市场概述与情绪
2025年第一季度，香港工业物业市场延续了2024年的趋势，通用工业物业租金环比下降2.5%，至每平方英尺12.5港元；现代物流租金环比下降1.9%，至每平方英尺16.8港元。通用工业物业录得积极吸纳量，整体空置率略有改善，从6.7%上升至6.3%。然而，现代物流空置率显著增加，从9.2%上升至12.7%，主要原因是缺乏新的租赁需求。市场整体与2024年第四季度基本保持不变，租户仍在寻找租金下降的高品质空间。
重要交易
黑石集团从港华物流中心迁至彩牛智选门站，占用约46000平方英尺空间；近铁集团从ATL迁至中国资源国际物流中心，占用约170000平方英尺空间。
市场前景展望
未来，主要现代物流运营商将继续实施租赁策略，优先考虑稳定的租金而非维持当前的occupancy。内地人工智能技术和云服务的发展可能增加香港对电子元件、芯片和相关材料的需求。特朗普政府征收的关税将严重扰乱各行各业，其对内地产品的影响将随着时间的推移变得更加明显。预计工业租金在2025年可能会下降。
京东计划拓展其在香港市场的业务，在柴湾宏茂工业 Centre 地下层扩张了约10000平方英尺面积，总计在不同区域开设了5家门店，对现有线上购物平台及实体店构成挑战。
土地拍卖延期
土地部宣布将屯门及元朗多层建筑用地招标进一步延长至2025年7月25日。中标者将以名义租金向政府租赁部分多层建筑楼层空间十年，而非永久转让权利。这一变化允许企业完全拥有多层建筑，同时政府管理和出租空间给棕地运营商。此外，计算政府租赁楼层空间的依据已从最高允许楼层地板面积改为最低，同时放宽了建筑荷载要求。尽管这些地块的招标仍需采用两信封方法提交投标，但放宽的条件和延期表明市场对这些项目缺乏热情。
关键数据
- 通用工业物业租金：每平方英尺12.5港元，环比下降2.5%
- 现代物流租金：每平方英尺16.8港元，环比下降1.9%
- 通用工业物业空置率：6.3%
- 现代物流空置率：12.7%
- 黑石集团租赁：彩牛智选门站，约46000平方英尺
- 近铁集团租赁：中国资源国际物流中心，约170000平方英尺
研究结论
预计工业租金在2025年可能会下降，主要原因是全球贸易的不确定性以及本地零售市场的缓慢复苏。同时，京东等电商平台的扩张将对现有市场构成挑战。土地拍卖条件的放宽和延期表明市场对这些项目缺乏热情。
