2023全国产城形势发展年度报告

克而瑞·产城发展部2024-01-11 增速高于目标，经济持续向好，三产重新成为最大推动力 环比持续增长，整体呈现波动弱复苏 消费拉动增长，是经济“压舱石”，制造业和基建将继续带领投资复苏 社会消费品零售总额同比增长，今年有望持续恢复 消费拉动个百分点增长贡献率高于疫情前水平 工业投资引领（），房地产投资拖后腿（），基建投资仍有余力（） 制造业加速恢复，高技术制造业全球市场竞争力增强 技术密集型产品出口占比显著提高，表明高技术制造业竞争力显著提升，有能力争夺全球市场 规上工业增加值同比增长，下半年环比持续增长，制造业增速更快 制造业企业亏损收窄，生产延续扩张，整体好于去年同期 营收保持微增，亏损幅度持续收窄月单月份利润增幅接近 重资产业务，开发运营商愈发不敢拿地，投资加速回归一二线 拿地占比上，下降个百分点 成交量上，拿地规模同比下降 轻资产业务，以委托运营模式为主，头部企业加快全国布局 某头部园区企业轻资产进入城市能级占比 一二线城市三线城市四/五线城市 委托运营是主流服务模式，风险相对更低，双方认可度相对更高 投入成本低、进入门槛低，城市进入没有明显限制 超企业拓展轻资产业务，民企更为热衷，比重高达 市场表现，出租率与租金双降，但厂房产品整体更抗跌 上海、深圳、苏州等制造业大市的厂房类项目出租率、租金抗跌能力更强 研办类园区空置率较厂房类高个百分点，租金下滑趋势更为明显 企业经营，租售收入大减，整体营收由增转降 尽管服务收入仍处在增长势头，但租售收入大幅下降，是收入有增转降的主要原因 整体营收迎来近五年的首次下滑预期同比大幅下降 “产业保障房”即将上市，但过量供应将严重冲击原有市场 年均目标供应量至少达到当地产业载体全年供应量的，最高达到 “产业保障房”的出现反映地方政府留住优质企业的迫切心情，也让园区开发商追求单项目高利润变得更为困难 园区要求“主题化”，但“主题跟风”一样面临同质化竞争 生物医药主题产业园跟风大量上市，造成空置率迅速提升至 疫情三年推动生物医药产业成为热点，每年新增企业注册量均超过万家 “主题跟风”反映出短期投机思维，而非长期产业思维 “工业上楼”全面铺开，产品、招商、运营都须解决新课题 2023年重点城市发布的“工业上楼”政策汇总 《上海市关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》 •推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设万平方米“智造空间”•项目适用产业综合用地（）政策，允许混合配置工业、研发、仓储、公共服务配套用途等功能，主导功能以工业、工业和研发混合为主。 华东“工业上楼”开始加快实施华北“工业上楼”也进入到标准制定阶段 工业要实现真正上楼，产业条件是基础，产品要素是前提运营须解决垂直空间内的交通秩序、三废处理等新问题 绿色低碳产业园将成标配，未来需要算好“三本账” 《江苏省工业用地配置政策使用指引》 •探索附带生态保护修复条件供地，采取“生态保护修复土地有偿使用产业导入”的方式，将生态保护修复方案、相应的土地供应方案和支持政策等一并公开，通过竞争方式确定生态保护修复主体暨土地使用权人，并签订生态保护修复协议和土地有偿使用合同，明确修复要求、各方权利义务和违约责任。对社会资本投入并完成修复的，在同等条件下，该生态保护修复主体在土地使用权公开竞争中具有优先权。 政府已经开始将生态保护与土地使用权出让挂钩，“绿色低碳”将是园区必选项 各地将加速编制零碳园区标准和规范园区需要兼顾财务账、产业账、生态账 分割销售政策放宽，但政府用四道保险确保“不是一锤子买卖” 政府对于工业生产用房分割转让限制和要求 开发商要求 销售对象 •总资产•产业园项目开发运营经验•标杆项目税收产值水平 •郑州市对销售对象限定为同行业企业、产业链上下游企业和生产性服务配套企业 强制回购 销售方式 •采取先租后售、弹性租期出售等方式出售给优质制造业企业 •购房企业具备违约行为的，开发运营单位有权按原购房总价的XX%回购总部用房。 部分城市对于工业生产用房的分割销售比例有所放宽，最高可达 政策放宽不意味着回归传统“销售时代”四道保险让分割转让变为全周期监管的资产多次转移 产业园RETIs市场表现不佳，园区资管模式短时间难成主流 受底层资产项目出租率和收入下行影响，产业园累计收益率集体转负，未能体现抗通胀、抗周期价值 保障房、清洁能源表现明显优于产业园，随着消费类基础设施上市，产业园将面临更多竞争 经济向好，需求回暖，园区市场将触底反弹 未来年一手销售市场规模稳定在亿元左右租赁市场将成为主流，市场总规模将超万亿元 未来年全国产业园新增开发面积预计超过亿方累计开发面积达到亿方 轻资产市场将是争夺重点，但不能因此降低对重资产的关注度 园区轻资产市场整体规模预计超过亿元，未来年市场竞争将会更加激烈。同时，低门槛、高人力投入的特点造成利润贡献能力有限。“轻重并举”是未来更可靠的发展方向 政府产业扶持开始要结果，园区需多关注有效益的产业 2023中央经济工作会议产业部分解读 •当前经济形势：存在大堵点，表现为部分新兴行业存在重复布局和内卷式竞争；•要求：扩大有效益的投资•原则：“先立后破”•策略：巩固增强有效益的新兴产业，改造提升传统产业•政策举措：科技创新引领，大力推进新型工业化，增强产业核心竞争力•重点产业领域：人工智能、商业航天、低空经济、锂电池、光伏、新能源汽车等 重点关注人工智能，园区需形成专项规划建设和运营服务能力 以科技创新推动产业创新，推广应用新一代信息技术，以人工智能赋能全产业体系，加快制造业数字化转型年工业级经济发展重点任务 一二线城市厂房类产品机会更大，但须关注本地“产业保障房”进展 已上市园区公募REITs产品中研办类与厂房类底层资产的出租率表现 研办类产品不仅与同类型园区竞争，还与办公写字楼竞争入驻企业搬离成本更少，粘性更低 厂房类产品出租率表现更佳表明市场更需要此类产品 加速拥抱技术，通过数智创新构建绿色生态产业园 综合建筑单位面积能耗节约，降低人工运维成本，人工运维效率提升 •案场节能10-20%，节省20元/㎡/年能源费用•综合降低电梯能耗30% •减少保安巡逻岗位约50%工作量•暖通空调综合能效整体节约10-15% 轻舟已过万重山2024，相信会更好 克而瑞·产城研究 Thanks! 欢迎关注右侧微信账号