2024全国产城形势回顾及2025年展望

克⽽瑞克⽽瑞克⽽瑞···产城发展部产城发展部产城发展部2025-01-092025-01-092025-01-09 第四季度超预期增⻓，推动完成全年⽬标，净出⼝成最⼤功⾂ 消费减弱，净出⼝成为经济增⻓最⼤引擎 GDP全年增速预计4.9%，完成年初5%左右的预定⽬标 消费动⼒不⾜，未能摆脱通缩，但补贴政策效果明显，明年有望加码 2024年“以旧换新”政策实施效果评估 汽⻋ •投⼊：报废更新超244万份，置换更新超259万份，推算全年汽⻋补贴投⼊资⾦在940亿左右•拉动效果：可拉动额外汽⻋需求2400亿左右，补贴的乘数效果为2.55 家电 •投⼊：购买8⼤类家电产品4585万台，推算全年补贴⾦额506亿•拉动效果：9-12⽉三项增量销售⾦额预计为1106亿，补贴的乘数效应为2.18 社会消费品零售总额同⽐增⻓3.5%，消费动⼒明显不⾜ 国补对消费拉动效果明显，明年有望加⼤⼒度并扩⼤范围 1-11⽉平均，全国居⺠消费价格同⽐上涨0.3% ⼯业投资保持两位数增⻓，但明年的持续性存疑 第⼆产业投资增⻓12.0%，第三产业投资及⺠营投资均同⽐下降⼯业投资再次带动整体增⻓，但是盈利不佳+贸易战势必降低制造业再投资意愿 房地产投资下滑速度未能⽌住，仍在拖累整体经济复苏进度 贸易顺差创历史新⾼，明年若贸易战升级，⼤幅增⻓将难以重现 全年贸易顺差有望接近1万亿美元，创历史新⾼ 若贸易战升级，上海、苏州、宁波、⾦华、深圳、东莞、⼴州等受影响更⼤ 美国占商品出⼝贸易⽐重为14.68%，贡献了37%的贸易顺差 ⼯业增加值增速稳定，但企业在以价换量，⽣存压⼒⼤ 制造业企业各⽉累计营业收⼊和利润总额同⽐增速 1-11⽉平均，⼯业⽣产者出⼚价格同⽐下降2.1%，连续26个⽉为负 1-11⽉份，规上⼯业增加值同⽐增⻓5.8%，其中制造业同⽐增⻓5.9% 下半年开始，制造业企业经营状况急转直下，利润总额由正转负 房地产各项指标仍在下跌，稳楼市仍然任重道远 全国新建商品房销售⾯积及⾦额增速情况 2024年11⽉40个⼤中城市新建商品住宅销售价格指数 新建商品房销售⾯积及⾦额跌幅进⼀步扩⼤，库存⾯积超7.3亿平⽅⽶ ⼀⼆⼿商品住宅价格全国普跌。其中，⼆⼿房价格下跌更为严重，⼴州、武汉、徐州、温州等城市⼆⼿住宅价格下跌超过10% 地⽅政府债务重重，制约政策实施，但中央政府仍有余⼒ 中央政府负债率为67.5%，远低于美⽇欧，发债空间⼤，且票⾯利率在2-2.5%，成本更低 1-10⽉，全国地⽅政府债务余额45.32万亿元，剩余平均年限9.6年，平均利率3.10%。地⽅政府隐性债务存量14.3万亿元 出⼝带动全年经济增⻓，但明年挑战更⼤扩⼤内循环是明年经济发展的核⼼ 堵点已经清晰，关键在化债 市场量价加速下跌，核⼼城市⼚房表现相对更好 重资产投资收缩，放宽分割销售⽐例也未能阻⽌下跌 头部⺠营园区开发运营商拿地规模（单位：亩） 拿地规模整体下滑15%。其中，政府平台公司同⽐下滑接近20% 头部玩家拿地规模同⽐分别下降15%和53% 轻资产已成红海，靠降价争夺业务的⽅式不可持续 园区开发企业与园区运营企业注册数量（单位：家） 案例：南京某产业园项⽬ •该园区招标购买“展厅讲解+活动组织+企业服务”等园区轻资产服务。某园区运营商以100万/年的低价成功中标。•实施过程中，为了压缩成本，前期承诺的展厅4个⼈维护配置，实际到岗仅2⼈；⼤型⾏业峰会⽤⼩范围培训或讲座替代。•最终未能达到管委会要求，服务合同中⽌。 园区运营注册企业数量已超过开发5年内新注册企业数量更是其2.3倍 公募REITs整体回暖，上市产品数量第⼀，但是难成主流 《公平竞争审查条例》落实到位困难重重，园区更应关注特⾊打造 企业选址关注因素 国务院《公平竞争审查条例》 国令〔2024〕783号 招商政策＞营商环境＞产业基础＞劳动⼒素质 第⼗条起草单位起草的政策措施，没有法律、⾏政法规依据或者未经国务院批准，不得含有下列影响⽣产经营成本的内容： 调研企业提及率74.2%58.1%54.8%51.6% •（⼀）给予特定经营者税收优惠；•（⼆）给予特定经营者选择性、差异化的财政奖励或者补贴；•（三）给予特定经营者要素获取、⾏政事业性收费、政府性基⾦、社会保险费等⽅⾯的优惠；•（四）其他影响⽣产经营成本的内容。 区位交通＞租售价格＞产品适配＞运营服务 54.8%48.4%48.4%32.9%调研企业提及率 国务院《关于在市场体系建设中建⽴公平竞争审查制度的 《条例》对政府招商的影响远⼤于产业园，不必过度恐慌。 意⻅》国发〔2016〕34号 政策不新，关键看执⾏。地⽅政府之间将陷⼊“囚徒困境”。 3.影响⽣产经营成本标准。 （1）不得违法给予特定经营者优惠政策；（2）安排财政⽀出⼀般不得与企业缴纳的税收或⾮税收⼊挂钩；（3）不得违法免除特定经营者需要缴纳的社会保险费⽤；（4）不得在法律规定之外要求经营者提供或者扣留经营者各类保证⾦。 若地⽅政府考核标准不变，有多条路径可绕开政策限制。 园区需要更多关注项⽬特⾊打造，以此增强项⽬竞争⼒。 经济⼤环境冷，园区市场更冷⾏业整体仍在下⾏通道，降本收缩成为共同选择 政策⼒度更⼤，⼯具更丰富，对明年经济持谨慎乐观态度 需求不⾜，但供应加⼤，市场供求失衡将进⼀步加剧 2019年-2024年11⽉⼯业⽤地成交建筑总⾯积情况（单位：亿平⽅⽶） 2019-2026年上海产业园市场新增供应及净吸纳量情况（单位：万平⽅⽶） 以上海为例，⽬前市场存量在1800万⽅左右。2025-26年预计将有440万⽅的新增供应，约占总存量的四分之⼀。市场供过于求的情况将会进⼀步加剧。 按照园区开发周期2.5年推算，2025年全国将有超过3.5亿⽅园区载体⼊市 政策拉动⼒减弱，园区招商其他要素重要性将凸显 看产业集聚 看资源对接 看招商模式 案例：⾦地威新闵⾏科创园对接政府资源，由闵⾏区颛桥镇政府和⾦地威新共同成⽴的管委会，专⻔针对项⽬设⽴⼀站式服务窗⼝，为⼊园企业提供⼯商、税务、城管、消防、环保等政府服务，助⼒项⽬快速实现满租 案例：华夏幸福资本招商维信诺整合各⽅资源，形成百亿规模“河北新型显示产业基⾦”，维信诺作为技术提供⽅，将品牌、专利和核⼼技术等⽆形资产注⼊，成功将其招引⾄固安，建设投产第6代全柔AMOLED⽣产线 案例：江苏医疗器械科技产业园项⽬聚焦医疗器械细分产业领域，汇聚⻥跃医疗、中⽣北控、盈纬达、美国百特医疗等国内外医疗器械创新型企业和⾏业⻰头。超⾼产业集聚效应使得后期招商变成“选商”，企业准⼊⻔槛⾼ 看产业配套 看特⾊服务 看产品创新 案例：北⽃⻄虹桥产业基地以信息通讯学科博⼠⽣为班底，成⽴技术服务中⼼，提供⾼精度⾼可⽤北⽃卫星导航技术研发测试、⾼精度⾼可⽤融合导航技术研发测试、空间数据智能分析等服务，形成差异化优势 案例：苏州国际科技园聚焦以⼈⼯智能技术为核⼼的硬科技领域。为此配备严格按照TierIV标准设计建造并获得认证的数据中⼼和超算中⼼，招引⼈⼯智能核⼼企业超1300家，成为全国⾸批⼈⼯智能示范园区 案例：⾃贸壹号⽣命科技产业园提供精装独⽴实验室产品，配有通⻛管井、VRV空调、上下⽔污⽔处理装置、实验台、试剂架、办公⼯位、基础设备等，实现拎包⼊驻。产品发布即售罄，租⾦接近上海核⼼区甲级写字楼 低空经济已成新热点，明年相关主题产业园有望扎堆出现 关注存量市场，重点挖掘⺠营企业存量资产盘活机会 全国⼯业⽤地不同类型主体拿地占⽐ 存量盘活合作开发要点 ⺠营实体企业“有⽆” ⼀⼆线城市为主，重点关注区位，⼟地价值决定项⽬价值优先考虑与⺠营企业合作，更灵活，项⽬操作空间更⼤获取项⽬开发更⼤话语权，严防外⾏指导内⾏“分好钱”是合作开发的前提。如何分钱法⽆定法，关键看各⽅对项⽬的核⼼诉求 ⽆项⽬资⾦⽆开发经验⽆运作能⼒ 有⼟地资源有盘活任务 园区开发运营商“有⽆” ⽆⾼价值⼟地资源 有项⽬资⾦有开发经验有运作能⼒ 实体企业拿地占⽐最多存量盘活市场潜⼒最⼤ 抓住企业“出海”机遇，园区需找到新定位新模式新价值 ⾏业遇冷，仍要保持信⼼ ⻛险与机遇同在，坚定地做难⽽正确的事 提前祝各位新年快乐 总集福荫备⾄嘉祥 克⽽瑞·产城研究 Thanks! 欢迎关注右侧微信账号