2025年第一季度布里斯班工业区报告

工业市场整体表现：

• Q1 工业交易额为 2.77 亿澳元（销售额 1000 万澳元以上），较 Q4 的 5.39 亿澳元有所下降，回到 2023 年同期水平。
• 最大的交易是 Stockland 出售位于 Yatala 14 Dixon Street 的 43,369 平方米多仓库物业，KordaMentha & PGIM Real Estate 以 1.025 亿澳元收购，CMY 为 6.35%。

收益率变化：

• 超级优质收益率在 Q1 基本稳定，同比下降 10 个基点。
• 优质收益率小幅上升至 6.10%，环比下降 4 个基点，同比下降 16 个基点。
• 次级收益率继续收紧，较去年同期收紧 64 个基点，环比收紧 20 个基点。
• 土地价值持续上涨，1-5 公顷地块价格上涨 26.5%，至每平方米 633 澳元；小于 5,000 平方米的地块价格上涨 32%，至每平方米 766 澳元。

空置率及租赁活动：

• Q1-2025 空置面积增加 21%，至 782,562 平方米，空置率上升至 5.2%，高于 2024 年 Q4 的 4.3%。
• 空置率上升主要由于新开发项目（35%）和租户搬迁产生的填补空间（34%）。
• 新增空置中，335,232 平方米为投机项目，环比增加 44,455 平方米。
• Q1 租赁活动环比下降 22%，至 159,483 平方米，但滚动年租赁量仍同比增长 16%，达 873,600 平方米。

区域表现：

• 南区：空置率上升 2%，至 7.7%，主要由于 22,439 平方米现有空间重新入市。
  • 优质和次级租金分别上涨 1.3% 和 2.2%，同比分别上涨 6.7% 和 5.2%。
  • 优质租金平均补贴率为 13%。
  • 优质收益率稳定，次级收益率环比收紧 13 个基点，同比下降 16 个基点。
• 西南区：年初租赁活动放缓，环比下降 1%，主要来自现有库存。
  • 空置率上升 10%，次级空置率上升 9%，达到 62,570 平方米。
  • 优质租金稳定在每平方米 158 澳元，同比上涨 5.3%；次级租金小幅下降 0.9%，但仍同比上涨 5.2%。
  • 优质收益率环比收紧 15 个基点，同比收紧 10 个基点；次级收益率环比收紧 18 个基点，同比收紧 50 个基点。
• 东南区：空置率上升 29%，但整体仍保持紧张状态，主要为优质子租赁机会。
  • 滚动年租赁量环比下降 6%，但预承诺活动强劲。
  • 优质和次级净租金稳定在每平方米 160 和 145 澳元，同比分别上涨 6.7% 和 9.0%。
  • 优质收益率环比收紧 3 个基点，同比收紧 13 个基点；次级收益率环比收紧 28 个基点，同比收紧 70 个基点。
• 机场区：空置率上升 45%，主要由于新开发项目。
  • 租赁量环比大幅上升 75%，其中 31,378 平方米来自现有空间，21,815 平方米来自投机项目。
  • 优质净租金小幅上涨 1%，至每平方米 202 澳元，同比上涨 12.2%；次级租金上涨 2%，至每平方米 175 澳元，同比上涨 13%。
  • 优质收益率环比下降 4 个基点，同比下降 17 个基点；次级收益率环比收紧 16 个基点。
• 北区：空置率上升 27%，主要由于新开发项目。
  • 滚动年租赁量显著增长，达 92,071 平方米。
  • 优质净租金上涨 6.9%，至每平方米 170 澳元；次级租金上涨 10.9%，至每平方米 153 澳元。
  • 优质收益率稳定在 6.1%，次级收益率环比收紧 28 个基点。