香港工业总结2026年第2季度

研报总结

市场概况与租赁市场变化 2026年第二季度，香港工业物业市场呈现稳定迹象，租金环比下降速度从第一季度的1.2%放缓至0.7%。现代物流行业租金同比下跌2.4%，空置率微升至11.8%，显示租户需求逐步恢复。租赁活动主要由物流和电商运营商从旧区设施迁出驱动，高规格物流中心房东提供的更灵活租赁条款和激励措施是主要支撑。相比之下，传统工业部门仍面临压力，租金同比下跌4.8%，空置率升至7.8%。九龙东区域因工业与办公物业租金差距缩小而竞争加剧，同时翻新工业项目增多导致业主自用机会增加，传统工业建筑竞争更激烈，尤其是带辅助办公空间的物业，租户可以相对有竞争力的租金升级至更优质物业。

重大交易案例

• 物流与电商行业：第三方物流和电商运营商上半年持续扩张仓储能力。HKTVmall在Goodman Interlink扩建2万平方呎，是其年内第二次主要扩张。759Store迁至ATL Logistics Centre约6万平方呎以支持建筑升级。YesAsia在Mapletree Logistics Hub增配4.8万平方呎用于内部扩张。受零售销售复苏和线上消费持续增长支持，物流电商租户需求与市场整体反弹趋势一致。
• 零售行业：Alo Yoga在K11 Musea设立旗舰店后，将在中环开设第二家门店，同时将物流网络扩展至ATL Logistics Centre，将其定位为亚太区仓储枢纽。此次零售与物流协同扩张反映了对本地及区域市场前景的信心，以及品牌在香港的长期战略布局。

市场展望与结论 北部都会区发展加速及土地重置推动旧区物流运营商迁出，导致内城高规格物流设施与旧区仓库租金趋同，租户加速升级至更优质空间。尽管物流电商运营商的迁址和扩张推动租赁活动，但预计2026年下半年市场动能将放缓。旧区迁出需求随短期需求满足而减弱，同时传统工业租户在市场不确定性下更倾向续约而非迁址扩张，预计现代物流设施与传统工业资产租金仍将承压。