2025年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显

2025年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显 2026年05月06日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn 增持（维持） ◼利润表：营收企稳利润修复，提质增效持续推进。2025年58家样本上市物企：1）营收总额2932.15亿元，同比+4.63%，在新房销售承压、增量交付放缓背景下仍保持正增长，其中央国企、独立第三方、混合所有制物企营收分别同比+8.51%、+8.39%、+3.87%；碧桂园服务、万物云、招商积余营收居前三。2）归母净利润总额131.94亿元，同比+14.60%，主要受项目优化、组织精简、费用管控及减值压力边际缓释带动；华润万象生活、保利物业、中海物业利润居前三。3）整体毛利率18.00%，同比-1.1pct，收入结构继续向低毛利主业倾斜。4）整体销管费用率7.38%，同比-0.9pct，行业由扩规模加快转向重效益。 ◼资产负债表：回款节奏边际走弱，央国企现金回流更优。2025年58家样本上市物企：1）应收账款周转天数约108天，较2024年增加约3天，受新房交付放缓、空置房增加及物业费收缴走弱影响，回款分化仍在加深；其中央国企物企约63天，混合所有制物企约74天，民营稳健型物企约97天，独立第三方物企约149天，民营修复型物企约156天。2）截至2025年末，净现金总额1021.82亿元，同比-1.45%，整体小幅回落，轻资产、低杠杆特征下行业现金平台仍稳；其中央国企物企净现金同比+10.25%，稳健性更强。 相关研究 《核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认》2026-04-19 《地产+AI工具系列报告之三：基于多模型联合决策的C-REITs智能评级与跟踪分析体系》2026-04-14 ◼业务结构：基础物管收入稳步增长，增值业务收入收缩分化。2025年33家样本上市物企各业务收入：1）物业管理服务同比+7.13%，收入占比提升至72.26%，主业仍是最稳“压舱石”；其中央国企物企同比+12.84%，混合所有制物企+7.81%，主业增长韧性更强。2）社区增值服务同比-3.12%，降幅较2024年收窄4.01pct，占比降至10.85%，板块仍处收缩整固期但已有企稳迹象。3）非业主增值服务同比-12.70%，降幅较2024年收窄10.26pct，占比降至5.09%，地产关联业务继续出清。13家样本物企在管面积同比+5.47%，9家样本合约面积同比+2.26%，行业更强调有质量的规模增长。 ◼分红规模有所收缩，回购叠加高股息强化红利逻辑。2025年58家上市物企中共有29家分红，较2024年减少4家；分红总额117.89亿元，同比-11.37%，华润万象生活、万物云、碧桂园服务分红额居前三。分红比例方面，29家分红物企中有18家超过50%，时代邻里、万物云、碧桂园服务分红比例居前，部分公司高派息主要受非经常损益扰动。此外，部分头部物企回购积极，2025年碧桂园服务、绿城服务、万物云回购金额居前。以2026年4月30日收盘价计算，2025年营收百亿以上物企中万物云股息率达11.55%，其余头部物企多在5%左右，板块红利属性持续凸显。 ◼投资建议：2025年，物业管理行业的竞争逻辑已由“规模扩张”进一步转向“质量竞争”。其中，基础物管凭借较强的续约黏性和稳定的现金流表现，继续充当行业经营的压舱石；第三方拓展则更加注重项目质量、回款安全与组织效率；多元业务持续向商管、城市服务等具备协同效应和资源禀赋的赛道聚焦，整体盈利质量有望稳步提升。在当前市场环境下，红利策略仍是重要配置主线之一，物业板块兼具防御属性与长期配置价值，具备稳健现金流、持续分红能力及市场化拓展韧性的头部物企优势更加突出。推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。 ◼风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 内容目录 1.1.营收增速维持平稳，物企增长逻辑转向质量优先.................................................................41.2.归母净利润同比修复，物企表现延续分化.............................................................................51.3.毛利率延续下行，结构分化与成本压力并存.........................................................................61.4.销管费用率持续优化，物企加快由扩张转向提效.................................................................8 2.资产负债表：回款节奏边际走弱，央国企现金优势凸显..............................................................9 2.1.应收周转天数小幅上升，物企回款分化仍在加深.................................................................92.2.净现金整体平稳，央国企保持稳健增长...............................................................................10 3.业务结构：基础物管稳步增长，增值业务收缩分化....................................................................11 3.1.物管主业韧性较强，增值服务继续分化调整.......................................................................113.2.物企业务表现持续分化，央国企主业增长更具韧性...........................................................12 4.板块派息表现分化，头部物企红利属性持续凸显........................................................................13 4.1.分红规模有所收缩，头部物企支撑板块红利价值...............................................................134.2.回购与派息双轮驱动，头部物企股东回报韧性较强...........................................................15 6.风险提示............................................................................................................................................16 图表目录 图1：各类表述所对应的上市物企明细...............................................................................................4图2：2025年上市物企营收总额同比+4.6%.......................................................................................5图3：央国企、独立第三方营收同比增速较高...................................................................................5图4：2025年上市物企营收TOP20.....................................................................................................5图5：2025年市物企归母净利润总额同比+14.6%.............................................................................6图6：2025年物企利润修复分化明显..................................................................................................6图7：2025年上市物企归母净利润TOP20.........................................................................................6图8：2025年上市物企毛利率同比下降1.1pct...................................................................................7图9：2025年民营稳健型物企毛利率较高..........................................................................................7图10：2025年上市物企毛利率TOP20...............................................................................................7图11：2025年物企销管费用率同比下降0.9pct.................................................................................8图12：2025年央国企物企销管费用率最低........................................................................................8图13：2025年上市物企销管费用率最低的20名..............................................................................8图14：2025年物企应收账款周转天数同比增加3天........................................................................9图15：2025年央国企物企回款效率最优............................................................................................9图16：2025年上市物企应收账款周转天数最短的20名..................................................................9图17：2025年上市物企净现金总额同比-1.45%..............................................................................10图18：2025年央国企物企净现金保持增长....................................................