克而瑞·产城发展部2024-01-11 增速高于目标，经济持续向好，三产重新成为最大推动力近5年GDP规模及增速情况数据来源：国家统计局预计全年增速，高于预期目标近18个季度GDP环比增速变化环比持续增长，整体呈现波动弱复苏3.9 10.4 6.4 10.5 5.0 32.6 43.3 38.9 47.7 31.9 63.5 46.3 54.7 41.8 63.1 20192020202120222023Q1-3一产二产三产近5年三次产业对GDP增长的贡献率三产贡献率已恢复到疫情前水平98.65 101.36 114.92 120.47 126.66.0%2.2%8.4%3.0%5.2%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.020.040.060.080.0100.0120.0140.020192020202120222023E国内生产总值（万亿）可比价增速（%）1.5%1.4%1.3%-10.4%11.5%3.4%2.6%0.7%1.2%1.7%0.8%-2.3%3.7%0.8%2.3%0.5%1.3%2019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3工业 消费拉动增长，是经济“压舱石”，制造业和基建将继续带领投资复苏近5年三大需求对GDP增长的贡献率数据来源：国家统计局消费拉动个百分点增长贡献率高于疫情前水平2023年社会消费品零售总额同比增速2023年固定资产投资同比增速工业投资引领（），房地产投资拖后腿（），基建投资仍有余力（）58.6 (6.8)58.3 32.8 83.2 28.9 81.5 19.8 50.1 29.8 12.6 25.3 21.9 17.1 (13.0)20192020202120222023Q1-3最终消费支出资本形成总额净出口-5.9 -1.8 3.5 10.6 18.4 12.7 3.1 2.5 4.6 5.5 7.6 10.1 (10)(5)051015202022年11月2022年12月2023年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月社会消费品零售总额同比增长，今年有望持续恢复5.3 5.1 5.5 5.1 4.7 4.0 3.8 3.4 3.2 3.1 2.9 2.9 0123456工业 制造业加速恢复，高技术制造业全球市场竞争力增强2023年规上工业增加值同比增速数据来源：国家统计局、中国海关总署规上工业增加值同比增长，下半年环比持续增长，制造业增速更快不同年份中国前10大重点出口商品变化技术密集型产品出口占比显著提高，表明高技术制造业竞争力显著提升，有能力争夺全球市场工业2.2 1.3 2.4 3.9 5.6 3.5 4.4 3.7 4.5 4.5 4.6 6.6 012345672013年商品金额（亿美元）服装及衣着附件1770.89自动数据处理设备1199.69笔记本电脑1107.95纺织纱线/织物及制品1069.82集成电路877.25农产品671.13家具及其零件518.34液晶显示板358.60塑料制品353.01贵金属或包贵金属首饰289.002018年商品金额（亿美元）自动数据处理设备及零部件1719.75服装及衣着附件1576.33电话机1421.99纺织纱线/织物及制品1190.98运输工具1181.08金属制品1024.11农产品793.23仪器仪表714.75钢材606.01汽车零部件550.232023年1-11月商品金额（亿美元）电子元件2300.82自动数据处理设备及零部件1703.45电工器材1672.20服装及衣着附件1451.98文化产品1332.96手机1256.24纺织纱线/织物及制品1233.63汽车927.06塑料制品910.73农产品895.44 制造业企业亏损收窄，生产延续扩张，整体好于去年同期规上工业企业各月累计营收与利润总额同比增速数据来源：国家统计局营收保持微增，亏损幅度持续收窄月单月份利润增幅接近制造业PMI指数景气水平有所回落，但高技术制造业和装备制造业高于临界点生产指数生产指数仍高于临界点，新订单指数明显好于去年同期(25)(20)(15)(10)(5)05102022年1-11月1-12月2023年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月营收同比增速利润总额同比增速47.0 49.0 46474849505152532022年12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月44.6 50.2 4045505560新订单指数43.9 48.7 40455055工业 重资产业务，开发运营商愈发不敢拿地，投资加速回归一二线园区开发运营商拿地量（亩）数据来源：克而瑞产城数据库473,864 414,844 2000002500003000003500004000004500005000002022年2023年成交量上，拿地规模同比下降21.57%75.04%18.49%79.61%产业运营商产业企业其他园区开发运营商拿地占比内圈为2022年工业用地拿地占比，外圈为2023年拿地占比上，下降个百分点51%46%49%54%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年2023年其余城市一二线城市园区开发运营商拿地占比城市选择上，一二线是主阵地回顾划出重点展望 轻资产业务，以委托运营模式为主，头部企业加快全国布局园区开发运营商开展轻资产业务占比数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报56%81%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2022年2023年超企业拓展轻资产业务，民企更为热衷，比重高达29.60%37.10%33.30%一二线城市三线城市四/五线城市园区开发运营商参与轻资产业务方式委托运营是主流服务模式，风险相对更低，双方认可度相对更高某头部园区企业轻资产进入城市能级占比投入成本低、进入门槛低，城市进入没有明显限制27.3%44.0%24.2%4.5%0%10%20%30%40%50%全流程服务委托招商运营品牌管理输出承租运营“二房东”回顾划出重点展望 市场表现，出租率与租金双降，但厂房产品整体更抗跌2022-2023年三季度典型城市研办类园区空置率与租金数据来源：克而瑞产城数据库研办类园区空置率较厂房类高个百分点，租金下滑趋势更为明显2022-2023年三季度典型城市厂房类园区空置率与租金上海、深圳、苏州等制造业大市的厂房类项目出租率、租金抗跌能力更强0.000.501.001.502.002.503.003.500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州2022年空置率2023年空置率2022年平均租金（元/㎡/天）2023年平均租金（元/㎡/天）0.000.200.400.600.801.001.201.401.600.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州2022年空置率2023年空置率2022年平均租金（元/㎡/天）2023年平均租金（元/㎡/天）回顾划出重点展望 企业经营，租售收入大减，整体营收由增转降2019-2023年上市园区开发运营企业整体营收及增速整体营收迎来近五年的首次下滑预期同比大幅下降2019-2023年上市园区开发运营企业租售、服务收入变化情况尽管服务收入仍处在增长势头，但租售收入大幅下降，是收入有增转降的主要原因1453 1821 2198 2466 2130 -20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%05001,0001,5002,0002,5003,0002019年2020年2021年2022年2023年E企业营收（亿元）增速-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2019年2020年2021年2022年2023年租售收入增幅服务收入增幅数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报回顾划出重点展望 “产业保障房”即将上市，但过量供应将严重冲击原有市场部分城市“产业保障房”建设目标数据来源：克而瑞产城数据库、政府官网“产业保障房”的出现反映地方政府留住优质企业的迫切心情，也让园区开发商追求单项目高利润变得更为困难珠海、深圳、东莞“产业保障房”供应量与全市产业载体整体供应（万㎡）年均目标供应量至少达到当地产业载体全年供应量的，最高达到城市产业保障房建设目标珠海两年内统筹建设2000万㎡的产业发展新空间，同时控制租金东部片区≤20元/月/㎡，西部片区≤15元/月/㎡深圳将连续五年每年提供不少于2000万㎡“高品质、低成本、定制化”厂房空间，同时租赁价格年涨幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡东莞五年内打造不少于5000万㎡“高品质、低成本产业空间”，“成本+微利”确定租售价格838 1350 667 1000 1000 400 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%02004006008001,0001,2001,4001,600珠海东莞深圳全市整体供应量保障房年均供应量保障房供应量占全市比重划出重点回顾展望 园区要求“主题化”，但“主题跟风”一样面临同质化竞争数据来源：克而瑞产城数据库、企查查全国生物制品企业每年新增注册量统计疫情三年推动生物医药产业成为热点，每年新增企业注册量均超过万家上海生物医药产业园区市场统计生物医药主题产业园跟风大量上市，造成空置率迅速提升至上海生物医药园区租金统计“主题跟风”反映出短期投机思维，而非长期产业思维-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%6789101112132017年2018年2019年2020年2021年2022年新增企业注册量（万家）增长率0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006007008009001,0002018年2019年2020年2021年2022年2023年市场总建面（万㎡）新开园建面（万㎡）空置率0.01.02.03.04.05.06.02018年2019年2020年2021年2022年2023年研发办公租金生产厂房租金划出重点回顾展望 “工业上楼”全面铺开，产品、招商、运营都须解决新课题数据来源：克而瑞产业研究院、政府官方网站华东“工业上楼”开始加快实施华北“工业上楼”也进入到标准制定阶段七大战略性新兴产业“工业上楼”适合度工业要实现真正上楼，产业条件是基础，产品要素是前提运营须解决垂直空间内的交通秩序、三废处理等新问题《上海市关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》•推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设万平方米“智造空间”•项目适用产业综合用地（）政策，允许混合配置工业、研发、仓储、公共服务配套用途等功能，主导功能以工业、工业和研发混合为主。2023年重点城市发布的“工业上楼”政策汇总上海《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》苏州《鼓励“工业上楼”工作试点方案》深圳《“工业上楼”项目审批实施方案》佛山《鼓励“工业上楼”十条措施》青岛《崂山区推动“工业上楼”工作的指导标准及政策措施》新一代信息技术数字与时尚高端装备绿色环保新材料生物医药与健康海洋产业首层21%0%73%32%15%25%71%低楼层（2-4层）27%0%17%13%33%45%15%能上楼（5-15层）52%100%10%55%52%30%14%环保安全“工业上楼”产品五大要素减震隔震工艺要求垂直交通设备载重划出重点回顾展望 绿色低碳产业园将成标配，未来需要算好“三本账”数据来源：江苏省自然资源厅、上海市节能环保服务业协会政府已经开始将生态保护与土地使用权出让挂钩，“绿色低碳”将