机遇与挑战并存 —探索城投公司住房收储业务

机遇与挑战并存 —探索城投公司住房收储业务 联合资信公用评级四部|马玉丹 引言： 2024年以来，“去库存”成为房地产行业的主线任务，相关政策接连出台，不断吸引市场目光。其中，住房收储作为一种能同时实现房地产市场“去库存”与完善保障性住房体系建设的双重策略，再度成为各界关注的热点话题。本轮住房收储行动呈现出政府主导、市场化运营、资金来源多元、注重效益等特点，地方国企为主要实施主体。与此同时，随着市场化转型步入关键时期，城投公司面临着迫切转型需求，即扩大经营性资产规模，拓宽市场化收入渠道，以优化其过度依赖政府的现金流结构，并增强自身可持续发展能力。此时，住房收储相关政策的出台，可能为城投公司的市场化转型带来新的契机。鉴于此，城投公司在深入住房收储业务时将面临哪些具体的条件制约，又有哪些可选择的运作模式以供参考，本文将围绕上述核心议题进行阐述。 从信用分析角度来看，城投公司开展住房收储业务可能存在诸如资产流动性降低与价值波动风险、债务规模扩大及期限错配风险、盈利能力弱化风险、资金回笼迟滞及短期偿付压力上升风险。重点城市中，广州、宁波、无锡、济南、东莞、佛山、西安、南宁、郑州和乌鲁木齐等东部、中西部省会城市城投企业在满足成本和收益平衡的前提下，开展住房收储业务或将面临相对较小的信用风险；长春、青岛和厦门地区城投企业开展住房收储业务的信用风险或将有所增加。 一、住房收储的兴起和发展 住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。最初兴起于2008 年，为应对国际金融危机，国家就曾出台过类似政策，鼓励地方政府收购商品房用于保障性住房建设。近年来，随着房地产市场供需关系变化和保障性住房建设需求的增加，住房收储再次成为热点。 （一）政策演进 回顾本轮住房收储政策演进历程，大致分为探索阶段、试点阶段和全面推广阶段。2022年，包括杭州、南京、温州、济南等在内的多个城市曾发布文件，明确表示将通过公开方式收购商品房，以用于保障性租赁住房、安置房等用途。 2023年1月，人民银行宣布设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，采取“先贷后借”机制，按季度向重庆、济南、郑州、长春、天津、成都、福州、青岛8个城市发放贷款，用于批量收购存量住房，增加租赁住宅供给，从中央层面明确了住房收储策略，政策从地方探索进入试点阶段。 2024年以来，“去库存”成为房地产行业的主线任务，政策进入全面推广阶段。5月 17日，中国人民银行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。至此，人民银行针对保障性住房专项贷款支持 力度进一步扩大化：规模从1000亿元增加至3000亿元，范围从原来的8个城市扩大至全国，作用领域从配租型保障房扩大至配售和配租并行。此后，为进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，人民银行决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化，将金融机构合规贷款的再贷款比例由贷款本金的60%提至100%。在央行金融支持的基础上，财政政策也加码助力，明确地方政府专项债券可用于回购存量未开发土地，且专项债和保障房补贴均可用来收储存量住房，收储资金来源进一步得到扩容升级。 资料来源：公开资料，联合资信整理 图1本轮住房收储主要政策演进过程 （二）主要特征 本轮住房收储行动呈现出政府主导、覆盖范围广、市场化运营、资金来源多元、注重效益等特点，地方国企为主要实施主体。 本轮住房收储行动呈现出以下特点：①目标明确。本轮住房收储旨在增加保障性住房供给，缓解房地产市场库存压力，同时满足中低收入群体的住房需求。②政府主导。基于实现上述政策目标，本轮住房收储由政府主导，方式包括政府直接收购，或通过国有企业或城投公司等平台实施收储。③覆盖范围广。本轮政策最终在全国范围内推广实施，涵盖各层级的大中小城市。④市场化运作。根据政策导向，实施主体自愿参与、自主决策、风险自担，住房收储过程遵循市场化原则，包括定价机制及收购方式等，均由参与各方进行自主协商。⑤资金多元化。资金来源除包括地方财政资金、国企自有资金、银行贷款资金外，还包括中央财政专项资金、地方政府专项债券及人民银行提供的保障性住房专项贷款资金支持。⑥地方国企为主要实施主体。为承接保障性住房专项贷款资金，城市政府需选定地方国有企业作为收购主体。⑦多模式并存。住房收储模式多样，收储对象从新房扩展至二手房，收储方式包括直接收购、收并购、股权收购、破产重整、 以旧换新等。⑧注重效益。在收储过程中，收储方需平衡成本收益，确保项目的经济性和可持续性。 （三）政策效果 或受房地产市场环境不佳、收购主体资金短缺、租金收益率与融资成本倒挂以及政策执行与市场预期差异等因素影响，目前政策执行进展较为缓慢，效益显现尚需时间。 从资金投放情况看，根据中国人民银行公布的结构性货币政策工具情况表，截至 2023年底，“租赁住房贷款支持计划”尚未有投放进展。据公开信息统计，截至2024年 1月底，福州、济南、天津、青岛等城市已经落地了租赁住房贷款支持计划试点贷款， 共计获得试点贷款约40.86亿元，重庆、郑州、长春、成都未明确具体数额，预期实际 贷款投放量和2023年初设立的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”额度差距较大。此 外，根据中国人民银行最新公布的结构性货币政策工具情况表，截至2024年9月底， 保障性住房再贷款投放总金额为162亿元，距离3000亿元额度也相差甚远。整体看，政策执行进展较为缓慢，或受房地产市场环境不佳、收购主体资金短缺、租金收益率与融资成本倒挂以及政策执行与市场预期差异等因素影响。 二、城投公司住房收储业务现状及主要运作模式 （一）业务开展现状 2024年下半年以来，随着政策的频繁出台，全国住房收储进程显著加速。据不完全 统计，目前已有69座城市正式对外宣布，将由地方政府或其指定的国有企业收购商品住房用作保障性住房。其中，河南省、广东省、山东省、江苏省、江西省、广西壮族自治区等地区城市参与数量居于前列，以一、二线城市为主，同时也不乏来自浙江省、江苏省、河南省、山东省、湖北省等地区的区县（县级市）。 表2.1已发布住房收储计划城市情况（单位：个） 省份 数量 城市 河南省 8 郑州市、新乡市、商丘市、信阳市、洛阳市、南阳市、济源市、兰考县（开封市） 广东省 7 深圳市、广州市、肇庆市、佛山市、江门市、惠州市、珠海市 山东省 7 济南市、青岛市、烟台市、威海市、潍坊市、泰安市、胶州市（青岛市） 江苏省 6 苏州市、常州市、南通市、徐州市、连云港、灌南县（连云港） 广西 5 南宁市、柳州市、桂林市、防城港市、北海市 江西省 5 南昌市、赣州市、鹰潭市、萍乡市、宜春市 云南省 4 昆明市、临沧市、大理市、德宏傣族景颇族自治州 安徽省 4 合肥市、淮北市、滁州市、淮南市 浙江省 3 杭州市、温州市、江山市（衢州市） 四川省 3 成都市、泸州市、遂宁市 湖北省 3 武汉市、黄石市、赤壁市（咸宁市） 辽宁省 2 大连市、沈阳市 湖南省 2 长沙市、岳阳市 河北省 2 石家庄市、衡水市 其他 8 福州市、呼和浩特市、贵阳市、长春市、银川市、哈尔滨市、重庆市、天津市 资料来源：公开资料，联合资信整理 在具体操作方面，郑州、温州、济南、青岛、天津、武汉、福州、成都、深圳、珠海、合肥、泰安、大连、哈尔滨、杭州、广州已明确将住房收储的任务交由相关城投公司执行，收储对象主要为区域范围内已建未售商品房。后续随着政策逐步细化和落地实施，预计将有更多的城投公司参与其中，共同推动住房收储工作的深入开展。 表2.2重点城市城投公司住房收储计划 城市 时间 住房收储计划 郑州市 2022年以来 郑州城市发展集团有限公司通过全资子公司郑州城发安居有限公司（以下简称“城发安居”）累计收购81个存量项目改造成保障性租赁住房，已有约3.27万间作为人才公寓投入市场。截至2024年5月底，城发安居在郑州市区范围内累计收购了10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本7897.2元/平方米。 温州市 2022年 温州市鹿城区国有资产经营集团有限公司以备案价的7折收购了鹿城区凯迪融创新鹿园共133套住房，用作保障性租赁用房的房源。 济南市 2022年 济南城市发展集团有限公司下属子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司多次发布收购存量房源的招标公告，面向济南六区收购房源，用于租赁储备住房。 青岛市 2023年 青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款落地，选定青岛建融投资置业有限公司和青岛安居投资有限公司为试点经营主体。首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。 天津市 2023年 天津城市运营发展有限公司获批由国家开发银行牵头的贷款，用于收购包括天津滨海新城建投资运营服务有限公司及其自身旗下的多个项目作为保障性租赁住房。 成都市 2024年7月 成都武侯资本投资管理集团有限公司确认，将武侯区悦湖天骄的未售出房源转为保障性住房。 深圳市 2024年8月 深圳市安居集团有限公司发布通告称，所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，征集期限为自通告发布之日起至2024年10月31日。 珠海市 2024年8月 珠海华发集团有限公司、珠海市安居集团有限公司与中国建设银行广东省分行签署了战略合作协议。安居集团未来1-2年将通过市场化收购存量住房、“以旧换新”等多种方式筹集2万套住房。A股上市公司华发 股份披露，公司拟与珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务(含达到预售条件的房源)，总交易金额不超过120亿元。 武汉市 2024年8月 武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房落地。武汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超过2万平方米。 福州市 2024年7月 福州安住发展有限公司承接了福州市收储存量房转作保障性租赁住房任务，目前已经收购了约5000套存量住房，房源分散于鼓楼、台江、晋安、仓山，覆盖106个小区，计划于2025年底前分多个批次装修入市。 合肥市 2024年9月 合肥市安居控股集团股份有限公司公告拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，向合肥市相应行政区域内征集已建成存量商品房。 泰安市 2024年9月 泰安市发布公告称由泰安市泰山置新房产管理有限公司作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。 大连市 2024年7月 大连市人民政府发布公告称公开征集已建成存量商品房作为保障性租赁住房项目，大连市国有房屋经营集团有限公司作为收购主体实施收购。 哈尔滨市 2024年10月 哈尔滨市住房和城乡建设局发布公告称，遵循愿参与原则，在市区范围内征集已建成存量商品房用作保障性住房房源，由哈尔滨城市发展投资集团有限公司成立专门机构作为收购工作主体，开展收购已建成存量商品住房用作保障性住房工作。 杭州市 2024年10月 杭州市安居集团有限公司发布公告，将面向杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区公开征集已建成存量商品房（含自持商品住房）项目，用于保障性租赁住房（含人才租赁住房）和配售型保障性住房。杭州市安居集团有限公司或其下属杭州市安居建设投资集团有限公司、杭州市安居宁巢投资有限公司等子公司作为收购主体实施收购。 广州市 2024年11月 广州安居集团有限公司发布公告称将收购已建成的存量商品房用作保障房，要求面积在90平方米以下，收购将遵循市场化、法治化、双方自愿等原则。广州安居集团有限公司或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等子公司将作为收购主体实施收购。 资料来源：公开资料，联合资信整理 （二）主要