2025年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显

2025年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显 |报告要点 2025年上半年，59家上市物企营收总额1470.7亿元，同比+4.1%；归母净利润总额100.6亿元，同比+22.0%；毛利率为19.4%，同比-1.2pct；销管费用率7.4%，同比-0.5pct。资产端方面，应收账款周转天数约114天，同比减少约3天；净现金总额929.4亿元，同比基本持平。业务结构上，物管服务收入同比+7.6%，占比达72.7%，主业稳健增长。分红总额44.0亿元，同比+0.1%；部分物企股息率较高，回购积极，红利特征凸显。建议关注分红意愿强、运营效率高、基本盘扎实的头部物企，如华润万象生活、万物云等。 |分析师及联系人 房地产 2025年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显 ➢利润表：营收增速趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 2025年上半年59家样本上市物企：1）营收总额1470.7亿元，同比+4.1%，较2024年上半年增速放缓1.9pct，主要是因为行业进入精细化发展阶段，物企主动收缩低效项目和业务。2）归母净利润总额100.6亿元，同比+22.0%，在费用率改善和减值影响减弱的背景下利润端修复显著，华润万象生活、碧桂园服务、保利物业利润居前三。3）毛利率19.4%，同比-1.2pct，主要受业主缴费意愿低和人力成本上升影响。4）销管费用率7.4%，同比-0.5pct，物企降本增效取得积极成效。 ➢资产负债表：回款趋稳现金充裕，央国企财务韧性领先 2025年上半年59家样本上市物企：1）应收账款周转天数约114天，较2024年上半年减少约3天。央国企表现最佳（约70天），仍显著优于行业平均。2）净现金总额929.4亿元，同比基本持平。央国企和优质民企现金流优势明显，为持续派息提供基础。万物云、保利物业、碧桂园服务净现金位居前列。 ➢业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质量发展 2025年上半年34家上市物企各业务收入：1）物业管理服务收入同比+7.6%，占比达72.7%，物企聚焦主业、夯实基本盘，基础物管增长稳健；2）社区增值服务同比-2.3%，物企收缩低效业务，推动质量提升；3）非业主增值服务同比-24.6%，受新房销售下行影响，收入占比或持续降低。2025年上半年，物企在管面积与合约面积较年初同比分别+1.4%、+0.2%，重心从“规模扩张”转向“精细管理”与“盈利质量提升”。 相关报告 1、《房地产：成交淡季规模回落，核心地块热度延续》2025.09.122、《房地产：上海楼市新政落地，政策预期叠加估值修复共振》2025.08.26 ➢分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显 2025年上半年59家上市物企：1）分红总额为44.0亿元，同比+0.1%，头部物企分红意愿强，华润万象生活、万物云、中海物业分红金额位居前列；2）回购稳步推进，万物云、绿城服务、碧桂园服务等企业持续回购，稳定股价、增强信心；3）部分头部物企分红意愿强，股息率处于相对高位，呈现出良好的红利资产特征，具备中长期投资价值。 ➢投资建议：推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的龙头物企 房地产行业整体仍处于调整阶段，物企板块发展重心已由规模扩张转向运营提效与现金流管理。头部物业公司凭借资源禀赋、客户黏性及服务能力优势，在基础物业管理领域保持较强韧性，同时通过退出低效业务、优化多元业务结构，持续提升综合经营效率，在当前市场环境下具备更高的投资性价比。推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。 风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 扫码查看更多 正文目录 样本说明..............................................................51.利润表：营收趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优.................61.1行业迈入精细化发展期，央国企与优质民企增长稳健...............61.2归母净利润同比增长，物企表现延续分化.........................71.3毛利率延续下行，央国企韧性更强..............................81.4销管费用率持续优化，支撑利润端修复...........................92.资产负债表：回款趋稳现金充裕，央国企财务韧性领先..................112.1应收账款周转趋稳，物企回款管理显成效........................112.2净现金整体平稳，央国企保持稳健增长..........................123.业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质量发展....................133.1物管主业增速放缓，增值业务延续收缩..........................143.2业务板块表现分化，关联方影响成长韧性........................154.分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显...............................164.1分红总额同比持平，头部物企分红积极..........................164.2多家物企持续回购，万物云、绿城服务领跑......................184.3头部物企稳健增长，红利属性持续强化..........................185.投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企..............206.风险提示.........................................................20 图表目录 图表1：恒生物业服务及管理指数与申万房地产指数走势基本一致............5图表2：各类表述所对应的上市物企明细..................................6图表3：2025年上半年上市物企营收总额同比+4.1%........................7图表4：各类样本物企的营收同比走势....................................7图表5：2025年上半年上市物企营收TOP20................................7图表6：2025年上半年上市物企归母净利润总额同比+22.0%.................8图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势..............................8图表8：2025年上半年上市物企归母净利润TOP20..........................8图表9：2025年上半年上市物企毛利率同比下降1.2pct.....................9图表10：各类样本物企的毛利率走势.....................................9图表11：2025年上半年上市物企毛利率TOP20.............................9图表12：2025年上半年物企销管费用率同比下降0.5pct...................10图表13：各类样本物企的销管费用率走势................................10图表14：2025年上半年上市物企销管费用率最低的20名..................11图表15：2025年上半年物企应收账款周转天数同比减少3天...............12图表16：各类样本物企的应收账款周转天数走势..........................12 图表17：2025年上半年上市物企应收账款周转天数最短的20名............12图表18：2025年上半年上市物企净现金总额同比-0.8%....................13图表19：各类样本物企的净现金同比走势................................13图表20：2025年上半年上市物企净现金TOP20............................13图表21：持续披露业务收入数据的34家上市物企明细及分类...............14图表22：34家物企各业务收入的同比走势...............................15图表23：34家物企各业务收入的占比走势...............................15图表24：15家物企在管面积变动.......................................15图表25：11家物企合约面积变动.......................................15图表26：各类物企的物管服务收入同比..................................16图表27：各类物企的社区增值服务收入同比..............................16图表28：各类物企的非业主增值服务收入同比............................16图表29：各类物企的其他业务收入同比..................................16图表30：2025年上半年上市物企分红总额同比基本持平...................17图表31：2025年上半年上市物企的分红金额.............................17图表32：2025年上半年上市物企分红比例...............................18图表33：2025年部分上市物企回购金额与回购比例.......................18图表34：2025年上半年物企股息率TOP30................................19 样本说明 房地产开发企业作为物管公司的上游产业，其经营状况对物业公司的业绩表现及估值水平存在显著传导效应。回顾历史表现，房地产板块指数与物业管理板块指数在走势上高度相关，整体呈现出较强的联动性。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 本文除了分析物业行业的整体表现之外，还根据其关联房企的股东背景及经营情况，将上市物企分为央国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、混合所有制物企、独立物企共五类进行对比分析。本文统计了其中59家上市物管公司的业绩，各类物业公司明细如下所示： 1.利润表：营收趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优 1.1行业迈入精细化发展期，央国企与优质民企增长稳健 2025年上半年，59家上市物企营收总额1470.7亿元，同比+4.1%，增幅较2024年上半年收窄1.9pct。2025年以来，新房销售仍处于下行调整阶段，物管行业进入精细化运营阶段，战略重心由规模扩张转向拓展质量，并逐步退出盈利能力较弱或协同价值有限的低效项目，同时收缩部分增值业务，营收增速有所放缓。 从各类样本物企的营收同比增速来看，2025年上半年央国企物企为+9.2%，独立物企为-1.0%，民企且未展期物企为+6.1%，混合所有制物企为+2.7%，民企且已展期物企为+2.2%。央国企与优质民企资源禀赋强、项目储备稳、业主黏性高，营收实现稳健增长。 59家上市物企中，2025年上半年营收最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、绿城服务，营收分别为231.9亿元、181.4亿元、92.9亿元，同比分别+10.2%、+3.3%和+2.4%。营收增速来看，规模前20的物企中，招商积余、滨江服务、金茂服务同比增速较高，分别为16.2%、22.7%、19.6%。 资料来源：Wind，国联民生