REITs市场跟踪双周报：两单REITs启动发行 首单水利REITs申报

REITs市场跟踪双周报（2024.6.11）：两单REITs启动发行首单水利REITs申报 报告摘要： 1）发行市场 本期有两单REITs启动发行工作，预计合计发行规模为68亿左右。目前仍有6单REITs处于待发行状态，未来一段时间或迎来REITs密集发行期。本期新增3单REITs储备项目，其中首单水利设施REITs正式申报，成为REITs基础资产类型扩容新的突破点。2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1051.43亿元。本期REITs市场微跌-0.03%，产权类REITs表现略好于特许经营权REITs。今年REITs市场整体涨幅为8.93%，好于沪深300和中证500，不及中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs整体交易活跃度持平上期，其中生态环保REITs和消费REITs活跃度大幅下降，而收费公路REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率持平上期，接近中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期有4只REITs进行了分红，合计分红金额为1.15亿元，其中首批消费REITs中的华夏金茂商业REIT也进行了成立以来的首次分红。2024年REITs市场共分红32.68亿元，分红收益率为3.42%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红76.58亿元，分红收益率为6.82%，略高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.90%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.72%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年6月11日 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.04，相比上期略升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 一、发行市场 1、本期发行情况 本期（2024/5/27-6/7）有两单REITs启动了发行工作，分别为华夏特变电工新能源REIT和工银河北高速公路REIT，预计合计发行规模为68亿左右，其中华夏特变电工新能源REIT为首单民企清洁能源REIT，也是新疆首单新能源REIT。目前已经获批的8单项目中，仍有6单处于待发行状态，未来一段时间或将迎来REITs密集发行期。 2024年REITs市场发行提速，目前共发行6只REITs，其中4只消费基础设施REITs（规模合计122亿）、1只收费公路REIT（规模20亿）、1只清洁能源REIT（规模11亿），数量与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理23单REITs储备项目，其中已获批6单，处于待发行状态。本期新增3单REITs储备项目，类型分别为保障房、水利设施和收费公路，其中水利设施项目为首次申报，成为REITs基础资产类型扩容新的突破点。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共16单，其中产业园7单（获批2单），仓储物流4单（获批2单），消费基础设施3单（获批1单），保障房2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源3单（含扩募1单），收费公路2单（获批1单），水利设施1单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1051.43亿元，其中产权类REITs规模为483.08亿，特许经营权REITs规模为568.35亿元。 本期REITs市场整体微跌-0.03%，跌幅明显小于沪深300和中证500，接近中证红利表现。本期产权类REITs微涨0.15%，表现略好于特许经营权REITs，其中保障房REITs表现最好，涨幅超1%，而仓储物流REITs小幅下跌；特许经营权REITs微跌-0.20%，其中收费公路REITs跌幅相对较大，而清洁能源REITs涨幅超1%。 今年以来REITs市场整体涨幅为8.93%，明显好于沪深300和中证500，不及中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为9.79%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs涨幅超11%；产权类REITs涨幅为7.80%，其中保障房REITs涨幅超11%。 REITs整体交易活跃度持平上期，其中生态环保REITs和消费REITs活跃度大幅下降，而收费公路REITs活跃度明显提升。本期REITs整体换手率持平上期，接近中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/5/27至2024/6/7，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 三、分红情况 本期有4只REITs进行了分红，数量持平上期，合计分红金额为1.15亿元，较上期有所下降，其中首批消费REITs中的华夏金茂商业REIT也进行了成立以来的首次分红。2024年REITs市场共分红32.68亿元，分红收益率为3.42%，本期股票市场的分红收益率继续明显提升，其中中证红利指数的分红收益率提升到1.53%，但仍明显不及REITs。其中特许经营权REITs分红金额为23.38亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为4.10%；产权类REITs共分红9.29亿元，主要集中在产业园REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.65%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红76.58亿元，分红收益率为6.82%，略高于中证红利指数。其中产权类REITs分红16.30亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.90%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中仓储物流REITs和保障房REITs分红收益率均超过4%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.72%，其中清洁能源REITs分红收益率超 过12%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和清洁能源REITs，分红比例低于80%的是保障房REITs。 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 2）过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为22.04，相比上期略有上升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流REITs，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷、中金普洛斯、嘉实京东仓储等，而估值高于25.0的有建信中关村、华夏北京保障房、红土创新深圳安居和中金厦门安居等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.25，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于19.0的有华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.88%，其中仓储物流REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.69%，其中仓储物流REITs股息率为5.04%，而保障房REITs股息率也有4.03%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值接近中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 2）REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息