《关于持续推进城市更新行动的意见》：城投公司机遇与挑战并存

大公国际：《关于持续推进城市更新行动的意见》：城投公司机遇与挑战并存 公用二部|施晓姝|010-674135792025年05月26日 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），作为城市更新领域的顶层设计文件，《意见》的发布标志着中国城市发展正式从“增量扩张”进入“存量提质”的新阶段。当前，城投公司处于市场化转型阶段，《意见》的出台给城投公司带来的机遇与挑战并存。 一、政策背景 2024年末，我国常住人口城镇化率达到67%，城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整阶段，进入了城市更新的重要时期。《意见》的发布，对于推进城市结构优化、推动城市高质量发展、有效拉动投资和消费以及进一步保障和改善民生都具有重要意义。 二、核心内容 《意见》明确总体要求，到2030年城市更新行动实施取得重要进展；提出八项主要任务，其意义体现在确保居住安全、改善民生保障、扩大内需促进经济增长、保护传承历史文化等多方面。 《意见》明确城市更新的总体要求，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。 同时，《意见》提出八项主要任务，包括（1）加强既有建筑改造利用；（2）推进城镇老旧小区整治改造；（3）开展完整社区建设；（4）推进老旧街区老旧厂区城中村等更新改造；（5）完善城市功能，充分利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板；（6）加强城市基础设施建设改造；（7）修复城市生态系统；（8）保护传承城市历史文化。八项主要任务的意义体现在确保居住安全、改善民生保障、扩大内需促进经济增长、保护传承历史文化等。 《意见》对于项目规划、土地用途、房屋使用安全管理等城市更新工作推进面临的难点问题，提供了纲领性规划指引；同时在多元化投融资，建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式等方面，提供了有力支持。 围绕城市更新工作推进的难点问题，《意见》提出六方面支撑保障举措，包括：（1）建立健全城市更新实施机制，建立完善“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系；（2）完善用地政策，推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，盘活利用存量低效用地；（3）建立房屋使用全生命周期安全管理制 度；（4）健全多元化投融资方式，加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持，同时地方政府要加大财政投入，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等；（5）建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，引导经营主体参与，支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新；（6）健全法规标准，加快推进城市更新相关立法工作。 三、城投公司机遇与挑战 《意见》出台有助于城投公司转变为城市运营商，从而加快市场化转型，但同时需要城投公司有较好的资金管理能力与项目运营能力。 当前城投公司处于市场化转型阶段，随着《意见》出台，主要从事基础设施建设业务的城投公司，可以通过承接更多的老旧社区改造、智慧化基建、停车场、管网管廊建设、口袋公园等城市更新项目，从传统的政府融资平台转变为城市综合运营商，获得城市更新项目收益，加快市场化转型。 《意见》明确加大中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等支持力度，同时鼓励金融机构参与城市更新项目贷款管理，加强了城市更新项目的资金保障。引进各方社会资本参与，可以缓解部分资金支出压力。 但同时，城市更新项目通常要在短期之内投入大量资金，而项目收益以租金或者其他经营性收入为主，回报周期较长，且运营需要一定专业性，需要城投公司有较好的资金管理能力与项目运营能力。 四、总结 《意见》作为推进城市更新工作的纲领性文件，明确了总体要求和主要任务，对推动城市高质量发展、提升人民生活质量、促进经济内需增长、完善城市更新体制机制等方面有重要意义。同时，《意见》出台，城投公司面临的机遇与挑战并存，有助于城投公司加速转型为城市运营商，但需要城投公司有较好的资金管理能力与项目运营能力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。