年报综述|阶段测试成绩公布，上市物企板块在管规模已超50亿㎡，总收入近900亿 前言 截至2021年8月末，物管行业共有51家上市企业，其中12家企业于2021年登陆资本市场。目前，行业内仍有24家企业已递交招股书，预计下半年还将迎来一波上市热潮。 当前，除鑫苑服务外，50家上市物企已完成披露2021年中期业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模和业绩均保持稳健增长，在管业态和收入构成不断完善，整体板块的业绩也因此更上一步台阶。 嘉和家业从企业规模、财务表现、业务亮点三大维度出发，盘点上市物企发展进程，深度解析其经营逻辑，力求为企业及行业的未来发展带来一些思考和启发。 一、 多渠道提升规模 1. 在管、合约规模再突进，头部与非头部企业差距进一步拉大 2021年半年报中，有45家物业企业披露在管面积，总在管面积达到53.46亿平方米；平均在管面积为1.16亿平方米，较2020年末增长8.6%；平均合约面积为1.85亿平方米，平均储备面积为0.71亿平方米，合约在管比均值为1.63。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 oPsPmPtQoNrOnOnRoPpMnMbR8Q7NnPpPsQmNiNrRxOeRpPtQ9PmOpOwMmMpPMYqRoO 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理  碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，居当前上市物企首位，半年度新增3.67亿平方米。其中，超2亿平方米是由于收购蓝光嘉宝服务带来的增长，其次来自企业品牌外拓及母公司的持续面积供给,多方面积的持续输入使得碧桂园服务管理面积跃居板块首位。  恒大物业在管面积为4.50亿平方米，跃居行业第二位。恒大物业于2021年初设立每月拓展3000万方的“军令状”，上半年新增外拓在管面积超1.28亿平方米，其中超8000万平方米是来自宁波亚太酒店物业的面积贡献，在上市募资的支持下，恒大物业完成了面积的巨大突破。  保利物业在管面积为4.28亿平方米，居于上市物企第三位。作为一家具有央企背景的物企，保利物业在获得母公司保利发展控股为其提供的优质业务同时，于国资商写项目、公共及其他物业板块也拥有较强的竞争力，报告期内中标多个标杆性项目，在管面积占比分别提升至3.1%和54.4%。  雅生活服务同为第一梯队企业，在管面积达到4.24亿平方米。报告期内企业新增在管面积4937.2万平方米，84.5%新增来源于第三方项目供给，其中包括新中民物业并入的4260万平方米。 2021年上半年新增的上市物企均为面积低于5000万平方米的成长型企业，但由于多数大型企业多途径规模扩张的成果显著，避免行业平均在管面积下滑的情况出现，使行业平均在管面积仍能保持上升态势。 此外，相较于成长型企业而言，头部物企因具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，能进行大规模扩张。成长型企业则由于资金、资源及区域选择上的限制，该类企业的面积增量及拓展方式远不及前者，由此造成物管行业两极分化加剧的态势。截至2021年6月末，行业规模极差从2020年末的3.77亿增长至6.40亿平方米，也仍有4家上市企业在管面积在1000万方以下，与行业平均规模差距悬殊。 2. 规模环比增速稳步上升，外拓助力企业实现规模翻倍增长 2021年上半年，上市物企平均在管面积增速为26.1%，其中合景悠活和第一服务控股在管面积较2020年末实现翻倍增长，多家企业通过市场外拓实现高速扩张，其中收并购仍为企业面积增长的最强推动力。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理  合景悠活在管面积较2020年末增长297.2%，居于上市企业规模增速首位。规模增速如此之快主要是由于合景悠活完成对雪松智联和上海申勤的并购，两起并购分别为企业新增在管面积8600万方和2400万方。  第一服务控股作为成长型企业，通过招投标及收并购方式实现企业规模有序增长，期内规模增速达178.9%，位居行业第二位。期内，第一服务控股收购山东上诚物业、大连亚航物业等多家企业，也使企业第三方占比得到大幅提升：从2020年末的37.8%大幅提升至76.1%。  和泓服务在管面积较2020年末增长51.8%，居于上市企业规模增速第四位。2021上半年，和泓服务完成4家企业收并购，并通过招投标、母公司输送方式新增规模925万方。于和泓服务而言，收并购是企业上市以来实现规模快速增长的优选方式，企业曾于2020年完成收购5家企业，助力2020年年底规模达1785.6万方。资金来源上，和泓服务上市后通过持续多次的配售，获取源源不断的资金，未来企业也将继续通过收并购助力规模有序增长。 同样，市场外拓带来第三方在管面积的提升。2021年上半年，上市物企的第三方在管面积占比均值为52.7%，较2020年末上升5.3个百分点。在披露第三方面积数据的28家上市物企中，有23家企业的第三方面积占比有所提升，表明企业独立性不断增强，行业整体市场化外拓成果显著。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 数据也显示，报告期末第三方面积占比较高的企业多为上市时间相对较早的企业，这些企业享受到行业快速发展的红利，凭借多年资本积累、品牌及综合服务能力的打造，顺利通过多种途径获得较多外部项目；而上市时间较短的企业，在规模拓展时则会面临收购溢价高、服务价格低、品牌外拓难度大等情况，进而使第三方项目提升进展缓慢。  银城生活服务第三方在管面积占比高达84.2%，在目前披露第三方面积数据的上市物企中居首位。银城生活服务深耕南京，于该地区具有良好的市场信誉、客户认可度及综合实力：2021年上半年，银城生活服务超九成新增在管面积来自第三方，企业主要通过获取存量盘方式提升市场占有率。  旭辉永升服务第三方在管面积占比为81.5%，仅次于银城生活服务。自上市以来，旭辉永升服务秉持“依靠不依赖”原则，依托企业自身实力以及良好的口碑和声誉，通过招投标、战略合作以及战略并购三种方式开拓第三方市场，期内通过三种途径实现新增在管面积2595.1万平方米。  时代邻里坚持自主外拓及收并购双管齐下，持续获取第三方开发项目，以保持企业较高的独立性。2021年上半年，时代邻里超95%的新增在管面积来自第三方。 3. 非住宅占比再提升、业态模式再丰富，上市企业寻求多业态综合性发展 截至2021年6月末，上市物企的非住宅物业面积占比均值为38.7%，较2020年末上升4.7个百分点。其中，卓越商企服务、金融街物业、保利物业、时代邻里、雅生活服务及招商积余6家企业的非住宅业态占比在50%以上，已经成为企业的主营业态。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 为提高企业自身的综合服务能力，同时提升盈利能力，近年来，上市物企持续加大对非住宅业态的布局，抢滩多个细分赛道，寻求多业态协同发展。  金融街物业非住宅物业占比为58.2%，在上市物企中居第二位。金融街物业于商务物业和公共物业服务领域有显著优势，上半年中标多个地标性项目；其收并购标的也主要聚焦于非住宅业态，包括卫生服务中心、城市服务项目等。  招商积余非住宅物业占比为50.7%，位居行业前列。作为公建龙头的招商积余，其非住宅物业覆盖办公、园区、政府、学校等业态；上半年，深圳坪山公安局、北京师范大学、湖南921医院等大批项目落地，进一步扩大企业非住宅领域优势。  佳兆业美好的非住宅物业占比为41.6%，较2020年末上升15.5个百分点，是占比提升最快的企业之一。上半年，佳兆业美好重点布局非住业态，加大对商写、表演场地和体育馆、政府建筑物等业态的覆盖，极大丰富企业业态组成。 综合上市物企上半年的规模情况及构成，主要有以下三点特征： 1.以碧桂园服务为首的7家头部物企加速进行规模扩张，平均新增在管面积8357万平方米，平均增速为26.3%； 2.上市物企以品牌外拓或收并购方式大力发展外拓，第三方在管面积均值达6520万平方米，平均贡献度提升至52.3%； 3.企业持续加大非住宅业态布局，占比均值提升至38.7%；业态组成更加多元化，涵盖商务物业、城市服务、公共设施、产业园、文旅等各种类型。 二、 规模扩张促经营向好 1. 规模带动收入有效提升，行业首现半年营收破百亿企业 规模扩张必然带来企业营业收入增长，上半年，已披露中期报的50家上市企业营业收入总额达892.47亿元，行业平均营收为17.85亿元，营收增速均值达55.1%。 正是由于规模增长带动企业营收增加，上市物企营收也随规模分化，呈现出长尾效应：突破100亿营收的企业仅有碧桂园服务一家，位列第二、第三位的恒大物业及雅生活服务分别获78.73亿元、62.47亿元；除上述三家企业之外，高于50亿元的企业仅有2家，高于40亿元的企业仅有3家，行业营收均值也仅为17.85亿元。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 碧桂园服务获得百亿营收，达115.6亿元，为目前唯一一家半年业绩超百亿的物企，达2020年全年营收的74%，营收增速达84.3%。企业营收录得如此高数值，主要由于企业各业务线共同发力：  规模增长带来物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入获得大幅增长，各业务线分别实现收入51.72亿元、10.58亿元、13.98亿元；  持续推进“三供一业”业务服务工作，获收入15.84亿元；  同满国康洁及福建东飞进行资源有效整合，进一步推进企业在城市服务的规模化发展，城市服务业务获高速增长，实现收入20.95亿元；  首次分拆商业运营业务，已实现收入1.4亿元。 从营收增速看，2021H1，上市物企营收增速均值达55.1%，其中世茂服务、越秀服务和方圆生活服务实现营收翻番。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 世茂服务实现营业收入42.34亿元，以170.6%的增速拔得收入增速头筹，这主要由于相较于2020年中期，企业在管规模及业务构成更为完善及丰富：  住宅物业在管规模由8170万平方米上升至10360万平方米，给世茂服务带来基础物管收入增加，并提供更多增值服务的运营及可复制空间；  收购浙大新宇并拓展多家校园物业项目、中标公建项目、收购深圳深兄布局城市服务等，带给世茂服务校园物业服务及城市服务的收入增加。  2021H1，世茂服务的物管服务、非业主增值服务、业主增值服务分别较2020中期增长183.3%、17.3%、233.9%，城市服务实现由0到1.34亿元的突破。 同样，越秀服务实现营业收入9.58亿元，营收增速达108.2%，企业通过增加在管项目数量，及加速发力社区增值服务和TOD物业，实现整体营收的高增长：2021H1，非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营分别实现营收增幅122.2%、113.1%，实现收入9.58亿元和6.78亿元。 营收增速位于第三的方圆生活服务录得营收高速增长是由于企业收购及并表方圆现代生活，但该收入增速并不具备长期性。 2. 净利润增速远超营业收入，行业平均盈利能力再创新高 2021H1，50家上市物企净利润总额达143.72亿元，平均净利润达2.87亿元，平均净利润增速达67.3%，平均净利率同比提升1.2个百分点达16.1%，为近年来新高。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 从净利润增速看，除朗诗绿色生活及烨星集团外，48家企业均实现净利润正增长。朗诗绿色生活的负增长主要是由于受上市费用影响，若剔除上市费用影响后，净利润增速将达39.8%；烨星集团的负增长则是由于社保减免政策失效及住宅项目增加致使企业加大成本投入，导致企业成本率由2020H1的61%上升至67.3%。 数据来源：业绩报告，嘉和家业整理 弘阳服务净利润增速达173.5%，远高于营业收入增速（63.7%），其净利润增速如此之快是2020H1的净利润规模基数小、净利率较低所致。从数据看，2021H1净利润比2020H1增加值仅为4059万元，净利率则由2020H1的7.2%提升至12.1%，在净利润增幅绝对值及净利率上并不占优势。 融创服务净利润增速达151.3%