多城实行购房补贴，百强房企销售额跌幅走扩

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（5.24-5.30）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第11；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.2%和+1.6%。 土地市场溢价率有所回落。本周（5.24-5.30）全国300城宅地成交建面662万㎡，单周环比+3%，单周同比-39%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面14044万㎡，累计同比-3%；年初至今，绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售量环比持平，同比下降；4月新房售价环比-0.1%，同比-4.5%；结合量价，景气度略有承压。本周（5.24-5.30）47个城市商品房成交合计404万平米，周环比+0.1%，周同比-11%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+23%；二线城市周环比-6%，周同比-30%；三四线城市周环比-0.2%，周同比-0.1%。 本周二手房成交量环比下降，同比略增；4月二手房售价环比-0.4%，同比-6.8%；结合量价，景气度拐点向上。 本周（5.24-5.30）22个城市二手房成交合计259万平米，周环比-9%，周同比+5%。其中：一线城市周环比+2%，周同比+22%；二线城市周环比-14%，周同比-2%；三四线城市周环比-14%，周同比-7%。 多城实行购房补贴，探寻促进需求的新路径。近期包括武汉、合肥、重庆在内的多个二三线城市均出台或延续购房补贴政策；且根据中指院，2025年以来，全国超50地发布购房补贴政策，对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大。 我们认为：①针对特定人群（如新引进人才、多孩家庭确有需求）实行购房补贴，能够有的放矢，促进需求落地转化，起到较好的政策效果。②对于大多数居民（尤其是本地居民），尽管购房补贴能够节约部分购房成本，但激发需求入市的效果仍有待检验。当前绝大多数城市的政策已应放尽放，需开辟新路径，考虑增量政策以提振需求，促进地产止跌回稳。 百强房企销售额1-5月累计同比跌幅再扩大，5月单月同比继续下降。2025年1-5月百强房企全口径销售额14113亿元，累计同比-8.4%，较1-4月-7.8%的跌幅扩大0.6pct。5月单月全口径销售额3178亿元，环比+4.2%，同比-10.4%，较4月单月同比-10.3%的跌幅略有扩大。其中5月单月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-9%、-10%、-6%、-18%，单月环比分别为+15%、+6%、-19%、-6%，由于推货节奏等因素，TOP10及TOP11-30销售环比有所上升。 投资建议 我们认为受季节性回落、无增量政策、外部环境、去年同期政策抬高基数等因素的影响，五月以来地产数据再度边际走弱属于预期之内。只要止跌回稳的目标仍在，地产数据的回落亦有望是下一轮政策发力的起点，地产股的回调亦亦是逢低吸入博弈下一轮行情的机遇。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团以及中国国贸。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 近期多城出台购房补贴政策 多城实行购房补贴，探寻促进需求的新路径。近期包括武汉、合肥、重庆在内的多个二三线城市均出台或延续购房补贴政策；且根据中指院，2025年以来，全国超50地发布购房补贴政策，对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大。 我们认为：①针对特定人群（如新引进人才、多孩家庭确有需求）实行购房补贴，能够有的放矢，促进需求落地转化，起到较好的政策效果。②对于大多数居民（尤其是本地居民），尽管购房补贴能够节约部分购房成本，但激发需求入市的效果仍有待检验。当前绝大多数城市的政策已应放尽放，需开辟新路径，考虑增量政策以提振需求，促进地产止跌回稳。 图表1：近期多个二三线城市出台购房补贴政策 百强房企销售额跌幅走扩 1-5月百强房企销售额累计同比跌幅再扩大，5月单月同比继续下降。2025年1-5月百强房企全口径销售额14113亿元，累计同比-8.4%，较1-4月-7.8%的跌幅扩大0.6pct。5月单月全口径销售额3178亿元，环比+4.2%，同比-10.4%（4月单月同比-10.3%）。其中5月单月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-9%、-10%、-6%、-18%，单月环比分别为+15%、+6%、-19%、-6%，由于推货节奏等因素，TOP10及TOP11-30销售环比有所上升。 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比：1-5月累计销售14113亿元，累计同比-8.4% 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比：5月销售3178亿元，同比-10.4% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第11；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为华音国际控股、英皇国际、*ST荣控、珠光控股、*ST中迪，涨跌幅分别为+248.5%、+26.8%、+17.3%、+17.2%、+15.7%；末5名为空港股份、时代中国控股、力高集团、远洋集团、*ST亚太，涨跌幅分别为-15%、-11.8%、-11.3%、-10.3%、-9.5%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.2%和+1.6%。本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、佳源服务、南都物业、新大正、招商积余，涨跌幅分别为+23.6%、+18.3%、+14.9%、+10.2%、+8.4%；末5名为兴业物联、宋都服务、荣万家、融创服务、星悦康旅，涨跌幅分别为-11.8%、-7.8%、-7.3%、-5.1%、-3.6%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第22周，全国300城宅地成交建面662万㎡，单周环比3%，单周同比-39%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面14044万㎡，累计同比-3%；年初至今，绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为350、329、283、270、266亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（5月24日-5月30日）47个城市商品房成交合计404万平米，周环比+0.1%，周同比-11%，月度累计同比-3%，年度累计同比+2%。其中： 一线城市：周环比+14%，周同比+23%，月度累计同比+10%，年度累计同比+3%； 二线城市：周环比-6%，周同比-30%，月度累计同比-17%，年度累计同比-6%； 三四线城市：周环比-0.2%，周同比-0.1%，月度累计同比+9%，年度累计同比+10%。 图表14：4 7城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（5月24日-5月30日）22个城市二手房成交合计259万平米，周环比-9%，周同比+5%，月度累计同比+8%，年度累计同比+25%。其中： 一线城市：周环比+2%，周同比+22%，月度累计同比+24%，年度累计同比+37%； 二线城市：周环比-14%，周同比-2%，月度累计同比+1%，年度累计同比+26%； 三四线城市：周环比-14%，周同比-7%，月度累计同比-2%，年度累计同比+7%。 图表18：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比+0.4%，同比-9.4%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.8月，较上周+0.3个月，较去年同比-4.2个月。 图表22：1 0城商品房的库存和去化周期 图表23：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 非开发公司动态 图表28：非开发公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。