2024-2025全国产城行业形势发展报告

01宏观经济 C尺C克而瑞·产城消费提振明显，净出口的经济拉动作用更加强劲三大需求对GP累计责献率17.128. 930.339.550.125.28.782.544.551.732.82022202320242025Q量终消费支出■资本形成总额消费提振明显，净出口拉动4成经济增长数据来源：巨家统计局 1季度增长超预期近5年1季度GDP规模及增速情况近10个季度GDP环比增速变化35:031.8820.0x18.930.481.6%1. 6x29.2418.0%1 . 5x21.930.027.721.4%/25.5116.0%3X1.3%25.014.0%.2%9.820.012.0%0.9310.0%E'8515.08.0%0.5%10.06.0%4.7%4.7%5.3%5.484.0%5.02.0x0.00.0%20212021Q1-2022Q12023Q1 2024Q1 2025Q1国内生产总值（万亿）一一可比价增速（岁）1季度GDP增速超预期，为近4年来最继4季度超预期增长后，2025年赢得高开门红 CC克而瑞·产城2025年1-5月社会消费品零售总额情况指标2025年1-52024年1-5月同比增长月同比增长社会消费品零售总额5. 0%4. 1%除汽车以外的消费品零售额5.6%4.4%限额以上单位消费品零售额6.3%4. 0%家用电器和音像器材类30. 2%7. 0%家具类21. 4%3. 0%通讯器材类27.1%13.9%享受补贴的商品门类均实现20%以上的增长 消费补贴政策加码效果立竿见影推动消费整体回暖2025年社会消费品零售总额同比增速2025年国家补贴标准6.4类目范围颜度5.9冰箱、洗衣机、电视、4.8空调、电脑、热水器、1级能效或水，补贴比例家用家用灶具、吸油烟机、为20%3. 73. 7*电器微波炉、净水器、洗碗2级能效或水，补贴比例.23.0机、电饭煲等为15%数码手机、平板、智能手表补贴比例为15%产品（手环）3类数码产品最高500元装修材料、卫生洁具，最终销售价格的15%家装家具照明、智能家居、1级能效或水，不高于20%厨卫居家适老化改造产品五居家适老化改造产品，不2025年大类为主高于30%1-4月社零总额同比增长5%；除汽车国补范围扩大，力度加强；广东、江苏以外的，同比增长5.6%等地加码补贴 C尺C克而瑞·产城2025年1-5月制造业投资同比增速13.5%9.1x9. 2x8.5%6.522025年1汽车、通用设备、运输设备等制造业领域投资热情不减数据来源：国家统计局 2025年1-5月固定资产投资同比增速工业投资及基础设施投资增速情况4. 1 4.2工业投资培速基础设施投资增速4.06'614.011. 4%12.1%11.6x3.610.3%9.0x335.95.6%4.4%2.20.9324年6F2025年1固投保持稳定增长，民营投资增速由工业投资保持高增长，基础设施投资负转正开始发力 C尺C克而瑞·产城但不确定性仍强2025年1-4月出口商品主要地区贸易差额变化（单位：亿元美元）60681774164218914-9393东盟欧盟日韩拉美■2024.1-4贸易差额■2025.1-4贸易差额对美贸易顺差并未明显减少，东盟、欧盟、拉美贸易顺差显著增加数据未源：中国海关总量 贸易顺差再创新高关税战并未改变中美贸易格局，2025年1-4月进出口及贸易差额情况2025年1-4月出口商品主要地区增速变化（单位：亿元美元）974 971202829422,549889'62.9%149688728.003822882298.44211.5x4.9311.5%5-9.2x0. 6%-11.6x4.7x97250060 11117010.99111,6912021,14 2022.14 2023.14 2024.14 2025.14美国东盟欧盟日韩拉关美国出口二进口二贸易差额■出口增速进口增速贸易顺差再创新高，贸易战并未改变对东盟和拉美的出口弥补了对美出口出口整体趋势的损失 C尺C克而瑞·产城经济数据超预期背后，制造业企业经济效益指标持续恶化制造业企业每百元资产实现的营业收入（元）92.384.52024年2025年1-4月制造业企业应收账款平均回收期（天）71.765.62024年2025年1-4月数据来源，国家统计局 制造业企业营业收入利润率情况5.35%107. 05. 00%4.63x95.04.14%2022年2023年2024年2025年1-4月2022年2023年制造业企业产成品存货周转天数（天）23. 421.621.562. 019.554.02022年2023年2024年2025年1-4月2022年2023年 C尺C克而瑞·产城企业中长期融资持续减弱2025年1-5月全国居民消费价格0.1 0.1 0. 10.1同比（x)0. 40. 2环比（%）F6452019-2025年5月境内住户存款余额（单位：万亿元）151.25159.551382023年2024年2025年5月数据未源，国家统计局，中国人民银行 CPI&PPI仍然双负，居民存款持续扩大2025年1-5月工业生产者出厂价格0.2 -0.20.20.3 0.20.5 0.60.4 0.3 0.2 0.-0.80.81. 4一同比（%）0:1 0.20.00.0-1.8环比（%）0.33.30.62024企（事）业单位贷款增加情况（亿元人民币）81,16771,10061,6001219310330, 95124, 40031,4003.645.1C3(3.047)2023.1-52024.1-52025.1-52020年2021年2022年1短期贷款■中长期贷款票据融资 CC克而瑞·产城全国地方政府债券平均利率3.0582.98%20242025.14化债核心不在于缩小债务总规模，而是用国债置换地方债，延长债务年限，降低债务利率，减小地方政府还债压力 地方债务化债初见成效但距离最终完成仍需时间全国地方政府债务余额情况（万亿元人民币）全国地方政府专项债平均年限（年）50.6912.247.5411.940.7410.9202320242025.14202320242025.1-4一揽子化债政策推出后，地方政府债券平均剩余年限，平均利率均得到改善 数据热，体感冷消费信心尚未全面复苏，实体企业生存仍然艰难关键的化债问题还需时间 022园区市场 C尺C克而瑞·产城信心严重不足2022-2025年Q1园区开发运营商拿地规模（亩）749776601 0548022023Q12024Q1202501季度拿地规模同比下降17%，连续三年呈现两位数下跌 市场仍在超量供应园区开发运营商拿地2021-2025年Q1全国工业用地成交面积2020-2024年核心城市产业园区新增峻工面积50000XOL160044730X09878014500064.4%4209460x396151400%8'2950%400003684150%120011553349940%3500040%102730000100089930x2500080067220x20000XDL600XDI15000XE9400x01000050009.fx10x200XE"6VM2.5%x0 [-11.4%-12.5%-20%02021Q1 2022Q1.2023Q1 2024Q12025Q120202021202220232024成交建筑总面积（万方）一一同比增速（义）竣工面积（万方）同比增速（%）2022Q1成交建筑总面积同比下降9%，成交总五大核心城市产业园供应虽有下降，价同比下降12.4%但总规模仍超1100万方数据来源：克而瑞产城数据库注：核心城市包括上海、深圳、苏州、杭州、天津 C尺C克而瑞·产城市场竞争进入新阶段2024年长三角重点城市园区市场租金及出租情况45.20x06x08XOL30.0129.8929. 58 60x27. 3127.21x0940%XDSxDIx0苏州 南京无锡上海杭州宁波 嘉兴租金（元/平/月）出租率长三角核心城市平均出租率约为70%且有进一步下探的趋势数据未源原：克而瑞产诚数据库 租金和出租率创新低，市场需求弹性减弱重点城市工业厂房租金及出租情况重点城市研发办公租金及出租情况40: 036. 7684. 0x70.065.4180 . 0%5078-5x63.2635.083.6X34.2678. 0%4583. 0x60. 028.7176.4x76.0%4038.082.8%34.6782. 0x50.042.4174. 0x3525.081.0x40.072. 0%3020.070.0%2580.0%30. 0x0'892015.079. 8%67.2%15X0'6L20.066. 0x10.064. 0%105.00'8L10.0562. 0x0.077. 0%0.060. 0%0202220242022202320242023租金（元/平/月）出租率租金（元/平/月）出租率核心城市工业厂房市场稍好，但也无部分城市平均出租率不到50%法阻止量价齐跌的势头70%出租率已是优秀注：重点城市包括上海、苏州、无锡、南京。杭州、深圳、广州、佛山、东莞、北京、天津、武汉、郑州、长沙。西安、沈阳、大连、重庆、成都青岛 市场供求失衡还将加剧，仍将是可见未来的主旋律2020-2027年上海产业园市场新增供应及净吸纳量情况（单位：万平方米）2020-2027年上海研办类产业园平均租金及空置率情况328.63.7806'626'6249.4170. 4189.212511722.3x10522.7x9694.195.288. 16768.759. 416.50%1531.220202021202220232024F2025F2026F2027F202020212022新增供应净吸纳量以上海为例，2025-27年预计将有超过550万方的新增供应供求失衡将进一步加剧租金和出租率的下行压力约占总存量的30%预计到2027年上海产业园研办类项目租金将跌破3元/平米市场供过于求的情况将会进一步加剧/天，空置率上升至40% 数据未原：克而瑞产域数指库 多地推出百万方级别政策性产业载体，将加剧市场内卷《南山区支持创新创业“六个一”行动方案》成都市发改委发布10人未来产业孵化加速园创新载体支持深南府（2025）10号政策清单“人工智能+”孵化加速园总建筑面积146万平方米，对入驻人工智能与最高2年免租优惠，免租期满后，符合条件的入驻政策性产业研发用房享受市场租金3-7折优惠。机器人产业特色楼宇的企业，连续3年给予办公场地实际租金100%减免，单家企业累计最高500万元试点“零租加速营2.0”计划，推出起5万平方米社会厚化空间，对入驻“零租加速营”的团队或企业，提供最低3-6个月、最高无上限的免租优生物芯片孵化加速园规划总建筑面积12.5万平方米，标准厂房租金按，免租期满后，续租享市场租金3-7折优惠项目类别及能级分别为5元/m/月、8元/m/月、10元/m/月培发展战略性新兴产业和未来产业，为企业提供近100万平方米政策性飞行汽车孵化加速园规划总建筑面积14.26万平方米，入驻企业可享折产业研发用房和工业上厂房，入驻企业可享受市场租金3-7折优惠扣优惠或最长24个月免租期 可见的未来载体需求难有明显起色，超量供应仍将延续多方角力，行业内卷将更为严峻 03案例分享 荣创产业园：重资产模式创新AA背景：需求减少＋政府背景项目供应增多→重资产项目去化困难，风险加大问题①产品去化：当前的市场环境下，如何做到快速去化？②竞争优势：区位？产品？价格？政策？服务？模式创新：让竞争对手抄不了 荣创产业园：重资产模式创新①产品去化：当前的市场环境下，如何做到快速去化？答：先招商再拿地：招引若干符合区域产业规划、存续10年以上、经营状况良好的实体企业②竞争优势：区位？产品？价格？政策？服务？答：市场稀缺产品（单层厂房