1 物管企业2020年业绩回顾与投资展望 行业整合加速，头部优势凸显 2021年4月30日 山证国际研究部 分析师：高景东 中央编号：AYP093 电话：852 2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 2 2021年物业股投资策略 物业股2021年至今的股价表现较为分化。展望2021年余下时间，我们对物管行业的判断： (1)行业并购潮持续进行，并步入“超级大鱼吃大鱼”的时代，行业集中度加速提升；(2)物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点；(3)物企加速布局细分业态业务。 我们认为，内房今年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，头部物企未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金偏好具有业绩增长空间明确特质之投资标的，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2021年整体而言将优于大市。 我们对物管板块2021年主要选股策略：(1)拥有较强的关连开发商背景的物企； (2)外部扩张势头强劲的物企；(3)2020年底储备面积规模较大和在手现金较充裕的物企；推荐碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、恒大物业(6666.HK)、雅生活服务(3319.HK)、华润万象生活(1209.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)。 3 目录 1 行业快速增长，集中度持续提升 2 香港上市物管公司2020年经营表现回顾 3 4 物管企业赴港上市潮持续 5 香港上市物管公司市场表现回顾 扩规模、多业态、多元服务是行业发展三大趋势 三大因素将持续利好物业板块股价表现 6 7 香港上市物管股份推荐 4 第一节 行业快速增长，集中度持续提升 5 中国物管行业正处于高增长期 中国物管行业随着首家物管公司（即深圳市物业所服务管理公司）在1981年成立而正式起步，并先后经历四阶段： •第一阶段：导入期（1981-2003年）； •第二阶段：规范化发展的成长期（2003-2012年）； •第三阶段：以基础服务为基本，探索增值服务为新业务增长点的转型期（2012-2017年）； •第四阶段：加速资本化的高增长期（2017年至今）。 发展事项 行业特征 中国物管行业发展沿革 数据源：政府网站、公开讯息、山证国际研究部整理 导入期 (1981-2003年) •1981年，中国首家物管公司（深圳物业）成立 ； •1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》 成长期 (2003-2012年) •2003年，国务院公布《物业管理条例》 ； •2007年，《物权法》的实施，以及《物业管理条例》因应作出修订 转型期 (2012-2017年) •2014年，国家发改委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》； •2015年，国务院颁布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》 增长期 (2017年至今) •2018年，住建部取消物业服务企业资质； •2017年至今，物管企业加速资本化进程，利好行业借助资本市场融资，促进业务扩展 -只提供基础物业服务； -行业集中度非常低； -收入由在管面积增加所驱动 -以提供基础物业服务为主，增值服务逐渐出现； -行业集中度仍处于低位； -收入主要仍由在管面积增加所驱动，管理费上调受约束 -增值服务开始成为行业收入新增长点； -行业集中度逐步提高； -物管企业整体盈利能力提升 -基础物业服务为本，加大力度扩展多元业务； -增值服务已成为行业收入及利润新增长点； -行业加速整合，行业集中度进一步提升 6 物管企业主要业务是提供物业管理服务及增值服务 物管企业的业务线主要包括三大服务范畴： •物业管理服务：为业主、住户以及物业开发商提供物业管理服务， 包括保安、清洁、绿化、园艺及维修保养； •非业主增值服务：向非业主（主要为物业开发商）提供案场协销服务及其他非业主增值 服务； •社区增值服务：向所管理物业的业主及住户提供小区增值服务，包括小区生活服务及小区资产增值服务。 物业管理费的模式主要按包干制或酬金制收取。 数据源：保利物业招股书、山证国际研究部整理 中国物管企业主要业务简介 物业 管理服务 社区增值服务 非业主 增值服务 •主流收费方式，决策效率较高 •所有物业管理费确认为物管企业的收入, 而费用由其承担 包干制 •非住宅物业逐渐开始采用酬金制 •物业管理费的预定比例确认为物管企业的收入，其余用作营运资金，客户承担管理有关物业的开支 酬金制 物业管理收费模式 7 城镇化、渗透率提升和消费升级是行业发展三大驱动因素 数据源：山证国际研究部整理 •城镇化进一步推进、存量物业渗透率提升、居民消费升级，将是推动未来物管行业收入增长的三个主要因素。 驱动物管行业 持续发展要素 基础服务 增量物业带动需求 (城镇化推动下销售及新增竣工面积增加) 潜在总物管 规模持续壮大 存量物业带动需求 (物管渗透率提升以及“老旧改”项目) 在管面积 持续提升 非业主增值 服务 城镇化推动下发展商销售面积稳定增加 向物业开发商提供 案场协销服务及非业主增值服务增加 社区增值 服务 消费升级 (居民对生活各项增值服务需求增加) 增值服务 需求提升 驱动物管行业持续发展三大要素 8 在城镇化进程提速、渗透率提升和消费升级的驱动下，中国物管行业整体在管总面积录得较快增长： •中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2020年约259亿平方米，年复合增长率(CAGR)为~7.8%； •百强物管企业在管面积增幅显著高于行业，由2014年约32亿增长至2020年约129亿平方米，CAGR为~26.1%； •百强物管企业在管面积的集中度由2014年约19.5%大幅上升至2020年约49.7%，反映马太效应愈见明显。 行业集中度持续提升，马太效应愈见明显 数据源：中指院、第一服务控股上市申请文件、山证国际研究部整理 中国物管企业在管总面积、百强物管企业在管总面积及市占表现 16.5 17.5 18.5 19.5 21.1 23.9 25.9 3.2 5 5.5 6.3 8.2 10.4 12.9 19.5% 28.4% 29.4% 32.4% 38.9% 43.6% 49.7% 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 中国物管企业在管总面积（十亿平方米） 物管百强企业在管总面积（十亿平方米） 物管百强企业按在管面积划分的市场份额 9 第二节 物管企业赴港上市潮持续 10 物管企业独立上市热潮持续 香港上市物管企业简介 数据源：港交所、公司招股文件及公告、中指院、房天下、山证国际研究部整理 •2018年以来，内房企业在房地产行业融资受限的背景下拓宽融资渠道，分拆体系内的物管公司在港上市已形成热潮。步入2021年，物管企业赴港上市潮仍持续。截止2021年3月底，再有3家物管企业赴港上市，带动在港上市物管企业数量进一步上升至40家。其中，37家均是有关连开发商背景的，而3家则是独立物管企业。 2014-17年： 6家 2018年：5家 2019年： 9家 2020年：17家 2021年3月： 3家已上市 中国物管企业在港上市数量 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2020年百强排名2021年百强排名彩生活(1778.HK)30/6/2014全国性花样年67中海物业(2669.HK)23/10/2015全国性中国海外发展8中奥到家(1538.HK)25/11/2015杭州1515绿城服务(2869.HK)12/7/2016全国性绿城中国23祈福生活服务(3686.HK)8/11/2016番禺浦江中国(1417.HK)11/12/2017上海雅生活服务(3319.HK)9/2/2018全国性雅居乐、绿地44碧桂园服务(6098.HK)19/6/2018全国性碧桂园11新城悦服务(1755.HK)6/11/2018长三角新城控股1111佳兆业美好(2168.HK)6/12/2018深圳佳兆业1112永升生活服务(1995.HK)17/12/2018上海旭辉1211滨江服务(3316.HK)15/3/2019杭州滨江2617奥园健康(3662.HK)18/3/2019广东省中国奥园1514和泓服务(6093.HK)12/7/2019北京和泓置业4038鑫苑服务(1895.HK)11/10/2019河南鑫苑地产15蓝光嘉宝服务(2606.HK)18/10/2019四川蓝光发展1111银城生活服务(1922.HK)6/11/2019南京银城2418保利物业(6049.HK)19/12/2019全国性保利地产35时代邻里(9928.HK)19/12/2019广东省时代中国1212宝龙商业(9909.HK)30/12/2019长三角宝龙地产兴业物联(9916.HK)9/3/2020河南省正商6049烨星集团(1941.HK)13/3/2020北京鸿坤4440建业新生活(9983.HK)15/5/2020河南省建业地产1211金融街物业(1502.HK)6/7/2020北京金融街集团1616弘阳服务(1971.HK)7/7/2020南京弘阳地产2519正荣服务(6958.HK)10/7/2020长三角正荣地产1918卓越商企服务(6989.HK)19/10/2020广东省卓越1414第一服务(2107.HK)22/10/2020湖南省当代置业3123世茂服务(0873.HK)30/10/2020全国性世茂12合景悠活(3913.HK)30/10/2020广东省合景泰富1715金科服务(9666.HK)17/11/2020全国性金科1010融创服务(1516.HK)19/11/2020全国性融创中国6恒大物业(6666.HK)2/12/2020全国性恒大52佳源服务(1153.HK)9/12/2020长三角佳源3529华润万象生活(1209.HK)9/12/2020全国性华润1110远洋服务(6677.HK)17/12/2020京津冀远洋1312建发物业(2156.HK)31/12/2020厦门建发3632荣万家(2146.HK)15/1/2021环渤海荣盛发展1917宋都服务(9608.HK)18/1/2021杭州宋都股份5649星盛商业(6668.HK)26/1/2021深圳星河控股 小型(百万级组别) 中型(千万级组别) 大型(亿级组别) 11 香港上市物管企业在管面积多以“中型”规模为主 数据源：公司公告、公司网站、山证国际研究部整理 •以2020年底在管面积划分，香港上市物管企业大概可以分为大型、中型和小型三大组别，分别代表在管面积已超越亿、千万和百万平方米；当前，除了浦江中国(1417.HK)和鑫苑服务(1895.HK)没有公布相关数据外，大型、中型和小型香港上市物管企业的数量分别为15、18及5家。 香港上市主要物管企业按就在管面积划分的三个组别 12 第三节 扩规模、多业态、多元服务是行业发展三大趋势 13 外拓方式扩规模已成为当前物管企业发展的核心战略 •中国物管行业实现在管面积和储备面积的扩张主要有三大手段，包括(i) 承接关连内房开发商的新交付项目；(ii)项目竞标；(iii)并购； •外拓已成为物管行业提升经营规模的重要手段。根据中指院数据显示，2020年，新增管理面积中超过5 成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半。并购优质标的不仅能快速、有效提升管理规模，还能丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局，推动高质量规模化发展。 数据源：中指院、山证国际研究部整理 中国物管企业拓展规模之三大手段 拓展规模 借助关连开发商 拓展第三方市场 并购物管企业 承接关连內房开发商的新交付项目 •收益于关连发展商对市场布局进一步推展而同时大幅增加的开发建筑面积 •可依托开发商强大的品牌及地域性经营优势 项目竞标 •物管企业内生式扩规模的方式 •优质物管企业可以依托其