仲量联行研究部 目录 北京产业园区的主要特征 北京产业园区：应势发展 溯本归源 产业园区是经济的主要承载地，在很多城市和地区，园区内企业对于区域GDP的贡献都十分可观。北京的城市经济发展也在一定程度上受益于产业园区的持续性扩张，众多大型知名企业最初即孵化自产业园区。 随着北京全市经济的蓬勃发展，产业园区作为重要的物业类型持续收获来自投资人的关注，其市场表现也节节攀升。在2015-2018年期间，产业园区在商业属性方面的价值极化。然而，值得深思的是，在这一过程中，市场从某种程度上忽略了产业园区本身被赋予的社会属性与政府设置产业园区的初衷。自2018年开始，北京针对产业园区的相关用地政策逐步收紧，推动其回归本来的发展轨道。 本篇报告中，仲量联行研究部对北京全市范围内644个产业园区项目进行了分析梳理，覆盖总体量达到5,400万平方米，旨在为市场参与者提供一份丰富、详尽的北京产业园区全景图。 在第二产业为经济主体的时期，北京的工业用地上建造的工业园、物流园为制造业经济活动的主要载体。随着第三产业的逐步发展，在工业用地上承接办公职能、主要面向第三产业的物业类型——产业园区应运而生。产业园区因其落税高、商业属性强的特性，吸引了部分工业园、物流园的业主转型投入办公职能的开发。 尽管从项目规划、资产管理角度，当前部分工业园、物流园衍生出类似产业园区物业的办公职能，但此部分办公场所不属于本报告的探讨空间。 本报告的讨论范畴限于全市范围内的产业园区，即建设在工业用地上更多面向第三产业的物业类型，一般受到明确的政府产业政策扶持，意在承接产业孵化、行业研发等办公职能。 北京产业园区的主要特征 政策的逐步收紧 从基本定义的角度出发，产业园区是在政府的主导推动下，为扶持、促进特定产业发展而批准设立的特殊区域，是发展创新技术、促进产业集聚的重要空间聚集形式。所以产业园区具备以下五大特征： 在北京产业园区发展的进程中，市场过度关注产业园区商业价值，使得重点区域内项目租金及资产价值在短期内快速拉升，一定程度上增加了待扶持产业的经营性成本负担，与政府最早设立产业园区的初衷出现了偏差。所以在2018年底，北京市政府出台面向全市产业园区的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，强调了产业用地应当用于高精尖项目、入园企业应当满足高精尖产业准入标准，进一步完善产业项目准入和退出机制，推行企业投资项目承诺制，严防投机炒卖房屋和土地。 “聚焦高精尖，直供终端使用者” 根据政策指引，北京坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用途。对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。这进一步说明了在北京的产业园区的核心功能定位就是聚焦高精尖，直供终端企业。 产业园区分布：中关村“一区十六园”体系 纵览北京全市，最为人熟知的产业园区概念即为中关村示范园。中关村示范园起源于20世纪80年代初位于今中关村大街附近的“电子一条街”，在政府产业政策的扶持之下，是我国的第一个国家级高新技术产业园区和第一个国家自主创新示范区。 中关村“一区十六园”全市区位规划图 此后中关村示范园经历了“一区五园”、一区十园“等格局的演变，发展至今成为”一区十六园“的跨行政区域的产业功能格局。 全市现有的产业园区地理分布与中关村“一区十六园”的区位规划具有高度重合性。基于中关村“一区十六园”格局，持续发展延申出其它的规模化产业园区聚群，最终形成当前的产业园区体系。 全市产业园区政策扶持重点方向 全市产业园区的蓬勃发展离不开政府产业扶持政策的保障。以中关村“一区十六园”格局作为基本蓝图，全市各行政区正在积极培育相应的产业氛围，并大力发展特色主导产业。 •《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出“加强一区十六园统筹协同，促进各分园高端化、特色化、差异化发展。” •《中关村国家自主创新示范区统筹发展规划（2020年-2035年）》也提出了各分园近期优先重点发展的主导产业和培育产业，同时倡导各分园按照产业定位都要积极发展相关的现代服务业。我们从庞杂的政策扶持体系中分门别类总结出四大方向，并对他们能为园区或企业解决怎样的问题进行归纳整合。 市场正在关注产业园的哪些方面？ 在仲量联行此前发布的《睿见锐评｜产业园区持续升温，一文看懂投管逻辑》一文中，曾对商业地产市场中活跃的投资机构进行意向调研，结果显示： •近90%的投资人对产业园区抱有极大的关注，尤其是位于一线城市的产业园区。 •产业园区的区位价值是所有投资人都关注的因素，此外近80%的投资人会看重政府的扶持政策及产业导向。 政策支持是投资人在产业园领域最为关注的一大重点。政府往往会采取直接的税收减免或资金补贴等财政支持，在形成宽松投资环境的同时吸引企业与资金的流入，这也是最为投资人所看重的支持方面。此外，政府发布的各类产业引导措施促进了完善生态圈的形成，推进产业链不同环节不同规模的企业良性互动，以达成共生共赢局面 。 对投资人而言，政府政策的扶持力度是决定产业园区投资是否成功的核心要素。而实际过程中，产业园区的发展也十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系 。 全市产业园区市场解析 主要行业聚集情况 全市产业园区全景图 北京市各类产业园区共计644个各类产业园区面积总体量达5,400万平方米平均租金3.4元/平方米/天科技行业主导园区占比59%文创占比24% 全市产业园区分布解析图 全市产业园区主导行业占比 超过一半的产业园区集中在朝阳区、海淀区、大兴区 （按建筑面积） 产业园体量最大的TOP5行政区中，科技行业在其中四区占主导 科技、文创为全市两大主导产业，占比82%各行政区的产业发展格局与区域规划紧密相扣 朝阳区-文创、科技 根据北京市朝阳区发改委于2021年发布的《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，发挥国家文创实验区先行示范和辐射带动作用，完善现代文化产业体系，优化文化产业发展布局，提升产业发展能级，引领全国文化产业创新发展。 增强区域核心技术、资本、创新服务辐射力，构筑引领国际创新发展的策源高地，打造全球创新要素链接配置中心。加快具备条件土地入市，建立准入退出监管机制，大力支持高精尖产业项目优先用地。 海淀区-科技 根据海淀区人民政府于2021年发布的《北京市海淀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，海淀区是首都“四个中心”功能的主要承载区，当举区域之力加快推进全国科技创新中心核心区建设，充分发挥中关村先行先试优势，加快突破新一代信息通信、新能源、新材料、航空航天、生物医药、智能制造等领域的核心技术，催生一批具有引领性、带动性的颠覆性原创技术，成为国家自主创新重要源头和原始创新策源地。加快培育科技型中小企业，鼓励企业持续加大研发投入。 丰台区-科技 北京市丰台区人民政府于2022年发布《“十四五”时期中关村科技园区丰台园发展建设规划》，旨在“构建高精尖产业结构的动力源，打造引领南部地区发展新的增长极”。 全市产业园区租金分布 望京3.2-6.0元/平方米/天 上地3.0-4.5元/平方米/天 •整体租金水平较高•科技企业聚集-美团、阿里等•拥有代表性高租金项目恒通商务园•在成熟甲级子市场中属于价格洼地 •产业园区密度大，租金水平相对较高•百度、腾讯、快手、滴滴、新浪、小米等互联网大厂聚集、科创氛围浓厚 总结 热力图高亮部分意味着该区域平均租金较高、园区聚集度高、产业氛围浓厚。全局而看，单个项目租金水平高低不会对热力分布的呈现造成显著影响。 丰台总部基地3.0-4.2元/平方米/天 •租金范围跨度较小•2003年北京市60大重点外商投资项目之一 对比北京全市甲级办公楼子市场分布，产业园区的聚集区域与之几乎无重叠。换言之，全市产业氛围浓厚的区域与成熟商务市场间界限明晰，错层协同发展，推动全市产办联动前行。 亦庄经济技术开发区1.5-2.8元/平方米/天 北京CBD-定福庄国际传媒走廊2.8-6.5元/平方米/天 •拥有价格优势的产业园区聚集区域•“六区合一”，拥有产业政策优势•汇聚来自全球40多个国家7万多家企业，投资总额超过1,000亿美元，国家级高新技术企业超过了1,800家 •租金价格跨度大•文创企业集聚-近16,000家文创企业集聚 全市产业园区租金特征 各行政区产业园区平均租金 全市产业园区平均租金 主要价格区间是？ 分区域看有何特征？ 租金1.0-5.0元/平方米/天为全市产业园区主要分布的价格区间，聚集77%的产业园区项目。全市超过97%的产业园区租金低于7.0元/平方米/天，仅个别产业园区因其核心的地理区位，租金高于此区间。 西城和东城区的产业园区租金在全市范围内最高，但其体量较小，仅占全市产业园区总面积的约2%。 而在产业园区聚集程度较高的行政区中，丰台、朝阳和海淀区的平均租金水平较高，达到4.5元/平方米/天以上。 高租金比例如何？ 若以北京甲级办公楼平均租金的一半作为基准，即5.0元/平方米/天，21%的产业园区租金高于此水平。 产业园区VS办公楼：和而不同 互惠共生：全市产业园区与办公楼分布图 全市大部分产业园区与办公楼市场的分布界限较为清晰，地理位置的融合度有限。 在产业园区分布密度较高的区域范围，常见的市场表现形式为租户在各个产业园区之间进行内部流转与循环。 在大中关村及望京周围区域，产业园区与办公楼区位融合度较高，经过长期发展已在区域内形成显著互惠共生关系。 全市产业园区与甲级办公楼的租金差异化分布 产业园区与办公楼市场存在租金重合区间的项目体量少、地理区位不同、重合价格区间小等差异性。在同一区域内，租金价格接近的产业园区与办公楼数量有限，不存在正面竞争关系。 从项目个数来看，全市84%的产业园区租金价格集中在[1, 6]元日租金区间，为全市产业园区的主力价格范围。处于该租金区间的产业园区无论从地理区位还是价格对标方面而言，皆未与甲级办公楼项目构成直接竞争。 产业园区和甲级办公楼市场仅在[6, 9]元日租金区间存在一定的价格对标关系和企业流动循环。值得关注的是，处于该日租金区间内的甲级办公楼宇均位于望京、丽泽等区域，属于甲级市场的价格洼地，仅占北京市甲级办公楼总数量的13%。 [9, 15]元日租金区间为甲级办公楼项目的主要聚集区间，且已触及产业园区市场租金的天花板，仅有少量位于东城、西城区的金融产业园区租金处于该区间内，与甲级办公楼之间不存在价格对标的可替代性。综合而言，甲级办公楼与产业园区租金重合区间的项目不属于同一地理区位，因此企业在进行办公面积比较与筛选时，此二者之间存在的可替代性十分有限。 产业园区租金价格与甲级办公楼市场相比偏低，仅为其三分之一，主要得益于政府对各类产业园区的专项土地政策及产业发展扶持。归功于工业用地性质，产业园区本身的初始土地成本较低，再加上后期低于办公楼的工程建设开支，进入市场时的租金价格相对更低。 产业园区与办公楼虽存在租金差异性，其共生关系却未因此被否定。作为截然不同的业态类型，大部分产业园区与办公楼并未呈现直接的正面竞争关系。二者提供的产品类型各具特色，所赋有的核心功能与竞争力也不尽相同。当前，二者齐力发展，已形成良性循环，令北京的经济活动承载地焕发出盎然生机。 产业园区与办公楼市场仅在6-9元租金区间存在重合，重叠区间小 “内循环”机制 北京市产业园区的主要需求来源为科技企业，我们以科技企业聚集的大中关村区域为例，有效地提炼出了“内循环”机制。“内循环”的市场结构是指企业在产业园区中孵化、成长，随后升级进入高品质办公楼市场，并不断扩大规模、扩张办公版图；此后，其部分只能又将再次回归产业园区，如孵化新业务或建立企业总部等，反哺产业园区的物业