Brisbane Fringe 办公市场投资量持续增长，主要受优质资产租金增长驱动。2025财年净吸纳量达15,963平方米，总空置率从年初的10.7%降至7月的10.5%，主要得益于持续的正向净吸纳和18个月无新供应。预计2025财年供应为负，2026年将继续保持负增长，净增量将保持温和负值。顶级办公楼的租金增长预计将持续，但明年市场整体将面临相对较高的连续空置率。
市场租赁环境呈现两极分化，对优质空间的需求持续旺盛。2025年上半年，优质办公净吸纳量达9,462平方米，全年为21,031平方米；而次级办公吸纳量疲软，上半年为-8,053平方米，全年为-5,068平方米。租户更倾向于选择优质、配套设施完善和ESG表现良好的资产。城市更新区（Urban Renewal）和内南区（Inner South）吸纳量强劲，上半年分别吸纳5,119平方米和173平方米，全年分别为10,003平方米和4,603平方米，抵消了米尔顿（Milton）、斯普林希尔（Spring Hill）和托恩（Toowong）的负吸纳量。
租户简报显示，优质Fringe空间仍具吸引力。Youi、Energy Queensland和AFP等大型租户都在积极寻找A级办公空间，表明Fringe市场仍有较大发展潜力。
供应持续紧张，无新办公楼竣工。自2023年下半年完成895 Ann Street项目以来，Fringe市场未出现重大新供应，仅少量空间作为养老护理开发项目的一部分被添加。由于持续的小规模旧空间退出，Fringe办公楼库存在过去两年中下降了约1.2%。短期内，由于可行性挑战和住宅开发需求增加，新办公楼项目不太可能启动。
优质空置率处于12年低点。2025年上半年，Fringe总空置率降至10.5%，其中优质空置率降至8.3%，而B级和C级空置率上升。空置率下降主要集中在城市更新区和内南区，而米尔顿的空置率最高，达到14.1%。
优质租金持续增长。2025年10月，优质办公租金同比增长5.2%，平均达到752美元/平方米。顶级办公楼的租金范围在825-850美元/平方米，而较旧或普通的A级产品可能在650-780美元/平方米。优质租金激励在过去12个月有所下降，但平均仍为39.5%，高于CBD市场。预计未来几年租金激励将继续逐渐下降，但仍是租户搬迁和进行新装修的重要因素。
与CBD的比较至关重要。目前，A级CBD租金（960美元/平方米）与优质Fringe租金的差距为28%，高于2024年的水平，但与长期平均水平一致。这使得CBD现有的A级空间在价格上具有竞争力，可能继续吸引大型租户向CBD转移。
投资量上升。2025年11月，Fringe市场交易额达4.93亿澳元，远高于2023年和2024年。活动由私人投资者和不上市公司共同驱动，反映了市场对优质办公资产的兴趣回升。低成本的债务和改善的投资情绪支持了这一复苏。
Fringe收益率预计将保持稳定至2026年。优质收益率已连续一年保持在7.95%，与CBD的7.25%保持一致。近期交易活动增加和市场信心增强进一步巩固了收益率的稳定性。预计2026年收益率将因买家竞争加剧而上升。
