1 物管板块2021年下半年投资展望 行业整合加速，头部企业优势凸显 2021年7月6日 山证国际研究部 分析师：高景东 中央编号：AYP093 电话：852 2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 2 2021下半年物业股投资策略 物业股2021上半年的股价表现较为分化。展望2021下半年，我们对物管行业的判断： (1)行业并购潮持续进行，并步入“超级大鱼吃大鱼”的时代，行业集中度加速提升；(2)物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点；(3)物企加速细分业态布局。 我们认为，内房今年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，头部物企未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金偏好具有业绩增长空间明确特质之投资标的，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2021下半年整体而言将优于大市，但部分头部物企股价上半年已累积相当升幅，短期内或出现获利回吐，预期下半年将呈先低后高走势。 我们对物管板块2021下半年主要选股策略：(1)拥有较强的关连开发商背景的物企； (2)外部扩张势头强劲的物企；(3)储备面积规模较大的物企；推荐碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、华润万象生活(1209.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)。 3 目录 1 2 香港上市物管公司2021上半年市场表现回顾 物管企业赴港上市潮持续 政策、扩张、资金将持续利好物业板块股价表现 3 4 第一节 物管企业赴港上市潮持续 2014-17年： 6家 2018年：5家 2019年： 9家 2020年：18家 2021年6月： 5家已上市 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2020年百强排名2021年百强排名彩生活(1778.HK)30/6/2014全国性花样年67中海物业(2669.HK)23/10/2015全国性中国海外发展8中奥到家(1538.HK)25/11/2015杭州1515绿城服务(2869.HK)12/7/2016全国性绿城中国23祈福生活服务(3686.HK)8/11/2016番禺浦江中国(1417.HK)11/12/2017上海雅生活服务(3319.HK)9/2/2018全国性雅居乐、绿地44碧桂园服务(6098.HK)19/6/2018全国性碧桂园11新城悦服务(1755.HK)6/11/2018长三角新城控股1111佳兆业美好(2168.HK)6/12/2018深圳佳兆业1112永升生活服务(1995.HK)17/12/2018上海旭辉1211滨江服务(3316.HK)15/3/2019杭州滨江2617奥园健康(3662.HK)18/3/2019广东省中国奥园1514和泓服务(6093.HK)12/7/2019北京和泓置业4038鑫苑服务(1895.HK)11/10/2019河南鑫苑地产15蓝光嘉宝服务(2606.HK)18/10/2019四川蓝光发展1111银城生活服务(1922.HK)6/11/2019南京银城2418保利物业(6049.HK)19/12/2019全国性保利地产35时代邻里(9928.HK)19/12/2019广东省时代中国1212宝龙商业(9909.HK)30/12/2019长三角宝龙地产华发物业服务(0982.HK)29/1/2020珠海华发集团2621兴业物联(9916.HK)9/3/2020河南省正商6049烨星集团(1941.HK)13/3/2020北京鸿坤4440建业新生活(9983.HK)15/5/2020河南省建业地产1211金融街物业(1502.HK)6/7/2020北京金融街集团1616弘阳服务(1971.HK)7/7/2020南京弘阳地产2519正荣服务(6958.HK)10/7/2020长三角正荣地产1918卓越商企服务(6989.HK)19/10/2020广东省卓越1414第一服务(2107.HK)22/10/2020湖南省当代置业3123世茂服务(0873.HK)30/10/2020全国性世茂12合景悠活(3913.HK)30/10/2020广东省合景泰富1715金科服务(9666.HK)17/11/2020全国性金科1010融创服务(1516.HK)19/11/2020全国性融创中国6恒大物业(6666.HK)2/12/2020全国性恒大52佳源服务(1153.HK)9/12/2020长三角佳源3529华润万象生活(1209.HK)9/12/2020全国性华润1110远洋服务(6677.HK)17/12/2020京津冀远洋1312建发物业(2156.HK)31/12/2020厦门建发3632荣万家(2146.HK)15/1/2021环渤海荣盛发展1917宋都服务(9608.HK)18/1/2021杭州宋都股份5649星盛商业(6668.HK)26/1/2021深圳星河控股新希望服务(3658.HK)25/5/2021成都新希望房地产44越秀服务(6626.HK)28/6/2021广东省越秀地产17165 物管企业独立上市热潮持续 香港上市物管企业简介 数据源：港交所、公司招股文件及公告、中指院、房天下、山证国际研究部整理 •近年，监管部门近期对房地产调控由“销售端”转向“融资端”，包括收紧内房企业信托融资、限制发行外债“三道红线”等；内房企业纷纷利用不同方式进行融资，主要包括上市募资、分拆业务上市等； •2018年以来，内房企业分拆体系内的物管公司在港上市已形成趋势，截止2021年6月底，在港上市物管企业数量进一步上升至43家。此外，当前至少仍有25家物管企业已申请在香港联交所上市。 中国物管企业在港上市数量 *华发物业受服务(0982.HK) 2019年12月，华金国际资本(更名之前名称)以7.34亿元中标和辉集团，和辉集团间接全资持有华发物业服务。2020年1月，公司开始提供物业管理服务。2020年3月，正式更名完成。 小型(百万级组别) 中型(千万级组别) 大型(亿级组别) 6 香港上市物管企业在管面积仍以“中型”规模为主 数据源：公司公告、公司网站、山证国际研究部整理 •以2020年底在管面积划分，香港上市物管企业大概可以分为大型、中型和小型三大组别，分别代表在管面积已超越亿、千万和百万平方米；当前，除了浦江中国(1417.HK)和鑫苑服务(1895.HK)没有公布相关数据外，大型、中型和小型香港上市物管企业的数量分别为15、21及5家。 香港上市主要物管企业按就在管面积划分的三个组别 7 第二节 香港上市物管公司2021上半年市场表现回顾 8 2021上半年，物管股表现明显优于大市 数据源：WIND、山证国际研究部整理 •截止2021年6月底，在港上市的43家物企中，2021上半年股价累积录得升幅的共有31家，其余12家录得下跌； •43家物企2021上半年股价累积升幅之平均值和中位数分别约为24.9%和14.4%，优于同期恒指之表现(~5.9%)； 香港上市物管企业股价表现 上市至今表现2020年2021上半年2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月上市公司数量433843414141414243股价上升数量291931232223202326股价下跌数量141712171917201714升/跌比率107%12%158%35%16%35%0%35%86%无变化数量020101012停牌数量101000111股价平均表现134.6%21.8%24.9%6.5%1.9%5.4%2.3%4.9%4.4%股价中位数24.3%0.9%14.4%2.8%0.7%2.4%-0.3%2.1%2.3%香港上市物管企业股价表现与同期恒指表现对比 -3.4% 5.9% 3.9% 2.5% -2.1% 1.2% 1.5% -1.1% 0.9% 14.4% 2.8% 0.7% 2.4% -0.3% 2.1% 2.3% 2020年 2021上半年 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 恒指表现 香港上市物企股价表现中位数 9 “大市值”物管股表现相对占优 数据源：WIND、山证国际研究部整理 上市至今表现2020年2021上半年2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月上市公司数量151515151515151515股价上升数量1412131199989股价下跌数量132466676升/跌比率1300%300%550%175%50%50%50%14%50%无变化数量000000000停牌数量101000111平均值305.4%40.8%40.1%18.9%2.6%8.0%4.6%1.1%4.3%中位数104.6%27.2%28.4%14.3%3.4%3.8%3.2%1.4%2.4%上市至今表现2020年2021上半年2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月上市公司数量282228262626262728股价上升数量15718121313101517股价下跌数量1313101111101398升/跌比率15%-46%80%9%18%30%-23%67%113%无变化数量020101012停牌数量101000111平均值43.1%14.1%16.7%0.9%2.1%4.5%1.1%7.7%4.4%中位数2.6%-5.8%9.4%0.1%0.8%0.7%-2.6%3.0%2.3%•截止2021年6月底，在港上市的43家物企中，市值超百亿的物企共有15家，2021上半年股价录得升幅共有13家，其余2家则录得下跌；相关物企期內累积升幅之平均值和中位数分别约为40.1%和28.4%；显著高于市值低于百亿之28家物企同期股价累积升幅之平均值(~16.7%)和中位数(~9.4%)。 市值超百亿之香港上市物管企业股价表现 市值低于百亿之香港上市物管企业股价表现 10 “规模效应”是驱动物管企业股价长期表现的要素 数据源：WIND、公司公告、山证国际研究部整理 上市首日至2021年6月30日股价表现与2020年重要财务指标*之相关性 上市首日至2021年6月30日股价表现与储备面积*对比 *除了鑫苑服务(1895.HK)仍未公布2020年业绩外，基于部分上市物企没有公布相关数据，储备面积没有计算中海物业(2669.HK)、祈福生活服务(3686.HK)、浦江中国(1417.HK)、奥园健康(3662.HK)和星盛商业(6668.HK)；华发物业、新希望物业和越秀物业分别因上市方式和上市时间较短而没有列入重点观察名单 我们观点： 物管行业规模化发展仍是王道，不但是收入及盈利持续增长的基础，也是驱动物管企业股价长期表现的要素。进一步而言，储备面积更是估算物管企业未来业务发展的重要指标，故此我们相信拥有较大储备面积的物管企业长期股价表现将持续优于同业。 1000.8% 751.2% 740.1% 706.0% 479.7% 387.5% 332.8% 245.4% 177.7% 143.0% 109.4% 104.6% 90.5% 64.4% 63.8% 62.6% 55.2% 46.0% 39.2% 38.6% 24.3% 21.2% 17.7% 11.0% 4.3% 3.9% 1.3% -2.2% -2.5% -4.7% -8.6% -21.8% -22.2% -26.5% -33.8% -41.4% -46.5% -47.1% -48.3% -59.9% 永升生活服务(1995.HK) 碧桂园服务(6098.HK) 中海物业(2669.HK) 新城悦服务(1755.HK) 绿城服务(2869.HK) 滨江服务(3316.HK) 雅生活服务(3319.HK) 佳兆业美好(2168.HK) 宝龙商业(9909.H