布里斯班工业市场季度更新（2025年第三季度）
核心市场产率与收益率
- 二次收益率：环比下降15个基点至6.35%，同比下降69个基点，受土地价值和稳定私人投资者需求支撑。
- 首要收益率：环比下降14个基点，同比下降27个基点。
- 要素收益：环比下降14个基点至5.89%，同比下降27个基点。
- 超级收益率：环比下降7个基点，同比下降20个基点。
土地市场
- 土地销售：第三季度录得两笔超过1亿美元的土地销售，分别为：
- 575 Pumicestone Rd, Caboolture以1.4亿美元（46.8公顷）售出。
- Lot 1 Pacific Highway, Coomera以1.2亿美元（53.9公顷）售出。
- 土地价值：
- 面积小于5,000平方米的地块同比上升2.6%，同比增长14.3%。
- 1-5公顷地块同比上升1.7%，同比增长16.6%。
租赁市场
- 空置率：第三季度总空置率环比上升24个基点，同比上升62个基点，达到5.4%，总量为124,927平方米。
- 吸纳量：第三季度租赁活动增长20%，达21,726平方米，南片区主导，占62%。
- 租金：
- 一手租金环比增长1.2%，同比上涨4.4%。
- 二手租金环比增长0.4%，同比上涨2.5%。
- 激励措施：主要和在空置率上升的背景下，两者均同比上升100个基点至14.5%和16%。
各区域表现
- 南区：
- 空置率稳定，仅上升5平方米至6.8%，同比下降7.7%。
- 吸纳量达134,968平方米，主要集中在现有物业和投机库存。
- 核心地租环比收缩16个基点，同比下降18个基点。
- 西南区：
- 空置面积增加53,446平方米，空置率上升至5.8%。
- 租金增长放缓，优质物业上涨0.6%，二手房稳定。
- 激励措施上升100个基点，优质地段达13%，普通地段达12.5%。
- 东南区：
- 空置率上升至3.7%，环比上升109个基点，同比上升169个基点。
- 吸纳量主要集中在现有物业和投机库存。
- 精品租金环比增长1.3%，同比增长1.3%，达到每平方米162美元。
- 北部：
- 空置面积下降7,760平方米，降至4.7%。
- RTM租赁业务同比下滑49%，多数交易涉及面积小于3,000平方米的小型交易。
- 核心地段租金环比增长3.4%，同比增长11.7%。
土地价值与收益率
- 北部土地价值：
- 面积不足5,000平方米的地块同比增长29.2%，达到每平方米840美元。
- 1-5公顷的地块同比增长22.6%，达到每平方米705美元。
- 收益率：
- 要素收益率环比下降15个基点至5.80%，同比下降15个基点。
- 二级收益率环比下降23个基点至6.40%，同比增长88个基点。
新增供应与租赁活动
- 新供应预测：2025年Sqm新增供应量较2024年增长28%。
- RTM租赁：
- 第三季度吸纳量提升，同比仍增长32%。
- 各区域RTM租赁收起情况：
- 东南区下降38%。
- 西南区下降27%。
- 北区下降49%。
- 主要激励：各区域均同比上升100个基点。
总结
第三季度布里斯班工业市场整体表现稳健，收益率持续收紧，土地价值上涨，租赁活动活跃但区域间差异明显。南区表现突出，西南区和东南区空置率上升，北部市场吸纳量下降。各区域租金和激励措施均有所增长，但投机性空间仍占较大比例。
