香港工业物业市场 Q3 2025 总结
一、市场概况
- Q3 主要租赁活动以续约为主，整体工业物业和现代物流设施租金环比分别下降 1.6% 和 2.0%。
- 物流和贸易行业业务下滑，导致空置率环比上升，现代物流空置率升至 13.3%（环比升 0.6 个百分点），一般工业空置率升至 8.5%（环比升 1.1 个百分点），九龙东空置率相对稳定（环比升 0.5 个百分点）。
二、重大交易
- 搬迁交易：SF DHL 从青衣 Goodman Interlink 搬迁至机场附近的 Cainiao 智慧枢纽，面积约 95,000 平方呎，主要出于成本效率考虑。
- 新需求：内地医药公司租赁荃湾 Tsuen Wan 工业中心约 100,000 平方呎，用于制药生产，该物业具备足够楼层高度和电力容量等优势。
三、行业动态与趋势
- 挑战：本地供应链和贸易行业面临持续压力，全球贸易不确定性增加，消费转向北方，本地及内地旅游业消费下降，导致租赁需求疲软。
- 机遇：内地企业寻求拓展香港业务，线上购物兴起，传统零售商缩减香港仓库空间并迁往深圳以降低成本，与内地联系加强进一步削弱仓储需求。
四、市场展望
- 短期内，物流租赁行业预计将持续面临困难，宏观经济不确定性高，本地企业信心低迷。
- 专业工业物业（如冷库和数据中心）业主探索临时存储方案应对空置，仓库业主提供更优租金方案（如免租期）吸引租户，显示市场悲观情绪。
- 预计租金将随空置率上升而下降。
五、关键数据
- 租金变化（Q3 2025）：
- 一般工业物业：HK$12.2/平方呎/月（环比降 1.6%，同比降 4.6%）
- 现代物流设施：HK$16.4/平方呎/月（环比降 2.0%，同比降 6.7%）
- 主要租赁交易：
- 卡尔士堡啤酒厂租赁 ATL Logistics Centre 约 115,842 平方呎，租金 HK$16.50/平方呎/月。
- Geodis 香港、Omni Logistics 等 企业续租荃湾、屯门等地仓库。
- 空置率：
- 一般工业物业：8.5%（环比升 1.1 个百分点）
- 现代物流设施：13.3%（环比升 0.6 个百分点）
- 宏观背景：
- 香港进出口总额同比增长 14.5%（出口）和 11.5%（进口）。
六、结论
香港工业物业市场短期承压，租金下行压力增大，业主积极调整策略以应对需求疲软，内地企业拓展和电商兴起仍是潜在利好因素，但整体市场信心仍需时间修复。
