旧金山办公室市场报告：2025年一季度

旧金山办公室市场趋势3.62 msf第2页 旧金山办公室洞察 | 2025年第一季度租赁业务环比增长了80.4%，并首次超过新冠疫情前的租赁平均水平。自2018年第二季度以来最高的办公室租赁水平旧金山2025年第一季度租赁活动激增，总计3.62百万平方英尺。这是自2018年第二季度以来市场最大的总租赁量，主要是由大型续订和短期延期带来的潜在需求。包括谷歌、Databricks和为人类服务的科技租户梳理了837k平方英尺，同时摩根大通、道富投资和摩根路易斯都签署了10万+平方英尺的租赁合同，引领专业服务领域。 来源：Avison Young市场情报，CoStar旧金山的整体空置率季环比下降了20个基点至37.3%。虽然这不是一个显著的变化，但在2025年第一季度的前十大交易中，有六宗经历了正向五个十个交易中有五个交易面积超过10万平方英尺，随着旧金山的租赁势头持续，总体可用性预计将缓慢下降。转租供应量已连续七个季度下降，自2023年第二季度以来下降了29.8%，这是由于转租数量减少租户将空间投放市场，转租到期直接续租，以及转租空间被租赁。整体办公室可用性持续稳定 2025年第一季度债务发行已超过2023年总额旧金山的商业地产债务创纪录增长311.7%，与2023年相比。这主要是受联邦储备连续三次快速降息的推h2 2024，为销售和再融资活动提供燃料。这种势头延续到了2025年第一季度，债务发行已经超过2023年总额。随着市场基本面开始恢复，投资者信心正在增加，许多房东选择 refinancing出售其资产。 动 所致。 租赁活动第3页旧金山办事处见解 | 2025年第一季度4.5 msf新冠前平均：2.62msf4.0 msf3.5 msf3.0 msf2.5 msf2.0 msf1.5 msf1.0 msf0.5 msf0.0 msf2015年第一季度2015年第三季度 旧金山的租赁活动在2025年第一季度激增，总计3.62百万平方英尺。这是自2018年第二季度以来市场最大的租赁总量，主要由科技租户推动。租赁活动较上一季度增长了80.4%，现已超过新冠疫情前的租赁平均水平。 可用空间第 4 页 旧金山办公室见解 | 2025 年第一季度40 msf35 msf30 msf25 msf20 msf15 msf10 msf5 msf0 msf2016年第一季度 旧金山的总体本季度可用率环比下降20个基点至37.3%。转租可用性连续七个季度下降，自2023年第二季度以来下降了29.8%，这是由于放在市场上的租户数量减少、转租到期直接转租以及转租空间正在租赁。 2024年旧金山的商业地产债务发源增长了311.7%与2023年相比。 这很大程度上是由美联储在2024年第二季度连续三次快速降息所推动，从而刺激了销售和再融资的活跃度。这一势头延续至2025年第一季度，债务发行已超过2023年总和。投资者信心正在增强，市场基础开始恢复，许多房东选择再融资而不是出售他们的资产。 债务发起第 5 页 旧金山办公室洞察 | 2025 年第一季度$20B18亿16亿140亿$12B$10B80亿$6B$4B$2B$0B 介绍第6页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度了解更多了解更多办公室忙碌指数获取当今行业中最准确的办公空间使用情况视图。探索我们的交互式仪表板，揭示美国各市场办公楼的真正繁忙程度。 0%20%40%60%80%100%120%第7页旧金山办公室见解 | 2025年第一季度2月20日04-2006-208月20日10月20日12月20日二一04-216月21日08-2110月21日12月21日二二办公室忙碌，2025年2月 vs. 2020年2月 远程办公在新冠疫情后稳步增长后有所趋于平稳，但随着就业市场持续收紧和租赁增加，远程办公预计将增加。截至2025年2月，旧金山的办公楼繁忙程度为2020年的58.0%。 54.1%63.4%0%10%20%30%40%50%60%70%第8页 旧金山办公室见解 | 2025年第一季度星期一星期二星期三一周内每天办公的繁忙程度2025年2月 vs. 2020年2月 给定混合许多公司的结构中，员工似乎正在采用周二、周三和周四的办公模式。周一和周五远程。 第 9 页 旧金山办公室洞察 | 2025 年第一季度办公室市场趋势 0204060第10页 旧金山办事处洞察 | 2025年Q1科技主管旧金山办公室需求注意：气泡大小与需求的总SF相关30000平方米法律公司25000平方米咨询，研究会计与招募20000平方米15000平方米媒体，公关，电信& 娱乐平均租户规模非盈利 &关联10000平方米工程，建筑建筑与建筑材料5000平方米0k sf市场中的租户数量 截至2025年第一季度，旧金山当前已有超过 5 msf跨多个行业的活动空间需求。科技公司在旧金山复兴中发挥了主导作用在办公室租赁中，目前占市场活跃空间需求量的42.6%，与去年同期的44.1%相比。随着AI的持续增长，这数量预计将增长随着年份的流逝。 20182019AI办公室租赁第11页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度1.4 msf百万1.2 msf1.0 msf0.8 msf0.6 msf0.4 msf0.2 msf0.0 msf 旧金山在2023年和2024年经历了AI租赁活动的激增，包括像OpenAI，Anthropic和ScaleAI.该市最新的重大人工智能交易来自Databricks，在One Sansome，人工智能已持续第一季度租赁的势头2025年，随着市场上几家主要租户，AI办公室租赁预计将在2025年继续增长。 35.3%28.2%44.1%42.6%0%10%20%30%40%50%60%70%按建筑年代计算的总可用性第12页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度2023年第一季度Q1 202450年代或更早60秒70年代80年代 当前十年交付的建筑有限，但由于整体市场逆风和高成本组合而苦苦挣扎。基础。此外，还有在这种情况下交付的该空间，租赁仍然是一个挑战。毫不奇怪，2000年代和2010年代建造的新办公室在2025年第一季度报告了最低的空置率，租户明显更青睐现代化的空间。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%按资产类别划分的可用性第 13 页 旧金山办事处洞察 | 2025 年第一季度奖杯A级2019年第一季度2019Q22019Q32019Q42020年Q12020年第二季度2020Q32020Q42021Q12021Q22021Q3 A类和B类可用性同比基本持平，注重预算的租户明显倾向于更低这些资产内的汇率类。旧金山的奖杯可用率一直处于自2024年第二季度达到峰值以来持续下滑，并远低于整体市场平均水平，凸显了对高端空间需求的增加。 与其它门户市场相比，旧金山的办公复苏呈现出更为明显的两极分化，租户更倾向于选择A类和奖杯级写字楼空间，与类相对B/C.优质飞行趋势贯穿始终的这个国家，在2025年前三季度，由于主要市场中的B/C租赁份额年同比萎缩，Trophy/A租赁份额占比增加。 20252026202720282029第 15 页 旧金山办事处洞察 | 2025 年第一季度按行业划分的未来租赁到期媒体、公共关系、电信与娱乐律师事务所科技其他9.0 msf8.0 msf7.0 msf6.0 msf5.0 毫秒4.0 msf3.0 msf2.0 msf1.0 msf0.0 msf 56.9%的市场当前占用的空间将在2030年之前到期。然而，租户have been reaffirming their对旧金山办公室空间通过近几个季度的长期租赁承诺。科技从业者占主要行业即将到期的租约的43.8%，其中金融服务落后于19.3%. $0$200$400$600$800$1,000$1,200$1,400投资销售第 16 页 旧金山办公室洞察 | 2025 年第一季度 2025年第一季度的主要交易包括33号新蒙哥马利、邮递蒙哥马利中心450桑索姆路。办公室销售额同比下降由于COVID-19的爆发，由于艰难的办公室租赁环境和对通货膨胀率的上涨压力，此外，买卖双方之间的估价差异使得交易变得困难。 47.1%30.7%3.8%18.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%2015买方构成第 17 页 旧金山办事处洞察 | 2025 年第一季度用户/其他 在新冠疫情后环境下，整体销量持续下降，机构投资者的收购活动大幅减少。相反，自2019年以来，私人投资者增加了其在市场活动中的相对份额。此外，越来越多租户希望购买自己的资产。 5.4%78.1%11.1%3.9%1.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%2015卖家构成第 18 页 旧金山办事处洞察 | 2025 年第一季度用户/其他 制度性及跨境自2023年年初以来，投资者已增加其处置的市场份额，而房地产投资信托基金（REIT）所有者则坚守当前市场由于价值缩水。 第 19 页 旧金山办事处洞察 | 2025 年第一季度经济趋势 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第20页旧金山分公司洞察 | 2025年第一季度来源：Crunchbase按区域划分的人工智能风险投资资金（2025年第一季度）AI 资金金额AI占总风险投资额的百分比60.0亿50.0亿40.0亿$30.0B$20.0B100亿0.0B美国中国奥斯汀欧洲芝加哥SF Bay Area大西雅图大波士顿华盛顿特区大纽约 旧金山湾区在2025年第一季度获得了全国93.3%的人工智能风险投资总额，其中该地区90.7%的总资金被用于人工智能公司。靠近科技人才、顶尖大学和风险投资的地理位置，持续让湾区充当着国家的重心为AI。注入的资金数量，人工智能公司无疑将在可预见的未来继续在该地区租赁和扩张。 1.80.92.00.40.00.51.01.52.02.53.03.520002001200220032004200520062007200820092010第21页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度竞争性劳动力市场雇主利好劳动力市场国家办公室辞职-裁员/解雇比率 辞职到裁员/解雇比率衡量办公室劳动力市场的紧密度。比率，或员工杠杆率，为1.4。员工杠杆自...以来已大幅下跌2023年底 (2.0)。 3.9%10.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%20052006200720082009失业率 %就业与失业率第22页旧金山办公室洞察 | 2025年第一季度 旧金山的失业率目前为4.4%，尽管2024年末和2025年初有多家大型科技公司裁员，但同比仍保持相对稳定。 附录第23页 旧金山办公室洞察 | 2025年第一季度 102030402007200820092010201120122013201420152016201720182019202020210.01.02.03.04.05.06.0200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021旧金山办公室市场指标第24页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度发货开发中百万可用性（msf）直接转租百万 第28页 旧金山分公司见解 | 2025年第一季度观点美国 | 2025年春季了解更多了解更多从数据中心到健康医院投资组合、气候韧性住房到工作空间策略，我们的专家将其全部分解。我们在《观点》最新刊中关注增长：房地产如何演变、创新和把握新机遇。 第29页 旧金山办事处洞察 | 2025年第一季度需求供应–吸收：期间占用变化平方米办公室洞察术语表–直接空缺率：房东提供的可直接入住的空置空间–转租空置