2024-2025年住房租赁行业发展报告：大租赁时代来临：从基本刚需到品质升级

（2025年第2期总第145期） 2025年08月10日 2024-2025年住房租赁行业发展报告大租赁时代来临：从基本刚需到品质升级 清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心 Research report 2025-08-10 Edition Report on the Housing Rental Industry Development2024-2025 The Age of Large-Scale Renting is Arriving: FromBasic Needs to Quality Upgrades Research Center for Real Estate and FinTech 目录 引言....................................................................................................6 第一章：中国住房租赁市场特征....................................................9 (一)住房租赁市场供给情况........................................................9 1.独具特色的供给体系下，两轮供给凸起促使新的供给格局形成..............................................................................................9 2.住宅市场向下过滤，租赁房源供应中老旧小区占比更高.12 第二章：人口新形势下的租赁需求..............................................20 (一)租客群体描摹：新市民、青年人为主，占比超过70%..20(二)租住需求特征：地段交通、房屋维修以及租后服务成关键因素...........................................................................................22 第三章：住房租赁市场的发展新阶段..........................................27 （一）大租赁市场：个人租与机构租的客户分层选择...........27（二）机构化模式：三类主流经营模式的横向比较...............29（三）经营模式向“更轻”和“更重”发展...........................33 （四）更轻：从“零和”向“正和”转变的轻资产托管模式.......................................................................................................36（五）更重：“投融建管退”需要专业运营商促进资产增值.......................................................................................................38 第四章：中国住房租赁政策体系..................................................41 （一）国家层面租赁立法正式出台...........................................41（二）地方监管体系不断完善...................................................43（三）保租房建设运营供给加速...............................................45（四）租赁住房REITs扩容提质..............................................46（五）公积金租房支持力度加码...............................................49 第五章：国外住房租赁市场镜鉴..................................................50 （一）机构化模式特征：托管/资管模式成为主流...............50 2.英国租赁机构化特征：私人房东使用托管/资管服务占比保持在一半左右............................................................................52 （二）机构化服务模式：业客两端服务收费透明化...............54 1.美国房屋托管服务主要收取佣金和委托管理费.................54 2.英国房屋托管服务主要收取佣金、收租服务费或委托管理费................................................................................................55 （三）模式比较：英美住房租赁整体托管费用超过15%......57 第六章我国住房租赁市场未来发展趋势.................................59 （一）品质租住需求升级...........................................................60（二）租赁机构回归价值中枢...................................................61（三）科技渗透提升行业效率...................................................63（四）机构评价体系逐渐完善...................................................64（五）产品和服务标准优化.......................................................65（六）租房服务体系保险化.......................................................68 引言 6住房租赁关乎民生福祉，为了能够让以新市民、青年人为主的租客群体在大城市安居乐业，2015年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”的住房制度，并陆续出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等若干政策，致力于推动住房租赁市场的高质量发展。2021年国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次构建了由公共租赁住房、保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化租赁住房“三位一体”的住房租赁供给体系。在多项政策引导和支持下，租赁住房有效供应快速增加，机构化率的水平也随之呈现快速增长态势。无论是机构租赁或是个人租赁，核心是要与租房需求相匹配，随着我国社会经济的快速发展，租赁需求已不再局限于“有房租”，而是“租好房”，对品质需求的深入理解则成为解题的关键要义。2025年政府工作报告中提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。人们对于“好房子”的期许，不仅包含新房、二手房，更包含租赁住房，涵盖了从住宅开发、城市更新到住房租赁等不同领域的建设、改造与运营的创新实践。今年的全国两会期间，住房城乡建设部倪虹部长强调了“高质量、新科技、好服务”在引领好房子建设中的核心地位。2025年7月，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》正式发布，自2025年9月15日起实施，成为行业的里程碑事件，政府政策从租赁立 法到资金监管、主体信用管理等不断完善住房租赁监管体系。 回顾2024年，住房租赁领域发生了很多变化：新的一轮房源供给凸起形成，保租房持续放量、分散式租赁房源不断增加；城市租金水平出现分化，租客租金支出重心下移；中资产包租的机构化模式逐渐退出舞台，轻资产托管、重资产自持模式占比增加，其中轻资产托管模式成为大租赁时代的主流模式；政策红利释放，培育与监管政策不断落地；国内租房保险体系萌芽，为租房做好兜底保障；租赁房源类型的多样化与智能化升级，从传统的单间公寓到现代的智能家居公寓，满足不同租客群体的个性化需求；租赁服务的便捷化与个性化定制转变，从线上看房到一键签约，科技让租房流程更加流畅。 而在变化的背后，我们也看到了行业中不变的本质：不变的是租客对租住“好房子”的品质需求。无论是历史悠久的旧街区还是新兴发展的智慧社区，居住安全与舒适度始终是租客心中的标尺，品质租住需求升级是大势所趋；法律法规的完善让租客权益得到尊重与保护，确保每位租客都能享有公平合理的租赁体验；行业机构化率持续提升，更多业主和租客青睐机构租赁，提升了服务效率和租住体验；租赁机构对模式价值的迭代，使得租赁机构的核心能力回归人和管理；轻资产托管模式为租客提供了更多品质化租赁产品和服务的选择；政府对解决居住问题、促进社会和谐的使命与愿景，都是未来行业发展的不变趋势。 数据来源说明 本报告基础数据和信息主要来源于以下几个方面： 1.官方数据 国家统计局、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部及地方政府、地方住建部门官网等数据和信息，包括第七次全国人口普查数据、10年期中国国债收益率以及保租房筹集数据、住房租赁相关政策等。 2.贝壳研究院 基于贝壳找房平台的重点城市住房租赁挂牌、成交等相关数据；基于租客问卷调研及从业者深访等相关数据分析。 第一章：中国住房租赁市场特征 租赁住房，作为住房市场的重要组成部分，以其低成本、灵活性的特点，为广大租客群体提供了在大城市的安居之所。自2015年底我国首次提出“租购并举”的住房制度以来，住房租赁市场快速发展，特别是在2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“国办22号文”）出台后，住房租赁市场供应快速增加，由住房租赁企业提供的品质化租赁住房和服务也显著提升，基本形成了“一张床”、“一间房”、“一套房”的供应体系。市场秩序的持续完善以及多元化的房源供给，为租客在城市安居提供了优良的土壤。 (一)住房租赁市场供给情况 自我国推进住房商品化改革以来，住房供应方式主要以销售为主，产品开发也以家庭居住的中大户型为主，我国租赁房源供应长期缺乏满足大规模新市民、青年人的小户型、低租金的租赁住房。近年来，在政策推动和市场自发调节下，我国租赁住房供应经历两轮凸起，形成了独特的租赁房源供应体系。同时房源供应也呈现出老旧小区房源占比高、机构化比例不断提升的趋势。 1.独具特色的供给体系下，两轮供给凸起促使新的供给格局形成 当前我国住房租赁供应体系呈现出分散式租赁住房为主、多主体多模式并存、市场化和保障性住房共同发展的特征，并且正 在经历第二轮供应凸起。 个人租赁和机构租赁共同构成了我国租赁住房的供给模式。经过市场的充分发展，我国住房租赁市场的供给模式形成了个人租赁和机构租赁两种不同的模式。其中，机构租赁按房源形态分为集中式机构租赁和分散式机构租赁两类，个人租赁按交易模式分为中介撮合、业主直租两类。从供给模式占比上，个人租赁模式中的中介撮合占比高于业主直租。机构租赁模式方面，随着保租房的供给增加，集中式机构租赁的占比大幅提升。 2015年以来，我国住房租赁市场经历了两轮供给凸起。第一次供给凸起以租赁品质升级的非理性繁荣为特征，2016年开始，大批房企、中介公司、酒店以及创业者在资本的全力支持下纷纷进入长租领域，机构为追逐规模不惜以高价收房作为核心竞争手段，导致房源端形成恶性竞争，很多企业因资金链断裂于2019年后陆