2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机 请务必阅读报告末页的重要声明 2025年05月08日 证券研究报告 |报告要点 2024年56家上市物企营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增速放缓但央国企与优质民企展现 韧性；归母净利润107.8亿元，同比-20.0%，其中央国企利润同比+9.8%。整体毛利率19.0%销管费用率8.0%。应收账款周转天数拉长但现金水平较为充裕。物业管理服务收入同比+9.7%占比提升至70.6%，社区及非业主增值服务收入下降。分红总额132.7亿元，同比+31.0%，回购积极，头部物企股息率超10%。在估值低位、红利属性增强背景下，推荐高分红、高股息规模效率兼优的头部物企，如华润万象生活、万物云等。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/22 行业研究|行业专题研究 2025年05月08日 房地产 2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 沪深300 40% 20% 0% -20% 2024/52024/92025/12025/5 相关报告 1、《房地产：地产持仓小幅回升，低配收窄聚焦龙头》2025.04.25 2、《房地产：政策支持地产企稳，推进收储城改加速落地》2025.04.16 扫码查看更多 利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性2024年56家样本上市物企：1）营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增幅较2023年收窄3.7pct，其中民企且未展期物企营收同比+15.3%。碧桂园服务、万物云、绿城服务营收居前三。2）归母净利润总额107.8亿元，同比-20.0%，其中央国企物企归母净利润同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。华润万象生活、碧桂园服务、中海物业利润居前三。3）整体毛利率19.0%，同比-1.4pct，其中央国企毛利率降幅最小。4）整体销管费用率8.0%，同比-0.7pct，降本增效成效显现。 资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕 2024年56家样本上市物企：1）应收账款周转天数约106天，较2023年增加1 天，回款周期整体拉长。其中央国企物企约62天，混合所有制物企78天，民企 且未展期物企76天，独立物企119天，民企且已展期物企147天。2）净现金总 额1081.5亿元，同比-2.9%，整体现金水平仍较为充裕，具备持续分红基础。 业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业 2024年34家上市物企各业务收入：1）物业管理服务同比+9.7%，其中央国企物企同比+16.4%，混合所有制物企+13.3%，民企且未展期物企+5.7%，民企且已展期物企+5.7%。2）社区增值服务同比-7.1%，其中央国企物企-5.4%，混合所有制物企-6.5%，民企且已展期物企-2.9%，民企且未展期物企-31%。3）非业主增值服务同比 -23.0%，其中央国企物企-9.6%，混合所有制物企-21.6%，民企且未展期物企-23.8%，民企且已展期物企-45.7%。从收入结构看，物管服务占比持续提升至70.6%社区增值服务占比降至11.2%，非业主增值服务占比降至6.3%。 回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显 2024年56家上市物企（共32家分红）：1）分红大幅增长。2024年分红总额132.7亿元，同比+31.0%，部分物企派发特别股息，分红比例较高；2）持续回购。部分物企回购力度较大，如德信服务集团、金科服务回购比例分别达5.84%、4.21%。3）低估值+高分红。当前物企估值处于低位水平，在充裕现金流和高分红比例支撑下，部分头部物企股息率可达10%以上，红利属性凸显。 投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企 房地产市场仍处于持续调整阶段，部分物企凭借高效经营、高质量扩张，实现业绩的稳健增长。我们认为，在基础物管方面，头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长；在多元化业务方面，头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。 风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 正文目录 样本说明5 1.利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性6 1.1营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼6 1.2归母净利润整体下滑，央国企与优质民企逆势增长7 1.3行业毛利率持续承压，央国企表现稳健9 1.4销管费用率连续两年下降，降本增效成效显现10 2.资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕11 2.1流动性承压及业务转型影响下，回款周期拉长11 2.2物企聚焦回款提效与现金流稳健，净现金小幅下降13 3.业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业14 3.1物管主业稳健增长，在管面积温和扩张15 3.2各业务板块分化加剧，央国企表现更优16 4.回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显18 4.1分红总额大幅增长，物企回报股东意愿增强18 4.2物企积极回购，提振市值与投资者信心19 4.3低估值+高分红，物企红利属性凸显20 5.投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企21 6.风险提示21 图表目录 图表1：恒生物业服务及管理指数与申万房地产指数走势基本一致5 图表2：各类表述所对应的上市物企明细6 图表3：2024年上市物企营收总额同比+4.5%7 图表4：各类样本物企的营收同比走势7 图表5：2024年上市物企营收TOP207 图表6：2024年上市物企归母净利润总额同比-20.0%8 图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势8 图表8：2024年上市物企归母净利润TOP208 图表9：2024年上市物企毛利率同比下降1.4pct10 图表10：各类样本物企的毛利率走势10 图表11：2024年上市物企毛利率TOP2010 图表12：2024年上市物企销管费用率同比下降0.7pct11 图表13：各类样本物企的销管费用率走势11 图表14：2024年上市物企销管费用率最低的20名11 图表15：上市物企应收账款周转天数持续走高12 图表16：各类样本物企的应收账款周转天数走势12 图表17：2024年上市物企应收账款周转天数最短的20名13 图表18：2024年上市物企净现金总额同比-2.9%14 图表19：各类样本物企的净现金同比走势14 图表20：2024年上市物企净现金TOP2014 图表21：持续披露业务收入数据的34家上市物企明细及分类15 图表22：34家物企各业务收入的同比走势16 图表23：34家物企各业务收入的占比走势16 图表24：15家物企在管面积变动16 图表25：10家物企合约面积变动16 图表26：各类物企的物管服务收入同比17 图表27：各类物企的社区增值服务收入同比17 图表28：各类物企的非业主增值服务收入同比18 图表29：各类物企的其他业务收入同比18 图表30：2024年上市物企分红总额同比+31%18 图表31：2024年上市物企的分红总额TOP1519 图表32：2024年上市物企分红比例TOP2019 图表33：2024年上市物企的回购比例20 图表34：2024年物企股息率TOP3021 样本说明 作为物业公司的上游关联产业，房地产开发企业的经营状况会对其控股上市物企业绩表现和估值水平产生一定影响。从历史表现来看，房地产指数与物业服务及管理指数走势基本保持一致。 图表1：恒生物业服务及管理指数与申万房地产指数走势基本一致 申万房地产指数（左）恒生物业服务及管理指数（右） 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2022/042023/042024/042025/04 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 作为开发商下游的产业链环节，物管公司在经营上与房企密切相关，本文除了分析物业行业的整体表现之外，还根据其关联房企的股东背景及经营情况，将上市物企分为央国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、混合所有制物企、独立物企共五类进行对比分析。本文统计了其中56家上市物管公司的业绩，各类物业公司明细如下所示： 图表2：各类表述所对应的上市物企明细 类型 数量（家） 物企明细 上市物企 56 华润万象生活越秀服务宝龙商业合景悠活星悦康旅 兴业物联 万物云碧桂园服务金科服务雅生活服务星盛商业德信服务集团 祈福生活服务京城佳业第一服务控股众安智慧生活 浦江中国朗诗绿色生活 保利物业永升服务宋都服务康桥悦生活彩生活 烨星集团 中海物业绿城服务招商积余建发物业金茂服务世茂服务金融街物业和泓服务远洋服务中骏商管东原仁知服务时代邻里中奥到家佳兆业美好润华服务 力高健康生活方圆生活服务 恒大物业新希望服务德商产投服务 佳源服务弘阳服务 滨江服务融创服务建业新生活卓越商企服务苏新服务荣万家 领悦服务集团鑫苑服务正荣服务鲁商服务 关联房企为央国企的样本物企（简称“央国企物企”） 9 华润万象生活 保利物业中海物业 招商积余 越秀服务建发物业金茂服务 金融街物业 京城佳业 关联房企为民企且未展期的样本物企（简称“民企且未展期物企”） 4 滨江服务新希望服务卓越商企服务星盛商业 关联房企为民企且已展期的样本物企（简称“民企且已展期物企”） 26 碧桂园服务和泓服务 恒大物业融创服务荣万家合景悠活 金科服务康桥悦生活 雅生活服务永升服务世茂服务时代邻里领悦服务集团鑫苑服务 建业新生活星悦康旅 宝龙商业德信服务集团第一服务控股彩生活 中奥到家 佳兆业美好弘阳服务 正荣服务 朗诗绿色生活烨星集团 关联房企为混合所有制的样本物企（简称“混合所有制物企”） 3 万物云绿城服务远洋服务 无关联房企的物企（简称“独立物企”） 2 苏新服务浦江中国 资料来源：Wind，国联民生证券研究所注：仅选取连续披露数据的上市物企；类型仅根据上市物企其关联房企的股东背景及经营情况划分，与物企自身的股东背景及经营情况无关 1.利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性 1.1营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼 2024年，56家上市物企营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增幅较2023年收窄3.7pct。主要原因包括：1）受房地产销售下行影响，在管面积及非业主增值服务收入增速下降；2）物企重视高质量扩张，对收并购态度谨慎，主动收缩低效及亏损的项目和业务；3）外拓竞争加剧，项目收入有所下滑。 从各类样本物企的营收同比增速来看，2024年央国企物企为+9.9%，独立物企为 +15.0%，民企且未展期物企为+15.3%，混合所有制物企为+6.0%，民企且已展期物企为-0.1%。独立物企、民企且未展期物企营收增速较高，央国企物企营收增速较低，主要是收入基数不同，民企且已展期物企受关联地产公司影响，营收同比基本持平。 56家上市物企中，2024年营收最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、绿城服务，营收分别为439.9亿元、362.2亿元、178.9亿元，同比分别+3.2%、+9.2%和+2.9%。营收规模来看，碧桂园服务、万物云处于第一梯队，与其他物企保持较大差距。 图表3：2024年上市物企营收总额同比+4.5%图表4：各类样本物企的营收同比走势 3000 2