REITs市场跟踪双周报：REITs发行加快 底层资产再扩容

重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。上海证券基金评价研究中心分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102报告日期：2025年07月01日 REITs。 一、发行市场1、本期发行情况本期三只产权REITs完成首发，发行规模合计为39.8亿元，配售比例仍维持较低水平，平均值为0.25%，其中两只已上市REITs首日涨幅为30%。今年发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.56%，今年发行REITs的平均首日涨幅为27.97%。本期有四只REITs处在发行中，且都是本期新获批的REITs，其中包含首批2只数据中心REITs，合计发行规模预计为46亿元到79亿元，另外两只为产业园REIT和清洁能源REIT，合计发行规模预计为55.75亿元，而华夏华电清洁能源REIT也是今年发行的第二只特许经营权REIT。截止目前，今年已发行10只REITs，发行数量比去年同期增长11%，发行规模合计153亿元，较去年同期下降35%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型，具体来看：3只仓储物流REITs（规模58亿）,2只保障房REITs（规模27亿），2只消费基础设施REITs（规模31亿）、2只产业园REITs（规模22亿），1只供热设施REITs（规模15亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都为90%左右。表1本期已成立和正在发行的REITs发行规模（亿元）10.88位于北京市经济技术开发区的的两处高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，总建筑面积12.9万平方米，开始运营时间分别为2019年10月和12月。15.80位于山东省济南市的领秀城贵和购物中心，建筑面积20万平方米，2014年底开始运营13.11位于无锡、昆山、金华、天津和成都的6处物流项目，开始运营时间从2009年到2019年，可租赁面积为30万平方米预计16-34位于苏州昆山市的国金数据中心项目，建筑面积3.5万平方米，开始运营时间2020年5月到7月预计30-45位于河北省廊坊市的润泽数据中心项目，建筑面积4.2万平方米，开始运营时间2020/12/16。 底层资产存续期限备注基金存续期为15年；土地使用权剩余年限为13.3年-基金存续期为30年；土地使用权剩余年限为29年-基金存续期为40年。六处物业的土地剩余年限为32年到39年-基金存续期为38年。项目物业的土地剩余年限为37年首批数据中心REITs，民企投资项目基金存续期为50年。项目物业的土地 剩 余 年 限 为首批数据中心REITs，民企投资项 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序2、项目储备情况目前沪深交易所共受理16单REITs储备项目，其中扩募项目6单，数量占比为37.5%。目前已获批1单产业园扩募项目，处于待发行。本期4单REITs新获批且处在发行中，另外本期新增2单产权项目。当前储备项目中产权REITs最多，共12单，其中产业园4单，仓储物流2单，保障房3单，消费基础设施3单；特许经营权REITs共4单，其中清洁能源3单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场本期中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业资产REIT先后上市，上市首日均上涨30%。目前REITs市场产品数量为69只，其中产权REITs共45只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为2057亿元，继续维持在两千亿以上，其中产权REITs规模为1114亿元，特许经营权REITs规模为944亿元，两者规模差距逐渐拉大。本期REITs市场下跌-0.45%，落后于主要股票指数。本期产权REITs先涨后跌，表现较好，整体上涨0.75%，其中保障房REITs表现最好，涨幅为2.69%，产业园REITs本期表现较差，是本期唯二下跌的资产类型；特许经营权REITs本期持续下跌，跌幅-1.96%，主要受规模较大的收费公路REITs大幅下跌所致，而供热设施本期涨幅高达6.66%，是表现最好的资产类型。本期除收费公路持续下跌外，其余资产类型呈现出先涨后跌的行情。今年以来REITs市场整体涨幅为17.06%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为20.20%，但各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs今年表现最好，涨幅超34%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为10.93%；特 许经营权REITs今年上涨13.80%，其中生态环保REITs涨幅最小，仅2.75%，其他类型涨幅相近。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅在50%左右，而生态环保涨幅仅5%，其他类型涨幅在10%到20%之间。本期REITs交易活跃度较上期略高，其中供热设施成交额提升幅度最高，而水利设施、产业园和收费公路等成交额下滑。本期REITs整体换手率较上期持平，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。图2 2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数）1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。表3 REITs本期表现最新规模（亿）本期收益率今年收益率过去一年收益率日均成交额（亿）日均成交额增速日均换手率1113.510.75%20.20%27.12%3.0710.37%0.76%319.06-0.54%10.93%14.80%0.91-22.87%0.65%261.371.62%18.70%15.51%0.6919.99%0.87%全体产权类特许经营权产业园仓储物流保障房收费公路生态环保清洁能源消费基础设施水利设施沪深300全收益供热设施 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指6/16至6/27，上期时间段指6/2至6/13，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。表4收益率前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）今年收益率基金简称（后五名）本期收益率基金简称（后五名）今年收益率嘉实物美消费51.56%华夏南京交通高速公路-7.80%中金湖北科投光谷-3.43%华夏大悦城购物中49.58%平安宁波交投杭州湾跨海大桥-7.57%鹏华深圳能源1.65%华安百联消费46.30%华安百联消费-7.26%中航首钢绿能1.86%华夏首创奥莱46.06%浙商沪杭甬-6.58%华夏越秀高速2.01%博时津开科工产业40.27%工银蒙能清洁能源-5.05%华夏和达高科2.06%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）计算复权收益率表5交易活跃度前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）日均成交额增速基金简称（后五名）本期日均成交额(万)基金简称（后五名）日均成交额增速国泰君安济南能源供热REIT244.05%华泰紫金南京建邺产业园171.5博时蛇口产园-59.09%招商科创孵化器173.40%易方达广州开发区高新产业园174.6中金湖北科投光谷-56.33%华泰紫金南京建邺产业园138.33%中金重庆两江产业园175.2国泰君安临港创新产业园-55.67%华安百联消费134.62%华泰紫金宝湾物流仓储234.0易方达广州开发区高新产业园-50.35%汇添富上海地产租赁住房125.52%中金联东科技创新产业园254.9建信中关村-46.28% 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心图3全部REITs指数和沪深300及中证红利指数的日收益率的滚动相关系数1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。三、分红情况本期有4只REITs分红，分红金额为1.67亿元，较上期有所下降。2025年REITs市场共分红45.48亿元，分红收益率为2.81%，明显高于沪深300和中证500，但略低于中证红利，中证红利分红收益率最近一段时间大幅提升。今年特许经营权REITs分红金额为28.90亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为3.40%；产权REITs共分红16.58亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.33%，明显落后于特许经营权REITs，也低于中证红利指数。从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率接近11%，而生态环保相对较低，仅6.31%；产权REITs过去一年分红收益率为4.92%，也低于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，其中成立以来分红比例略低于90%的底层资产类型主要有保障房REITs。此外，水利设施REITs本期进行了成立以来的首次分红，分红比例高达99%，而供热设施REITs成立时间较短，目前仍没有进行分红。REITs-沪深300REITs-中证红利 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额表7分红收益率和分红比例前五名REITs成立以来分红比例基金简称（特许经营权）成立以来分红收益率（年化）基金简称（特许经营权）成立以来分红比例125.29%中金山东高速11.27%中信建投国家电投新能源107.73%109.38%鹏华深圳能源10.45%华夏中国交建100.06%100.08%易方达深高速公路10.44%招商基金公路高速公路100.00%100.01%中航京能光伏9.51%中金山东高速99.98%100.01%工银河北高速集团高速公路9.24%中航京能光伏99.11%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析1、产权类REITs从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为27.84，比上期略高，明显高于沪深300和中证红利，略低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.87，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值最低。由过去一年实际分红计算的REITs股息率为3.72%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为3.82%，与前者差距较小，其中产业园REITs股息率最高，为4.23%，而保障房REITs股息率为2.61%。表8产权类REITs相对估值基金名称P/可供分配金额东吴苏园产业20.10华夏合肥高新18.31中金湖北科投光谷19.25华夏和达高科21.13博时蛇口产园21.81国泰君安东久新经济25.58华安张江产业园22.40国泰君安临港创新产业园28.94建信中关村49.31博时津开科工产业园25.32易方达广州开发区产业